宏观价值投机之旅---思路及实践

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杭州等地酝酿放松限购，这几乎是楼市拐点的确认。紧急降仓，尼玛砍仓砍得手都酸了。仓位从前两天的150%降至25%左右，除了三精都清了。

现在是该恐惧的时候了

其实，未来资金链最有可能断裂的既不是个人购房者，也不是银行，而是地方政府。

开发商的财务杠杆虽然相对较大，但是以上市房企而言，很少有资产负债率超过70%的，而且像万科这样的大房企，现金流普遍很好。原因不难理解，实际上过去几年房子非常好卖。真正有财务风险的大都是三、四线城市的小房企，但他们在整个房企中所占的份额还很小。

就拿目前最有名也最有代表性的“鬼城”-----鄂尔多斯和郑东新区来说，虽然空置房的绝对数量极为吓人，但是实际上几乎所有的房子都已经卖出去了。这两个地方的房价是否暴跌，对开发商而言早已经没有干系。

地方政府就是另一回事了。近年来地方政府开支暴增，但是由于卖地收入也在逐年暴增，所以目前为止还没有出现大问题。不过如果随着房市下行，土地卖不出去的话，那么大麻烦就来了，因为卖地收入几乎是很多地方政府唯一像样的收入来源。由于各级地方政府是银行贷款以及理财产品的一个主要去向，地方政府资金链一旦出问题，很可能带来系统性风险。

今天早上有报道说杭州等地有意松绑限购政策，这与其说是要就开发商，不如说是这些地方政府开始自救。但是，靠松绑限购就能就得了楼市吗？任何救市的企图，在房地产市场供给远远超出实际需求的宏观基本面前面，最终都会徒劳无功的。

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中国对二手房的政策是对二手房交易加税，对一手房交易税收优惠，对持有免税。这就是鼓励全民买房炒房，人为抬高了房价。

而发达国家的做法恰恰相反，交易环节减税或免税，而对房产持有征收高昂的房产税。这样才能真正抑制投资性买房的行为。

你说的这一点我认同，中国的购房者资金链断裂的风险确实比较小。这是因为中国房产需求中，贷款的比例远远低于泡沫时代的美国和日本。

但是，资金链是否断裂，并不是房价是否崩溃的唯一条件。美日房产泡沫之所以破裂，资金链断裂是表象，实质还是房产供给超过了需求。只要房屋供求过度失衡，那么房价崩溃就是迟早的事，美日央行加息不过是加速了这一进程而已。

所以，关键是要判断中国房地产市场是否出现严重的供需失衡。中国的房价泡沫的程度远远超过泡沫时代的美国与日本，这个可以用房价收入比与房价房租比来衡量，中国房价已经高到了离谱的地步。而为什么中国房价泡沫这么大却没有崩，我上面所说的限制二手房交易是一个重要原因。政府通过限制二手房交易来人为维持了房价供需的紧平衡。然而，这种人造”堰塞湖“总归是要决堤的。

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中国的房价泡沫为什么越吹越大？最根本的原因，我认为是政府对二手房的“限卖”政策。

二手房未满5年，要按房价全款征收5.5%的营业税。5年以上的按差额的5.6%交营业税。对二手房交易加税，这个操蛋的政策打着“抑制投机”的旗号，其实质是大幅度减少了房屋供应。

二手房交易加税其实相当于股市中对大小非股份的“限售”。政府的目的就是要锁定个人手里的房源，让开发商的房子先卖出去。但是，房地产市场里的这些“限售股”积累的越多，其对房价的压力就越大，一旦这些“限制流通二手房”到了解禁的时候，房价就应该会崩了。

中国房地产真正的泡沫积累阶段应该是2009-2013年这几年，商品房销售面积与销售额与2008年以前相比明显上了一个台阶。2007年商品房销售额2.9万亿，2008年降到2.4万亿，2009年一下就干到4.4万亿。此后商品房销售一路高歌猛进，2013年销售额已经达到8.14万亿，几乎是2008年的4倍。

但是，从今年开始，房地产市场将迎来“解禁潮”。2009年买入的商品房，到2014年刚好满5年，可以不用交5.5%的交易税了。而且解禁的数量将逐年递增。

2009年7月，中国银行1700亿限售股解禁，中国A股流通股市值首次超过限售股市值，中国股市正式进入”全流通时代“。此后，上证从3300的高点一直绵延下跌到现在。限售股解禁的威力可见一斑。

二手房解禁潮的到来，是否会带来房价的拐点？我们拭目以待吧

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要注意的是开发商，他们普遍财务杠杆较大，所以一旦交易量萎缩或者银行控制信贷，就会造成大量开发商降价以回收流动性，这是其高度紧绷的资金链导致的必然结果。然而，由此判断整个房地产市场萎缩或崩溃，就杞人忧天了，终端需求还摆在那里，等“钱荒”一过，房地产又活过来了。08，11年房价的下跌都是这样的情况。特别是11年，在限购限贷的情况下，房地产商资金持续紧张，不得不降价。而之后的两年，在没有任何刺激措施出台的情况下，房价持续上涨，直到今年初。