督察组正检查热点城市楼市 开发商紧张低调求安全来源：上海证券报 编辑：
东方财富网 9月5日，湖北省国资委发出“关于谨慎投资
房地产的通知”，明确要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。业内人士表示，国资委出手干预房地产十分罕见，这意味着房地产调控可能会继续加码。
湖北省国资委网站挂出的文件显示，此次要求企业谨慎投资房地产，主要是考虑到省出资企业经营房地产的户数较多，投资规模大，增幅快，且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题，需防范投资风险和经营风险。
通知非常简洁，具体要求只有两条：一、从9月5日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险；二、省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。
业内人士表示，通知第二条传出的楼市调控信号非常强烈，明确要求国企不再新投房地产，而且要尽快盖房子卖房子，加速资金回笼，这也意味着房企高杠杆拿地和买房人加杠杆投资行为不被允许。
据了解，在楼市调控之下，依旧有名目繁多的资金流入房企，比如银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收益权等。这些资金最后成了房企的土地出让款和流动资金等，助推房企去大手笔买地，推升房价。此外，也有大量买房人通过担保公司等渠道，借用“信用贷”、“消费贷”之名获取资金，投向楼市，加大楼市风险。
通知中指出，8月28日，国土资源部、住建部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。该方案的实施将增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，影响房地产市场的价格。
业内人士认为，防止楼市出现反弹已被管理层放在非常重要的位置，湖北省国资委参与楼市调控应与此有关。由于各地情况不同，出台政策的力度也不尽相同。湖北的新政会不会在其他地方推广，还有待进一步观察。
记者还获悉，有关督察组正在楼市热点城市进行新一轮检查，重点检查房企常用的囤地、捂盘等行为，推动房企按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾。目前正在销售档期的多家开发商甚是紧张，低调、安全、不被关注，成为开发商的主流诉求。
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楼市去库存：待售面积下降14% 部分三四线城市库存仍高
楼市去库存：待售面积下降14% 部分三四线城市库存仍高
业内人士认为，三四线城市之间的差异会越来越大，说明房地产市场发展到这一阶段，城市规模已经不是判断市场前景的唯一标准。未来将更多是区域的概念，其所在区域的经济水平、资源禀赋、人口吸引力才是最重要的因素。
旷日持久的楼市去库存进程，正随着供需两端的发力，而逐渐体现出效果。
统计局数据显示，截至今年前7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约14%。
但不同城市之间的去库存进程并不一致。民间机构统计显示，经过本轮市场上升周期，一些城市的库存规模出现腰斩。但仍有大量三四线城市，库存几乎没有变化。
分析人士认为，这种局面体现出楼市形态的进一步分化，三四线城市之间，经济、资源、人口、环境等的不同，已经极大影响到楼市的供需形势。在下一轮上升周期中，这将对市场带来深远影响。
一线城市库存跌至底部
国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积，用以反映市场的库存水平。根据历史数据，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后，该指标逐年攀升，到2016年2月达到高点，为73931万平方米。
也即，自2011年末到2016年初的四年间，全国商品房库存增加了约170%。
上述库存的增加主要来自三四线城市。分析人士指出，城市范围扩张、旧城改造等，促成了土地供应规模的增加，进而增加了商品房的供应规模。但由于经济基础薄弱、产业集中度弱、人口外流等因素，使这些房屋的去化速度受到影响。
相比之下，热点一二线城市因土地供应有节制、市场需求量大，并不存在明显的库存压力。根据易居克而瑞的统计，自2010年以来，北京商品房可售规模的变动幅度基本不大，去化周期大多维持在10个月上下的水平，最长也不足18个月，最短时仅为6个月。
随着房地产交易的升温，从2016年2月开始，整体库存逐渐下降。根据统计局数据，到今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约为14%。已经恢复到2015年初的水平。
平安证券认为，除销售明显增长外，部分城市近几年来的供地节奏明显放缓，也是库存规模大幅下降的原因。
按照一些业内人士的观点，当前房屋施工面积、新开工面积、竣工面积的增速都在回落，若市场交易热度能够持续，总体库存仍有进一步减少的可能。
民间机构的统计数据更为乐观。克而瑞近日发布报告指出，截至 2017年7月底，该机构监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米，环比减少0.5%，同比减少11.1%。当前库存规模相当于2013年9月的水平。
上述80个城市多为一二线城市和较为热点的三四线城市，其市场交易热度要高于全国平均水平，因此去库存力度也更大。
但若分城市来看，差异同样存在。上述机构指出，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本上接近2010年上半年的历史最低水平，当前继续下跌的空间不大，近期还有抬头趋势。但二线城市和三四线城市的库存仍然在继续去化过程中。
部分三四线城市库存仍高
作为此前的库存“重压区”，三四线城市的去库存进程值得关注。
去年末以来，三四线城市逐渐取代一二线城市，成为市场交易的热点。有机构认为，除资金溢出效应和城镇化进程外，还因为三四线城市的库存已到低位，市场的供需形势已经发生逆转。
平安证券指出，三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善，其市场的升温，将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。
据该机构统计，2016年，三四线城市新开工面积同比仅增5.5%，远低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%)的水平。从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国平均水平及40个大中城市的水平。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力十足。
华泰证券也认为，三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经被证伪。在供需关系相对合理的基础上，三四线城市才可以承接一二线城市的人口外溢。该机构认为，这个趋势将可能持续3-5年。
上述观点有一定的逻辑合理性，但并不足以反映市场全貌。
据克而瑞统计，即便在三四线城市中，库存情况也存在明显差别。如九江、滁州、马鞍山、张家口等地，库存下滑了40%以上；但在惠州、东莞、香河、大厂等地，7月末的库存规模同比上涨幅度均超过14%。
某房企人士也向21世纪经济报道表示，三四线城市内部出现明显分化。“我们调研的有些城市，库存的确下滑了很多，但很多城市还是萧条景象。这种情况经常发生在两个相邻的城市之间。”
上述人士表示，从房企的角度来看，更愿意布局热点城市和城市圈周边的三四线城市，从而能更好地承接外溢需求。而对于其他三四线城市，企业倾向于选择“经济基础较好；拥有能源、旅游等资源；人口结构合理、最好是人口净流入”的类型。
“三四线城市之间的差异会越来越大，说明房地产市场发展到这一阶段，城市规模已经不是判断市场前景的唯一标准。未来将更多是区域的概念，其所在区域的经济水平、资源禀赋、人口吸引力才是最重要的因素。”该人士表示。
上述人士还认为，随着供需基本面的差异，在下一轮市场上升周期中，三四线城市的表现也将出现差异。“有些城市的表现将越来越接近一二线城市，如需求强劲、去化快速；有些仍是传统三四线城市的状态，市场交易相对平稳。”(来源：21世纪经济报道)
楼市大消息！1145家上市公司抛房产 17家清零
A股2017年度半年报在8月底迎来收官，逾3000家上市公司公布了上半年财务数据。
东方财富Choice数据显示，有1495家上市在半年报中披露了投资性房地产数据，其中，1145家持有的投资性房地产环比一季报减少，也就是说，披露了投资性房产情况的上市公司中，76.6%的公司是在卖房子。
1145家上市公司在抛售房产
东方财富Choice数据显示，二季度抛售房产的1145家上市公司中，抛售10亿元以上的公司有三家，分别是
海航基础(抛售价值50.26亿元房地产)、万科A(抛售价值44.04亿元房地产)和
中国中铁(抛售价值14.84亿元房地产).
值得一提的是，共有12家上市公司二季度抛售的房地产价值超过1亿元。
部分二季度抛售房产上市公司：
如果除去房地产企业，那么二季度抛售房产最多的是中国中铁14.84亿元，抛售房产超过1亿元的非房企也有6家。
部分非房地产企业二季度抛售情况：
17家上市公司清零投资性房产
除了大举抛售外，还有一些上市公司已经清零了投资性房产。
东方财富Choice数据显示，
红豆股份等17家上市公司中报显示，其一季报中各自持有的房产在二季度中以及被清零。
部分清零投资性房产上市公司：
其中红豆股份二季度清零了价值9.64亿元的房产，2017年5月，红豆股份将房地产资产出售予控股股东红豆集团。
光大证券称，本次剥离房地产业务，表明集团层面以上市公司红豆股份为主体、集中发展服装业务的战略定位进一步明确，业务整合迈出重要一步。
除红豆股份外，
新奥股份、
中联重科等清零的房地产也都价值在5千万以上。
楼市持续降温
业内人士表示，上市公司持有的投资性房地产减少，或与房价调控、房产市场降温有关。
市场机构中国指数研究院数据信息中心发布的《中国主要城市房地产市场交易(新建商品住房编者注)情报》显示，8月一线城市新建商品住房成交面积同比下降53.59%，北京、上海、广州同比降幅超5成；二线代表城市成交面积同比下降12.48%。三线代表城市成交面积同比下降9.41%。同比来看，主要代表城市中，福州下降幅度明显，南京次之。
从库存来看，截至 2017 年 7 月底，易居研究院监测的 80 个城市新建商品住宅库存总量为40211 万平方米，环比减少0.5%，同比减少11.1%。观察历史数据，当前库存规模相当于2013年9月的水平，即库存规模跌回到了四年前的水平。
国家统计局新闻发言人毛盛勇此前表示，经过本轮调控，房地产市场过热局面得到一定程度降温，总体运行平稳。一线城市和热点二线城市房价过快上涨的局面得到了控制，投机性、投资性的购房需求大幅减少。
分析人士认为，虽然楼市这把火烧了很多年，且高烧难退，但这肯定不是常态，也不是成熟的市场会发生的情况。因为每个商品因为它的属性决定了它的价值，简单而言，房子的属性是居住，仅此而已。(来源：东方财富网)
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