“潜力股”佳兆业：深度捆绑大湾区的历史性机遇

，是一家在香港上市的、2019年营业额为480亿元的房地产 公司，截至目前该公司的总市值不过才170亿元左右，这相比总市值近两千亿元、营业额近5千亿元的、碧桂园 等全国性房地产开发商，是没有可比性的。但若就此忽略这家公司被市场忽视的价值，却就好像是遗落在沙滩中的珍珠。

佳兆业在3月31日发布了业绩，同日也召开了业绩说明会，力场君有幸聆听这家公司管理层对于公司经营的思考，竟然发现，这家小公司的内在价值，与中国恒大、碧桂园这样的龙头房企完全不同，佳兆业走的的另外一条“小而美”的发现线路。当天，力场君也发布了一个短讯，简单谈了谈对这家公司的判断，今天就和大家来详细分享一下我对这家小房企的一些思考。
数倍于现有经营体量的“黄金”土地储备
要看懂一家公司的价值，至少要明确两个方面：一个是核心价值是什么？另一个问题就是，这个核心价值未来能否延续，或者说能否持续升值？
根据克而瑞、中国指数研究院等权威机构公布的数据，佳兆业其实也并不小，这家公司2019年合约销售金额达到881亿元人民币，同比增长26%并创下了历年来的新高；以权益金额排名，佳兆业已成功跻身全国销售30强。
从利润表结算数据来看，佳兆业2019年营业收入达480亿元、同比增长24%，三年复合增长率近40%；净利润42亿元、同比增长26%，归母净利润则引人注目，同比大增67%至46亿元。集团整体毛利率为28.8%，居行业较高水平，盈利能力大幅提升。再从负债端数据来看，2019年末净负债率较2018年年底下降92个百分点，现金及银行存款较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务。

如果用一句话一下佳兆业的2019年，可以说是“以价值创造为导向，聚焦深耕，提质增效”，最大的亮点是合约销售额的增幅在同行业内保持了较高水平，但也并不称奇。
当然，能够引起力场君关注，佳兆业集团 必有过人之处。我认为，佳兆业的核心价值在于深度的区域聚焦，核心竞争力在于与区域发展的深度捆绑；更何况，让佳兆业深度聚焦和捆绑的，恰恰又是放眼未来最具发展潜能的粤港澳大湾区。
对于一家房地产公司而言，土地储备代表着公司未来的发展潜能。根据业绩说明会上公布的信息，截止到2019年底，佳兆业拥有近2700万平方米的土地储备，近80%的土储面积位于一线城市和重点二线城市，其中包括了约51%的土储面积位于大湾区；土储货值近5300亿元，其中大湾区占整体约三分之二的比重，再具体包括了三分之一的土储货值位于深圳，更是包括了13个深圳地铁物业项目、雄踞深圳市卓越的交通位置。


不难想象，5300亿元的土储货值，对于一家年销售额881亿元、年结算营业收入480亿元的公司，意味着什么？这就意味着佳兆业未来数年内，已经将公司经营销售的命脉，与大湾区、与深圳紧紧地相连在一起。事实上，在佳兆业2019年合约销售中，大湾区贡献占比已经高达61%。
更何况，佳兆业与大湾区、与深圳的深度结合，还不仅限于优质的土地储备，该公司还积极投身于深圳市的旧城改造项目并借此创新拿地方式。2019年，佳兆业旧改项目占地面积同比增长33%达4000万平方米，其中深圳和广州各占27%和36%，新拓展旧改项目19个、累计旧改项目数量达147个，同时转化8个位于深圳、上海、惠州的旧改项目并借此获得350亿元的可售货值；截止到2019年底，在佳兆业的5300亿元土储货值中，有2200亿元来自于旧改项目，占比达42%。
旧城改造，无疑是让一座城市持续保持活力并提质更新的重要方式，从这个角度看待，佳兆业之于大湾区，既是佳兆业助力大湾区现代化建设做出的努力和贡献，同时也是大湾区提供给佳兆业广阔的发展空间和巨大的利润空间。
大湾区“看不到天花板”的发展潜能
上一段分析很清晰地梳理出，佳兆业的核心资产价值，就在于大湾区大量的土地储备，而且是相对于该公司现有经营销售规模数倍的优质土地储备；佳兆业自身的价值，也与这些土地储备背后的区域经济竞争力紧密相连在一起。这也就衍生出了第二个问题：佳兆业的核心价值未来能否延续，或者说能否持续升值？
换言之，大湾区能够有大多的发展空间？大湾区的土地能够有多大的增值空间？
了解这个问题，就比先了解大湾区。公开资料，粤港澳大湾区是继美国纽约湾区和旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，2017人口已达6956.93万、GDP生产总值突破10万亿元，约占全国经济总量的12.17%，GDP总量规模在世界国家排行中名列11位，与韩国持平，是全国经济最活跃的地区和重要增长极；在四大湾区中，粤港澳大湾区经济总量居第二位，人口、土地面积、港口和机场吞吐量均居四大湾区之首。
如今，粤港澳大湾区的开发，成了我国进一步深化改革、进一步开放国门的突破口。2018年11月，中共中央、国务院明确要求以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设，带动珠江-西江经济带创新绿色发展。2019年1月11日，国务院港澳事务办公室主任张晓明表示，粤港澳大湾区的战略定位有五个：一是充满活力的世界级城市群，二是具有全球影响力的国际科技创新中心，三是"一带一路 "建设的重要支撑，四是内地与港澳深度合作示范区，五是宜居宜业宜游的优质生活圈。

今年2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实，粤港澳大湾区的规划建设，已经正式拉开帷幕，并必将快速前行，带领大湾区经济跃升到一个新的台阶之外，也将引领更多地区经济、产业配套的同步升级。
说几句切身感受，去年年中，力场君曾受邀到广东省几个地市做了实地调研，包括佛山辖下的多个县，还有河源市的龙川县等等，在于当地招商局、规划建设局等座谈过程中，能感受到这些县市的官员们，或者说是发展的领头人们，对于用最快的速度、最大的力度融入到大湾区的建设中，并不惜为之通宵达旦、尽心竭力。
以小见大，从实地调研的情况来看，大家对于大湾区的未来充满了期待，大湾区的发展潜能还看不到天花板。在这样的背景下，不论是土地储备还是经营重心，都落脚在大湾区的佳兆业，未来是否值得期待呢？
“赌国运赌对了的投资人，何曾被亏待过？”
在投资界，一直有一个“赌国运”之说（据说是源自于巴菲特说过“我很庆幸，我出生在美国，成功的概率为30比1或40比1”），赌国运赌对了的投资人，何曾被亏待过？而对于核心资产和经营模式都深度捆绑于大湾区的佳兆业，其实也是将企业发展的命脉和未来盈利发展的空间，与大湾区的发展捆绑在一起；公司也将成为“粤港澳大湾区建设”及“深圳建设先行示范区”的主要受益者。
这倒是让力场君联想到另外一家公司——招商蛇口 ，这家公司在2015年底上市时，最大的看点就是在于手握大量蛇口工业区的优质土地，这既是招商蛇口的核心价值体现，也是上市后数年间保持利润快速成长的基础，也是该公司以近40%的毛利率和20%以上的净资产收益率，保持行业盈利能力领先优势的筹码。
时至今日，凭借着数倍于现有营业额的优质存货储备，被资本市场赋予2倍的PB估值，这是绝大多数规模上市房企远未达到了的估值优势；反观同样手握大量优质土地储备、且土储区位潜力丝毫不逊于蛇口的佳兆业，PB尚不足0.6倍，这难道不是市场给出的更厚实的“安全垫”？
对于佳兆业，国元国际在今年2月发布的研报中也总结到：公司专注于粤港澳大湾区的发展，扎根深圳，近年来业绩实现快速增长；公司土地储备优质，货值充裕；同时，潜在的旧改项目将有力支撑公司销售的增长及盈利水平的提升。
更何况，仅从当前的数据来看，佳兆业的精准区域定位战略优势，是获得了市场数据验证的。据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020年前两个月中，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企累计销售额分别同比下降5.6%、12.1%、16.5%、19.0%、20.6%；在TOP30房企中，仅中国恒大、佳兆业和龙光地产 销售额仍呈现正增长，其销售增速分别达35%、7%、1%。
中国恒大的“硬核”促销，大家都知道的，但是佳兆业并没有如此“过激”的促销行为。在这样的背景下，佳兆业仍逆势实现销售正增长，力场君提示，这一数据动向非常、非常值得投资者关注。