深圳部分违建转正 是否可以认为是小产权房的试点？

前天，市人大常委会通过相关决定，部分历史遗留违建接受处理后可发红本。那么，“农民房”上市会对深圳房地产市场产生多大影响？会使深圳房价大降吗？

记者昨天采访了政府相关部门、业界、专家和市民，比较一致的看法是，“农民房”上市肯定会对房市、房价造成影响，届时深圳房价将面临一定的下降压力，但是影响的大小取决于政府的后续政策，如果操作得当，将会对市场健康发展及购房者和原村民利益产生多赢效益。

市查违办：

有影响但应该不会太大

市查违办副主任龚明克昨天上午接受了记者的采访。他表示，《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）将来颁布实施后，第一步是用1年左右的时间对全市的历史遗留违法建筑进行普查摸底，再分门别类地进行处理。“应该说，短期内不会对房市造成影响，等到有历史遗留违建接受处理后，拿到红本上市交易时，肯定会对深圳的房地产市场造成一定的影响，但是这个影响应该不会太大。”龚明克表示。

虽然20年来深圳积累的“农民房”总栋数和总面积相当大，但是《决定》规定，存在严重安全隐患的、非法占用国有土地的多种违建是铁定要拆除的，还有消防验收不合格、质量安全不行的房子也是拿不到“红本”的。龚明克说：“只有当普查摸底后，我们才知道全市到底有多少‘农民房’可以办到房产证，有多大比例的房子是准备上市交易的。”

龚明克表示，到底会对深圳房地产市场造成多大的影响，核心在于下一步《决定》正式颁布实施时，配套的《实施细则》怎么样。他告诉记者，政府相关部门对这个《实施细则》已经做了相当深入的工作，比如符合办证条件的“农民房”，每平方米罚款多少、地价补缴多少，都有精确测算。

“没有《实施细则》，《决定》就无法操作。”龚明克说，对于统建楼，相信《实施细则》也会有所考虑。

“其实，就算‘农民房’上市，对市场的高端也是几乎没有影响的，买别墅、豪宅的人还是照买，而大多数的中产、白领，虽然有经济条件能买得起‘农民房’，但恐怕真正愿意去买的没多少。”龚明克认为，即使办到了房产证，但是也会有很多原村民是不会拿去卖的，而且‘农民房’不太可能集中上市，因而对楼市影响有限。

开发商：

希望不要把“闸门”放太大

深圳市某房地产公司的负责人吴先生表示，他也认为“农民房”上市对房市影响肯定是有的，但影响不会太大。

“现在的房地产市场是不同收入买不同档次的商品房，主要是满足中高收入人群的要求，在深圳的一些低收入住房困难家庭，也许一二十年也买不起商品房。今后，‘农民房’处理后可以上市交易了，很多低收入家庭有能力买一套‘农民房’。”吴先生表示，“农民房”上市对低收入家庭和部分刚参加工作的年轻人是利好。

他认为，“农民房”上市对中高端房产不会有什么影响，受影响的会是低端项目。“但是，现在深圳的低端房地产项目几乎没有了，因为地价比较高，没有开发商愿意去做低端项目。倒是统建楼这样的房子上市的话，会对周边商品房有较大影响，因为统建楼有小区、有一定配套设施、环境较好。”

他说，“农民房”上市的话，深圳房地产市场交易肯定会更活跃，政府税收也会增加，对经济社会发展有一定促进作用。“我想，如果‘农民房’接受处理后上市，肯定会有不少原村民会拿出来卖的。因为现在的‘农民房’相当于原始股，一旦上市交易了，利润肯定非常丰厚，一定会有不少人上市套现的。”

“‘农民房’上市的价格绝对会比周边商品房低，因为它几乎没有建设配套设施、市政设施、绿化等费用，只用建筑成本加上补缴地价和罚款、税费等成本。”吴先生分析说，“农民房”上市价格也要看地段和周边商品房价格，比如蔡屋围，现在商品房一般能卖1.8-2万元/平方米，那么该区域“农民房”上市后，主要靠市场调节，原村民也会追求利润最大化，如果能卖1.2万元/平方米左右，原村民是不会每平方米七八千就出手的。

吴先生认为，“农民房”上市很关键的部分是地价补多少？罚款罚多少？税费怎么收？“这是政府的调控手段，如果地价、罚款、税费等比较合理，部分房子处理后能上市交易，数量又不是太大，则有利于深圳房地产市场平稳健康发展，对消费者和原村民以及政府税收等都有好处，能一举多得形成多赢局面。但是，如果地价等定得很低，又有很多‘农民房’集中上市，政府把上市的‘闸门’放得很大，就会对市场的影响很大。”

他还提醒，过去一些“农民房”违规卖给消费者，这部分房子怎么处理也需引起注意。

房地产中介：

希望“农民房”分步上市

中原地产深港研究中心总监张伟表示，“农民房”处理后上市，市场的饼就变大了，供应增加了，对中介倒是利好，中介也可以去代理“农民房”啊。

张伟说，现在深圳全年一二手房的成交量在1000万平方米左右，而“农民房”有上亿平方米，而且都是现楼，不像增加房地产用地供应，要几年后才对市场有效果。“‘农民房’主要是以中小户型低端市场为主，户型、配套、环境都比不上商品房，但是市场有连锁反应，低端卖得便宜了，中高端市场价格也会跟着降。”

他认为，目前房地产市场的承受力有限，如果一下子把大量”农民房“放进来，市场的预期就会完全改变，对深圳房地产市场健康发展不利，希望对“农民房”处理上市能分步实施，不要太急。

专家：

现在分析后效还早了点

我市知名房地产研究人士半求认为，现在分析《决定》对房地产市场会造成多大影响还早了点，因为《决定》的内容多是原则性的，有些地方还让人看不太懂，比如“消防安全检验合格”这一条，估计有很大部分违建过不了这一关，如果这样，能“转正”上市交易的就很少，那么对影响房价的可能性就比较小。“总之，还需观察，要等到《实施细则》出来，才能进一步判断对深圳房地产市场会产生多大的影响。”

市民：

希望房价能降下来

在市中心区上班的杨先生表示，他刚来深圳就住在城中村，觉得城中村和“农民房”也不是一无是处，毕竟解决了大量低收入人群的居住问题。“我最希望的是，‘农民房’接受处理上市后，能促使深圳房价的下降，因为现在房价太高了，普通人难以承受啊。”

周先生在福田区下沙开了一家小商铺，已经经营多年。“其实在下沙的生活氛围还是很好的，我也没有打算去买商品房，因为那样经济压力太大。现在我每个月的房租钱就要5000多元，如果‘农民房’理上市后价格还合适的话，我会考虑购买，但如果太贵就不考虑了。”

原村民：

愿意办红本但不太想卖房

罗湖区的原村民钟先生是土生土长的深圳人，他对《决定》非常关注。“我很仔细地看了晶报的报道，我们很多原村民还坐在一起讨论了这个事情，探讨了好处和坏处有哪些。说老实话，能办红本谁不愿意办呢？我们社区至少有80%以上原村民愿意办，但是我们中多数人不愿意卖房子。”

“红本谁都想要，关键每平方米罚多少？每平方米地价补缴多少？税费又是多少？我们希望《实施细则》早日出台，这样我们可以评估值不值得去办证，交多少才能收回成本？如果不是太贵，相信很多人都会去办，我们也希望办到红本，像商品房一样能办到抵押贷款，去做点小生意什么的，不再靠租金生活。”