你为什么会被骗？——揭“实盘神器”之交割单制作软件

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上半年各项经济数据已经出炉，收入增速、CPI同比等指标颇受我等吃瓜群众关注，因为前者决定了自己的钱包到底是变鼓还是变瘪，后者则决定了每月拿到的工资还能不能买到同样多的商品。另外，大家都很关心房地产行业的数据，未来房地产销售将往哪个方向变化？房地产行业资金面在变宽松还是在变紧绷？房价会抬升还是下跌？在此，笔者从房地产行业资金面的角度，来回顾一下上半年发展，并在此基础上分析一下下半年房地产行业会往哪个方向走。上半年回顾基本面：销售回落，买地增加从销售角度看，上半年商品房销售面积增速小幅回落，其中以一二线城市为代表的核心城市销售增速回落幅度较大，但三四线城市销售火爆支撑全国销售数据（参见图1）。具体来说，2017年6月，30大中城市销售面积增速大幅回落至-33.50%，但全国销售面积增速仍维持在21.37%的高位，这表明核心城市房地产市场在迅速降温，但三四线城市房地产销售火爆。背后的原因主要有两个：一是核心城市房地产调控措施在加强，使得资金流向三四线城市寻找机会。以南京为例，今年3月南京发布限购政策，规定在南京全市范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停新购新建商品住房和二手住房；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停新购二手住房；今年5月南京再次发布10条房地产调控政策，包括限售、增加土地供给、禁止捂盘等。核心一二线城市调控措施的加强，使得投机客购房的难度在增加，进而转向调控不严的三四线城市寻找机会。二是棚改货币化等政策刺激了三四线城市的购房需求。2016年政府规定棚改货币化安置的比例不低于50%，相比于实物安置，货币化安置直接提升了棚改居民的购买能力，这部分货币安置费可以用于购买房屋、购买汽车和购买家电等。可以说，棚改货币化政策既刺激了购房需求、降低了房地产库存，又刺激了相关消费品的销售，拉动了经济增长，可谓一举多得。从投资角度看，随着2015年以来房地产销售增速转正，拿地和补充土地库存也成为房地产企业2016年以来的重要工作。从土地成交款增速来看，今年2季度土地成交款增速为51.29%，相比1季度16.66%的增速出现大幅抬升，说明房地产企业在2季度又拿下大量的土地（参见图2）。从房价角度看，从2016年年底开始，主要城市房价环比增速出现明显下滑，到2017年6月，一线城市房价环比增速转负，为-0.03%，但二线城市和三线城市房价环比仍为正，其中三线城市房价环比增速均值为0.89%，处于较高水平（参见图3）。三线城市房价的坚挺与资金流向三线城市及三线城市销售火爆一致。资金面：销售回款支撑资金来源首先来看房地产行业的整体资金来源水平。从资金来源增速看，上半年房地产行业累计资金来源增速为11.2%（参见图4），仍处在较高水平。事实上，从2016年开始，房地产企业资金来源增速就保持在比较平稳的水平上，2016年资金来源增速在15%附近，进入2017年资金来源增速虽然略有下滑，但上半年仍维持在10%以上。其次来看房地产资金来源的结构。房地产企业的资金来源主要包括三个：一是贷款，包括银行贷款和非银行贷款（比如信托贷款）；二是自筹资金，主要是房地产企业的自有资金；三是来自购房者的首付款和按揭贷款。下面分别做个回顾：首先，2015年以来伴随着销售的回升，来自购房者的定金、预收款及按揭贷款的资金占比逐步提升，从2014年底的35.99%提升到2017年中的46.49%（参见图5）。这部分资金占比提升，一是因为销售的回升必然导致购房客支付更多的首付，这部分计入房地产资金来源的定金及预收款中；二是银行在实体经济不良率较高的背景下，投放按揭贷款的意愿较强，比如2015年制造业不良率高达3.35%，但住房按揭贷款的不良率仅有0.39%，在这种情况下2016年新增居民中长期贷款占新增贷款的比重高达45%。其次，贷款占比在2017年略有提升，从2016年底的14.92%提升至2017年中的17.62%。说明在房地产销售好转、偿债能力有所提升的背景下，银行对房地产企业的信贷投放意愿略有恢复。最后，房地产行业自筹资金占比下降，从2014年底41.33%的峰值水平下降至2017年6月的30.72%。下半年展望资金面趋紧，房企或降价保命下半年房地产行业资金来源可能会发生如下变化：一是销售回落，来自购房者定金和预收款的资金来源增速可能会下降。核心城市的房地产调控措施未见放松，叠加鼓励租房等房地产长效调控机制的不断推出，相信下半年房价可能继续下滑。从房价领先销售角度看，下半年房地产销售增速可能也会出现回落，这样来自购房者的定金和预收款增速也会跟随销售一起下滑。二是房地产信贷面临压缩压力，政府鼓励银行将信贷更多投向经营性贷款及先进制造业等方向上。今年2月，在1月新增贷款总额较大且大部分投向按揭贷款和消费贷款的背景下，监管层要求银行调整信贷结构，投放更多的经营性贷款。今年4月，中央政治局集体学会议上，提出鼓励金融机构加大对先进制造业等领域的资金支持，可见政府鼓励银行投放更多的制造业类企业贷款。另外，今年4月银监会主席郭树清表示，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。此后，银行提供的按揭贷款利率逐步抬升，而且从贷款投向看，居民中长期贷款增速从正转负，企业中长期贷款增速逐步提升。这说明目前的信贷政策取向已经发生变化，投向房地产行业的贷款可能继续被压缩（参见图6）。三是房地产行业资产负债率处于极高水平，融资难度加大。2017年1季度上市房地产公司的整体资产负债率攀升到78.2%的水平，处在历史最高位（参见图7）。如此高的资产负债率加上行业整体下行，相信这种环境下房地产企业融资难度也会变大。从数据上看，2016年7月房地产企业债券融资额为1168亿元，但到了2017年7月债券融资额下降至517亿元，降幅高达56%，虽然这里面有债券市场进入熊市、一级市场发行量萎缩的整体大环境的影响，但相信即使下半年债券一级市场融资功能恢复，房地产行业债券融资额也不会快速提升，因为整个行业的违约风险在加大。总体来说，下半年房地产行业的资金来源呈现日趋紧张的态势。这种情况下，房地产企业可能会采取这些措施来“续命”：一是降低房价，实现楼盘的快速去化，这样可以迅速回笼现金，持币度过寒冬；二是减少土地购买力度，合作开发已有土地库存；三是战略转型，所谓“君子不立危墙之下”，开发商可以从没落的房地产行业中转型做其他方向，比如公寓租赁，不过，自持物业回笼现金慢，估计过惯了赚快钱日子的开发商很难看得上，但这是未来政府扶植的战略大方向，值得认真考虑。

曾几何时，无论国企，还是民企，均以冲出海外，名扬天下为己任，拿着白花花的银子，土豪式任性的买、买、买。之后政策风向急转，各企业纷纷偃旗息鼓。其中海外并购最狠的前首富王健林(下称“老王”)，近期不断在卖、卖、卖。继出售文旅项目和酒店资产给融创(1918.HK)和富力(2777.HK)后，近日又计划把酒店管理，以及文旅项目的管理咨询业务注入其香港上市的子公司万达酒店发展（169.HK）。同时，万达酒店发展将其持有的海外资产权益出售予母公司大连万达商业。框架协议公布后，市场焦点均集中在两大方向论述：（1）万达朝轻资产脱变又迈进一步；（2）万达彻底告别房地产开发，代表楼市离崩塌不远。然而，老叔认为，老王心中的盘算远不止于此，本次的重组意在测试水温，为后续的资产转移探路。主要原因有两个：（1）这次重组只是资产系内的左右互换，而且更是把受Ａ股投资者青睐的轻资产放进估值保守的港股。（2）没人认为房价明天就会轰然坍塌，如果老王看淡楼市前景，只要不再拍买新地，并迅速兴建出售即可，不必贱卖。一、一切从交易细节说起万达酒店发展在8月8日才出公告否认出售澳洲资产的传闻。事隔才一天，在9号晚上便公告出售予大股东，而且不止是澳洲项目，几乎是一整家公司的资产，包括桂林、伦敦和芝加哥的投资物业。框架协议分三部分：（1）万达酒店以人民币63亿元收购万达文化旅游创意集团有限公司（万达文旅）的全部股权。（2）万达酒店将桂林项目51%的股权、伦敦项目60%的股权、芝加哥项目60%的股权以及悉尼黄金海岸项目60%的股权全部出售给万达商业（以上项目的余下权益由万达商业旗下的万达香港持有），价格待定。（3）万达酒店以人民币7.5亿元从万达商业手中收购万达酒店管理（香港）有限公司的全部股权。万达酒店管理主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。框架协议中的第一及第三部分属之前万达出售文旅和酒店资产予融创富力的延续。关于万达与融创、富力的宿世情缘，大家可参阅老叔之前的两篇文章：《 融创中国(1918.HK) 接盘谜团未解，中外对决新战场 》《 趁火打劫的富力（2777.HK），股价能否成魔？》万达文旅像固定收益产品万达与融创所定立的框架协议中提及，十三个文旅项目售予融创后，管理仍然由万达文旅所负责。融创承担项目的管理成本，并要每个目标项目每年向万达支付人民币5,000万元的管理咨询费，合同期限为20年，十三个项目的总收入稳定每年可达6.5亿人民币。由于管理成本由融创负担，因此这6.5亿可视为税前纯利。如果当作以63亿购买20年期，每年还款6.5亿的产品，年度化收益约4%。只看这4%的回报率其实并不吸引。（注：63x(1+n%)20=(6.5x20), n = 4）值得留意的是，这4%属最低的稳定回报。万达文旅在管理项目中仍可能有其它收入，而且万达文旅持有「万达文化旅游城」品牌，将来仍可以与投资者合作开设新的文旅项目，增加收入。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务，没有太多资本投入，既无资产，也无债务负担，典型的轻资产商业模式。计划出售给富力的77家酒店里有53家，由与四个大连万达自营酒店品牌负责经营，当中包括包括奢华品牌万达瑞华、超豪华品牌万达文华、豪华品牌万达嘉华和精选品牌万达锦华。根据协议，出售予富力的酒店仍保留原有的管理公司，直至合约完结，因此一定时间内，万达酒店管理的业务还是有保障。至2016年底为止，万达酒店品牌另外替10家非万达自有资产的酒店作经营管理，数目在2017年仍保持增长。与万达文旅的商业模式相似，酒店管理也属无需太多资本投入的轻资行业。虽然，万达没有公布其酒店管理的财务状况，我们暂时无从估计其盈利能力，但可从其他同业中窥探市场对相关行业的看法。以美国上市的华住酒店（ HTHT .US）为例，市场可给予超过40倍预测市盈率和7倍市帐率的估值，与科技企业相若。（数据源：彭博）二、舍A取H，有违商业运作常理相对于长期被市场以个位数市盈率，及低于1倍市帐率估值的房地产发商，文旅和酒店管理无疑是最获市场青睐的优质资产。若大家不太善忘，应该仍记得就在一年前，由于老王不满当时的上市旗舰万达商业（3699.HK）长期股价低迷，认为投资者不懂万达真正价值，于是霸气联手一众基金将其私有化，并计划回归A股上市。如今，正好在A股上市在望之际（截至8月初，万达商业在A股的IPO最新排名已上升至第58位），把资产贱价于国内出售，更奇怪的是把轻资产部分又拿回香港的上市体系内。虽然这一年来，港股内房升势凌厉，但就万达的商业地产来说，以酒店部分而言，以同有AH股的锦江系为例，香港上市的锦江酒店（2006.HK）才1倍市账率。相反上海上市的锦江股份(600754.SH)却高达两倍以上。相似业务在A股的估值明显高于香港近倍。暂时所获的信息有限，无法准确计算资产注入后万达酒店的合理估值，只能说轻资产新业务比重资产的旧业务更能吸引市场眼球。框架协议公布后，万达酒店股价已累升40%。港股尚且如此，若放到A股难道不上天。（数据源：彭博）因此，老王忽然舍弃高估值A股，回归低估值港股，以今日的我打倒昨日的我，虽有违它当初退市目的，手法耐人寻味，但目的已显而易见。全因昨日那位呼风唤雨的老王已不再存在，于港上市的万达酒店发展成为了老王在海外融资或资产转移的最后一根救命草。三、注资是套现前奏以上是2014年8月25日万达酒店发展的改名公告，里面清楚说明万达酒店发展的定位是万达集团用于打造海外酒店发展业务。改名后，万达酒店的收购也一直是针对海外项目，合乎它当初的战略地位。这次老王把万达酒店发展从发展海外酒店业务转变到国内重点轻资产管理业务，属逼不得已的转变。正如老叔在之前文章的分析，老王基于某些不便明言的因素不得不卖，但怎么卖，卖哪去，还有一定的自由度。万达商业持有万达酒店约65%股权，没有禁售限制。若文旅和酒店管理成功注入香港上市公司后，老王随时可在市场出让万达酒店的股权来套现。而香港对资金进出境规管宽松，于是老王等同间接把资产由国内转移至海外。至于万达酒店持有的海外投资物业出售予国内的万达商业也可视作相同脉络，由上市公司转移至非上市公司，日后的处置方向便无需暴露于公众面前。另外，既然是海外的固定资产，所受保障不会因持有公司是国内外有别。「负债留在国内，资产转移海外」，大家对这讲法并不陌生。据澎湃新闻不完全统计，自2012年万达在海外的第一笔收购（全美第二大院线AMC）开始，至今万达在海外的投资总额已高达2451亿元。万达在国内不停卖、卖、卖,数百亿人民币资产已成功脱手，但海外却未见有任何出售的端倪。四、结语万达这次所注入的资产规模不足100亿，只属小试牛刀的头盘菜。但若此路行得通，后续主菜才可以出场。万达的房地产和酒店相继了剥离后，主要资产只剩下投资物业（商场及办公楼）。据万达退市前的2015年年报显示，投资物业租金只占收入16%，但纯利竟占到整体的29%，当时资产规模已超过3100亿。万达酒店现时市值只有70亿，注入资产后或许能升至100亿，但距离能处理上千亿资产还是太遥远。那就到了投资者最关心的问题，老王会不会先把万达酒店市值弄大，之后方便注资?老叔认为这个可能性存在的，也合乎老王眼前的利益，尽快把国内仍然能控制的资产转移到海外。但操作上也有一定阻力，因为过于高调及明显，将引来更大力度的打压。而另一合理推测是，万达或需要更多类似万达酒店的平台，以供其完成「资产重组」。另外，想远一点是连一向霸气的首富老王这次都被迫「低头」，其他聪明的富豪怎会不换位思考呢？！他们一定会相继仿效，沉寂了一段时间的壳股或许会因此重获生机。

CCTV：谁来拯救我的父母病倒一个人，塌下一个家“谁来拯救我的父母”，一个临终的孩子向社会发问。象顾欣这样的家庭还有多少？数不胜数啊！许多人为了救自己的亲人一命，真的要倾家荡产啊！五百万的天价医药费，因为没钱把还活着的母亲送到殡仪馆，还有为了救孩子在街头写血书！卖房卖家产卖血，只恨不能自卖自身。顾欣的方式是不可复制的，不能想象网络上到处充斥着这样的绝命书。顾欣用自己的孝心，拯救了他的父母，但千千万万个有着同样遭遇的父母妻子儿女们，谁来拯救他们？谁能拯救他们？据统计我们国家7000万贫困人口当中，因病致贫的占到了42%，在五大致贫的原因中，大病致贫占了首位，一些家庭“十年努力奔小康，一场大病全泡汤”。病来如山倒，这句话既包含了疾病对人体的破坏力，也包含了疾病对家庭的破坏力。如果没有重大疾病保险作保障，一旦患上重大疾病，经济负担可想而知。一场大病足以让很多家庭倾家荡产，病倒一人塌下一个家，重大疾病保障，是解决问题的根本。一场重疾给家庭带来巨额账单一个人得了重大疾病意味着什么？意味着短则一年、长则数年的治疗和看护；意味着巨额的医疗开支，还有没完没了的营养费和护理费；意味着自己没有了收入，照顾他的家人也成了“全职护士”挣不了钱；总之，一旦个人不幸患上重大疾病，随之而来的经济及精神压力是相当大的。卫生部一项数据表明，人一生罹患重疾的几率高达72.18%，超过1/3的人会得癌症、10个健康男性中3个会在65岁前得重疾、10个健康女性中2个会在65岁前得重疾。如果患上重疾，有三大费用是省不了的。第一部分 看病治疗费用这一定是我们所能想到的第一笔钱，多少合适？10万，20万？专业医生建议，要想接受比较好的治疗，这部分费用准备30～50万比较合适。第二部分 看护营养费用生病三分治七分养，大病更是如此。在医院接受治疗只是很短的时间，后期需要长时间的营养补充和护理。这部分费用也需准备30～50万。再说护理的人工费用，医院护工每天大约200元左右，好一点的保姆5000元/月不算高吧？五年，需要多少钱？第三部分 收入补偿损失这一部分费用最容易被忽视却是最不该忽视的。一旦患上癌症，短时间内势必不能再继续工作。即使度过了关键的五年生存期，身体恢复不错，五年之后重出江湖，但是到时候一来不能太过操劳，二来脱离岗位这么多年，技能上也会有下降，所以，收入必定下降。还有一部分费用，就是家人辞去工作照顾病人的收入损失。总之，不管家庭任何一个人患有重疾都会给家庭带来巨额的账单，俗话说：中病输掉一头牛，大病卖掉一栋楼，辛辛苦苦几十年，一病回到解放前。从财物损失的角度来看，重大疾病危害非常大。幸与不幸，差别在于一张重疾险保险，只是一种规划！一种提前的准备！因为现在不买保险，将来会是你最爱的人的负担。人活着，千万别到有一天，成为了别人的拖累。买保险，不只为自己，更为整个家！总有人问：“你好，我想买份保险，大概多少钱？”可后来说：“哦，太贵了，算了，还是等等再说吧！”以至于最后：“大夫你好，这病花多少钱都无所谓，只要能治好，我们倾家荡产都行！”所以，千万记住，保险一定得买，且千万不能等！因为病魔从不给你商量，因为医院从不给你讨价还价，因为生命只有一次！一定要在心里算好这笔账：现在连买保险的钱都没有，将来就有钱看病吗？是几百几千的保费好凑，还是几万几十万的治疗费好凑呢？保险就是用小钱换大钱，用零钱换取高保障，每年几千元的保费对任何家庭都不是太困难的事，也不会影响家庭生活，放到保险公司后如果没有变故，那自然是好事，钱也不会少一分。一旦遭遇病死残医的重大变故时，即刻可以发挥周转金、急难救助金等活钱的功能。一份重疾险，虽不能杜绝所有的疾病，却能让任何一场大病重病都有被医治的可能！免于因钱所困，让家人在金钱和生命之间做选择。重疾险就是自己不受罪（不用在选进口药和国产药之间纠结）；重疾险就是儿女不受累（不用家人为自己四处筹钱看病）；重疾险就是少拿医药费（所有费用有保险公司替你承担）。趁还来得及，备份重疾险吧，因为它是转移疾病风险的最佳手段，是急用的现金，是病后疗养生活的资金保证，是提高治疗标准的经济保证，是弥补自己和家人收入损失的保证，是对家人爱和责任的体现！

辉山乳业债务重组的事有进展了，据说已经2/3的债主都同意，清偿比例是14-20%，意思是100万的债只还14-20万，银行们算是大出血。而此前关注的百亿资金去向依然没有弄清楚，这听起来很玄幻，百亿不是大钱，怎么可能查不出来，这种处理结果真让人看的心寒，以后谁还敢投资关外？

近期，腾讯控股和阿里巴巴股价节节高升，马云和马化腾轮做中国首富，热闹中，却衬托出A股市场的落寞：迄今为止培育不出BAT这样的互联网巨头。A股传统的新股发行制度，已然到了不得不做出改变的时候。
8月9日，在香港上市的腾讯控股最高冲上333港元/股，按照94.98亿股的总股本算，总市值达到了3.16万亿港元。而在美国上市的阿里巴巴，则在当天收报于157.49美元/股，总市值为3983亿美元。今年以来，这两家上市企业股价均出现大幅上涨，其中腾讯控股股价累计上涨72.17%，阿里巴巴累计上涨了79.35%。在股价不断上涨的同时，马化腾和马云的个人财富也不断上涨，由于美股与港股开市时间不同，也就有了“白天马化腾是首富，晚上首富换成马云”的说法。
无论是腾讯还是阿里巴巴，都是中国乃至世界范围顶尖的互联网企业，其企业规模、成长性、影响力都毋庸置疑。不过，两家企业一家在香港上市，一家在美国上市，境内的大多数投资者并不能很方便地分享这些企业成长的红利。而同时让监管机构尴尬的是，无论主板、中小板还是创业板，中国资本市场迄今还未能真正培育出一家具有世界影响力的互联网企业。有统计数据显示，A股上市的互联网企业全部加起来，市值不到腾讯的三成。
这是一个老问题，原因也不新鲜。近年来，从腾讯到阿里巴巴，还有京东、新浪微博以及搜狗等企业，均选择在海外上市，主要原因在于根据当前的制度设计和安排，互联网企业在A股上市存在天然障碍。一方面，大多数互联网企业在初创期或高速扩张期往往都是亏损的，很难符合A股企业上市盈利标准要求；另一方面，漫长的上市周期也将耗费互联网企业高昂的时间成本。就拿在美国完成私有化退市的奇虎360来说，这家公司从2015年底募集资金，2016年7月完成退市交割，直到今年3月底，才开始接受上市辅导，考虑到后面还有漫长的流程，真正登陆A股市场仍然是一场艰难而漫长的征途。
实际上，从2013年到现在，监管层多次为新三板转板机制、创业板改革摇旗呐喊，早在2014年，监管部门就表态正在研究允许尚未盈利的互联网和科技创新企业在股转系统挂牌一年后到创业板发行上市，不过，相关制度改革依然没有太大进展，互联网企业A股上市之路依然艰难。
 全国金融工作会议强调，金融工作要回归本源，服从服务于经济社会发展。要把发展直接融资放在重要位置，形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者合法权益得到有效保护的多层次资本市场体系。笔者认为，大量互联网企业奔赴海外上市，是中国资本市场服务实体经济、培育技术性创新型企业这一功能，得不到充分发挥的“痛点”所在。在缺乏证券法支持以及制度惯性的影响下，当前A股新股发行体制仍然是传统工业版本的，可以为大多数企业服务，但无法满足包括互联网企业在内的一些新兴企业的上市需求。这个问题，应当及时得到解决。

近期，腾讯控股和阿里巴巴股价节节高升，马云和马化腾轮做中国首富，热闹中，却衬托出A股市场的落寞：迄今为止培育不出BAT这样的互联网巨头。A股传统的新股发行制度，已然到了不得不做出改变的时候。
8月9日，在香港上市的腾讯控股最高冲上333港元/股，按照94.98亿股的总股本算，总市值达到了3.16万亿港元。而在美国上市的阿里巴巴，则在当天收报于157.49美元/股，总市值为3983亿美元。今年以来，这两家上市企业股价均出现大幅上涨，其中腾讯控股股价累计上涨72.17%，阿里巴巴累计上涨了79.35%。在股价不断上涨的同时，马化腾和马云的个人财富也不断上涨，由于美股与港股开市时间不同，也就有了“白天马化腾是首富，晚上首富换成马云”的说法。
无论是腾讯还是阿里巴巴，都是中国乃至世界范围顶尖的互联网企业，其企业规模、成长性、影响力都毋庸置疑。不过，两家企业一家在香港上市，一家在美国上市，境内的大多数投资者并不能很方便地分享这些企业成长的红利。而同时让监管机构尴尬的是，无论主板、中小板还是创业板，中国资本市场迄今还未能真正培育出一家具有世界影响力的互联网企业。有统计数据显示，A股上市的互联网企业全部加起来，市值不到腾讯的三成。
这是一个老问题，原因也不新鲜。近年来，从腾讯到阿里巴巴，还有京东、新浪微博以及搜狗等企业，均选择在海外上市，主要原因在于根据当前的制度设计和安排，互联网企业在A股上市存在天然障碍。一方面，大多数互联网企业在初创期或高速扩张期往往都是亏损的，很难符合A股企业上市盈利标准要求；另一方面，漫长的上市周期也将耗费互联网企业高昂的时间成本。就拿在美国完成私有化退市的奇虎360来说，这家公司从2015年底募集资金，2016年7月完成退市交割，直到今年3月底，才开始接受上市辅导，考虑到后面还有漫长的流程，真正登陆A股市场仍然是一场艰难而漫长的征途。
实际上，从2013年到现在，监管层多次为新三板转板机制、创业板改革摇旗呐喊，早在2014年，监管部门就表态正在研究允许尚未盈利的互联网和科技创新企业在股转系统挂牌一年后到创业板发行上市，不过，相关制度改革依然没有太大进展，互联网企业A股上市之路依然艰难。
 全国金融工作会议强调，金融工作要回归本源，服从服务于经济社会发展。要把发展直接融资放在重要位置，形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者合法权益得到有效保护的多层次资本市场体系。笔者认为，大量互联网企业奔赴海外上市，是中国资本市场服务实体经济、培育技术性创新型企业这一功能，得不到充分发挥的“痛点”所在。在缺乏证券法支持以及制度惯性的影响下，当前A股新股发行体制仍然是传统工业版本的，可以为大多数企业服务，但无法满足包括互联网企业在内的一些新兴企业的上市需求。这个问题，应当及时得到解决。

租房能免押金，房租按月结算，还能给房东打分……你有没有想过有一天你能在淘宝上解决租房的一切问题？这一次，阿里巴巴将目光瞄准了房屋租赁市场。信用租房时代或许很快到来！淘宝上也能租房？8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集团达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术和资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”。把公租房、商租房、开发企业自持房源、中介房源、个人出租房源全部纳入平台管理。杭州市房管部门相关人士透露，住建部等相关部委希望杭州发挥互联网创新城市的优势，将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆，产品化落地成熟后向全国推广。“智慧住房租赁平台”何时能落实呢？根据杭州市房产交易产权登记管理中心主任韩君卿的说法，该平台目标是将相关资源全纳入，但不是强制覆盖。杭州市政府接下来会细化方案，从税收、便利性等方面考虑如何吸引交易双方来使用平台，9月底会出台相应政策。那么，这个租赁平台真的能颠覆我们的租房模式吗？下面，各位看官随小编来看看租赁平台的7个运营流程：1、实名认证租赁平台将通过实名身份验证及人脸识别等技术确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性。2、全方位核验租赁平台将通过住保房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式，对挂牌房源实行全方位核验。3、一站式服务租赁平台注重管理与服务并举，将与公安、工商、公积金、教育等相关部门互联共享，实现人口流动备案、居住证办理、住房公积金提取等在线办理服务，为租赁各方提供一站式便民服务。4、评价系统租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系，通过评价一方面鼓励租赁主体自觉履约，规范租赁行为；另一方面将评价纳入租赁主体的整体信用状况，供平台用户参考评估。5、信用体系租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和芝麻信用，全新打造租客、房东及租赁机构的信用体系，未来，杭州市的可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。6、网上支付租赁平台将利用蚂蚁金服网上支付技术，实现租金、押金、佣金等完全线上化支付，同时严格保障资金支付安全。7、多通道在线预约租赁平台开放创新地打造“一个平台两个服务通道”。房东、租客可以使用电脑或移动设备，通过住保房管局或阿里巴巴其中任一通道实现智能网签，极大提升效率、优化个人体验。小编总结下来，也就是说，将来租房可能主要靠信用了。未来，杭州市的每一套可租房源、每一个租客、每一个房东以及每一个中介服务人员，都将对应一套完善的信用评价体系。信用好的房东，会获得更多租客的亲睐，信用分高的租客，不仅可能免交押金，还有可能租金按月缴纳。同时，爱护房源、履约交租都能为租客积累个人信用。另外一个重点是，淘宝可能是未来租房的重要通道之一。租赁平台打造的“两个服务通道”中包括房管局和阿里巴巴。而淘宝作为阿里巴巴旗下的重要端口，或将承担起租赁平台交易终端之一的作用。也就是说，以后我们租房或许可以在淘宝上进行了。信用租房时代来临？其实，信用租房并不是什么新鲜词。从2015年开始，信用体系就已经在一些品牌长租公寓中应用。今年3月，支付宝宣布接入蘑菇租房，用户的芝麻信用分超过650分，就可以在第三方提供服务中找到“租房”入口，并获得由蘑菇租房提供的免押金租房体验。押金被信用取代的这一尝试，率先在上海上线。当时支付宝提到，北京、深圳、南京、杭州等地都将陆续上线，未来在租房这一服务入口还将继续引入其他类型的合作伙伴。来自芝麻信用方面的信息显示，目前北京、上海、深圳，杭州、南京、成都等30多个城市，都已经开始有长租、短租公寓、酒店等逐步试点信用免押金，近1800万人因此免交押金276亿。其中，使用过信用租房的已有近600万人，覆盖城市30多个。而这一次，智慧租房平台的搭建与今年3月底的尝试最大的不同是，阿里牵手杭州房管局，这一合作伙伴是政府层面的。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉小编，过去的租赁市场交易也有很多，但是零碎的。而此类平台给予了信息和资源的整合。通过和阿里巴巴进行合作，杭州租赁市场的发展或机制建设不断导入了大数据的概念。从杭州地方政府的动作来看，类似的动作也充分说明了一点，即租赁市场需要通过创新来引导发展。尤其是租赁市场背后的房源和各类租客信息，通过此类平台，则有助于后续更好地分析租赁行为。后续，这些业务可以进行全国市场的拓展。“类似信用租房的模式，应该说开始会有难度，毕竟此类方式操作的细节是需要斟酌的。当然类似的做法也不能说有太大的风险。”严跃进认为，互联网企业对于租客大信息管理方面也还是有经验的，所以后续通过此类方式进行，还是会加快租赁业务的效率。阿里搅局，意在万亿级市场蛋糕近期，各地针对租赁市场的政策频频出台。7月4日，上海打响租赁卖地第一枪：要拿地，只准租，不准卖。4日晚间，上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。特别之处在于，这两宗地块的土地用途均为租赁住房，也就是说所建物业只能用于出租，而不得出售。要求竞得人须100%自持70年，这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。7月17日，广州出台“租赁16条”发展住房租赁市场。其中方案明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。7月20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前，住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展住房租赁试点。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在7月份各地出台的33个政策中，有9个政策直接或间接地涉及了租赁市场的内容，这和上半年频频收紧购房政策的导向出现差异。“租购同权”等引发社会各界关注，房屋租赁市场火热程度可见一斑。据链家研究院发布的《租赁崛起》报告，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。有万亿租房蛋糕的吸引，也就不难理解阿里进军房屋租赁市场之举了。

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楼市进入拐点，中国房地产告别暴涨时代？在过去的一年里，调控进一步深化，租售同权、共有产权等政策纷纭冒出。对比上一年，楼市已发生许多变化——房子的居住属性强势回归、租房市场旗鼓大振、楼市分化的格局出现调整——立足当下，我们面临着什么不同往的楼市新象？面对未来，楼市又有着什么发展趋势？让我们来看看2017博鳌房地产论坛上的大佬们怎么说。
楼市进入拐点，暴涨时代结束
（林采宜：国泰君安证券首席经济学家）

国泰君安证券首席经济学家林采宜发表了《中国房地产告别暴涨时代》主题的演讲，她认为，中国房地产市场已经进入拐点，暴涨时代已经结束。

林采宜认为，在过去的15年，驱动中国房地产市场暴涨的因素主要有3个。
第一个是人口，房子是用来住的，所有的刚性需求都是取决于人口的增长，而且这个人口不是老年人口，是婚育人口，就是结婚然后有了孩子，这是刚性需求的最根本的根源，也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力。
第二是收入增长，从2000年到2016年，城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元，也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍，这意味着每年它的复合增长率是超过10%，大概11%到12%之间，这是每年的居民可支配收入的增长。
第三是宽松的货币条件，虽然当中有调控的声音，有点波澜起伏，但是总体来说这个环境就是过去15年地产高速增长和房价不断上涨的基本条件。
收入高增长的时代结束了，人口高增长的时代也结束了。现在收入增长放缓，人口急剧的下降，刘易斯拐点影响的不仅仅是劳动力的价格，同时它影响的还有你对城市房地产的刚需。接下来就是居民总负债占总支配收入的比例。
刺激房地产投资性需求的宽松货币环境在逐渐改变。“从去年年底开始，利率下行的周期已经结束，现在进入上行，信贷成本增加是必然的。”此前，流动性宽松和相对较低资金成本是推动本轮房价上涨的主要动力，而目前，随着一二季度宏观经增长数据的逐步改善，稳增长的政策目标相对淡化，去杠杆逐渐成为主旋律。林家宜补充道，美联储紧缩政策的溢出效应，人民币利率水平也会相应上移。
此外导致房地产暴涨的重要因素——土地供给政策将发生变化。2016年4月6日，住建部和国土资源部联合发布通知，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
林采宜认为，土地会释放出来，重要的是改变预期。“其实很多时候你的需求取决于你的预期，当你觉得会涨的时候，你购房的需求会很强烈，当你预期不会涨甚至会跌的时候，你的很多购房的需求都会分崩瓦解。”
调控成果显著，开发商面临挑战
（地产大爆炸出品人，信媒文化传播创办人：刘小田)

1—7月份，上海一手商品房的成交量是387万平米，同比2016年下降了52%，可以说是腰斩。第二个是链家的数据，在二手房领域，它的成交量也下降非常明显，只是相当于高峰期的1/3到1/2左右。实际二手房的成交水平已经回归到5年前，它的成交量大概是2012年的规模。

从政府的角度来讲，调控的成果非常显著，供需矛盾进一步缓解。站在开发商的角度来讲，可能面临的困难越来越大，挑战非常大，这是能够真实感受到的。当然尤其在上海面临更多的问题就是，大家有盘开不出来。
在一线城市，开发商无非就是开发拿地，现在拿不到地了，还有上海现在出了新的拿地策略，中小房企基本上没有资格拿地了，只有Top30以前的房企才能拿地。
最近两周，印象中上海只有一个项目拿到了预售证开盘了，其它的都没有。而且我看到一个数据说，整个7月份商品房的供应量下跌了40%，大量的盘想开却开不出来，我了解到上海有几个项目，三四月份都喊着开盘，一直拿不到预售证。
房地产挣钱太舒服 要为潜在经济风险做准备
（东方证券总裁助理、首席经济学家：邵宇）
东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇发表《深度城市化：创始人的终极动力》主题演讲。

中国的富豪大概分两类，一个是科技新贵，一个是地产大亨。之所以有这样的现象，是因为我们经历了一个快速城市化的过程，一般人如果做不了科技新贵，还可以加杠杆做房地产。
邵宇认为，房地产行业挣钱是比较舒服的，因为它既挣到了经济增长的钱，也挣到了印钞机的钱，还能挣到隔壁老王的钱。
什么叫隔壁老王的钱？如股票市场上，大家会感觉到最近的行情是漂亮50的行情，就是龙头50只股票增幅是最大的，但是另外一个群体是倒霉3000，什么叫倒霉3000？也就是中小创为核心的股票表现都不好。如果你的流动性没有额外的增量进入的话，漂亮50赚了，倒霉3000就亏了，这就叫隔壁老王的钱。
邵宇强调，中国有660个城市，2800个县，但真正被限购或者出台政策的城市大概也就30个左右。其他的地方可以做一些另类地产，搞搞农业、生态、旅游，是没有问题的。
在提到未来经济形势时，邵宇并没有表现出乐观的态度：“我们做投资的总是喜欢8，以为8就是发，但是我反倒要给大家提出警告，逢8容易出大事，1998年金融危机，2008年全球金融危机，明年是2018年。”邵宇提到，全球五大主要央行的印钞机都将开始停止印钞，这就意味着金融周期将要达到顶峰。
“尽管我们已经开了金融工作会议，尽管我们强调对外的资产的美元化和负债的人民币化不受决策者的欢迎，所有的这些肉都焖在锅里头，但是我们还是要为即将出现的风险做好准备。”
“我不知道大家从这里面闻到了什么样的味道，我闻到了不安的味道”，邵宇最后说道。
租购同权的政策不要寄希望于降租金
(链家研究院院长：杨现领)
中央的政策很清楚，房子是用来住的，今天做租售同权也好，发展租赁市场也好，都是说房子是用来住的，但是他俩可以分开谈，没关系，因为租的市场跟购的市场几乎是两个相对来说比较独立的市场。

今天租赁的人口大部分都是年轻人，30岁以下，你去看自如的租客结构，大部分人都是很年轻的，所以这部分人群需求就是租房，房价再怎么变化，跟他也没有太大关系，他会在租房这里停留得比较长。
第二是两个机制，租金的确定机制和房价的决定机制是完全不一样的，房价不仅取决于供给需求还取决于变量，但是租金主要取决于收入，我不会因为政策的宽松或者不宽松，在租金上有更大输出，所以租金是稳定的。
租售同权是让人们通过租赁解决问题，租得更体面，有更可持续的方式让你租得起，而且租得好，这是我们的两个需求，不是为了影响房价，至于对房地产市场有没有溢出效应，我认为这是有限的。

未来房地产如何走？

朱文策（地产自媒体《朱罗纪》创始人）：未来的市场机会，第一个是我一开始谈到的，现在的市场出现这样的大变局，它从原来的市场化走向了都市圈化，未来都市圈内的城市是可以投资的，是可以继续持有或者选择的。这5个都市圈，也就是京津冀、长三角、珠三角、以武汉为中心的长江中游、成渝经济圈，这些地方有很好的成长，但是其它的城市会出现人口流出。
第二个，都市圈里面并不是所有城市都可以投资，有可能会出现黑洞，比如说在东京，它最贵的地方是30多万一平米，但是它最便宜的地方是1.7万，仅仅在东京23区，它之间差了20倍。所以未来还会出现一个巨大的结构分化，就在都市圈内，可能有的地方人口会出现流出。比如说在深圳，深圳、东莞、惠州是一个小的都市圈，加在一起比东京都市圈大一点，但是不是所有这几个城市的市场都值得投资呢？并不是这样的，我的建议是围绕着轨道交通和一小时通勤圈的范围寻找。
第三，从做房地产企业的角度来讲，这两年地价上涨非常恐怖，从去年开始出现了买地不如买公司的现象，所以我们看到恒大为什么要买廊坊发展，因为廊坊发展手里有30万亩的土地，我如果买地，我得花多少钱？但是我买公司，这是不一样的概念，就像融创买金科也是这个道理。
最后一个建议，最好远离三四线城市。当然我们现在这个分法本身我也不认同，比如说像东莞，它现在完全是二线城市的房价，再比如说昆山这样的地方，你根本不能用三线城市再去囊括它。
杨现领（链家研究院院长）：如果把机会总结成三个字的话，就是“住得好”，所以与住得好三个字相关的一切的产业，我认为都有很大的机会，比如说城市更新，把老破小改造成更可居住，再比如说租赁，能够让租赁居住更体面，还有核心城区、核心地段的高品质商品房，这都有很大的价值。过去30年中国的开发商为中国人民做了一件非常大的历史贡献就是让中国人民有房住、有产者，未来核心就是我们能够住得好，这意味着一批围绕房的服务链的崛起，如果说机会的话就这三个字——住得好。
黎振伟（ 世联行首席技术官）：我们有一个很大的机会，因为国家要靠基建拉动，而最大的基建现在就是轨道交通、地铁，轨道交通和地铁恰恰是房地产集约发展的入口，所以要关注轨道交通物业发展。