以南京欢乐海岸项目为例解析华侨城欢乐海岸盈利模式

有不少股友想让我分析欢乐海岸的盈利模式，我就以南京欢乐海岸项目来分析吧，这个账也不难算，我完全拿数据说话，大家可以耐心看完，这个模式如何，自己得出心里的答案。 顺德，宁波欢乐海岸拿地早，才2000多元/平米，深圳欢乐海岸更早，账就不用算了。

南京欢乐海岸项目总计容面积112.25万平米，预计总投资（含地价）按华侨城报表有两个数字214~232亿，我们就取高的那个计算吧，其中地价是83亿，楼面价7250元。规划要求文旅设施投入10亿。






住宅地块

南京河西南是严格限价，一二手房价倒挂严重，所以华侨城欢乐海岸住宅项目推盘全都是摇号，8成首付，每批推盘都是秒光的。





J，K地块为南京绿地海铂滨江项目，地上计容面积33.4万平米。项目已全部售罄，销售金额（中报预收款115亿），9月份推出最后一批地下车库4.5亿未记入。






G，H地块为南京天鹅堡项目，地上计容面积21.5万平米，其中住宅三批推盘合计74亿，已经可以说全部售罄，天鹅堡第三批这两天开始摇号，中签率约15%，我们可以认为全部可以回款。

汇总，住宅地块合计回笼资金达190亿，天鹅堡还有一批车库待推4亿，加上绿地海铂滨江最后一批车库4.5亿，可以近似认为欢乐海岸住宅地块出售回笼资金近200亿。（天鹅堡G地块当中有1.6万平米为低层商业，未纳入推盘）

纯住宅地块合计销售约54万平米，加地下车库，回笼资金近200亿，但只占总计容面积112万平米的一半不到。

待开发地块A，C，E地块，还有56万平米的计容面积。A，C地块正式规划未公示。A、C、E地块为商办混合用地，规划指标可互相平衡，其中：酒店式公寓比例不超过三个地块地上总建筑面积的15%，商业设施比例不超过三个地块地上总建筑面积的15%，旅游文化设施比例不低于三个地块地上总建筑面积的25%，其余面积安排办公、酒店等建筑，其中酒店部分建筑面积不少于20000平方。

欢乐海岸地块出让附带要求是，地块中旅游文化类物业总计容建筑面积不少于14万平方米，该部分物业及酒店须整体持有，不得销售、不得转让；同时旅游文化类设施设备投入不少于10亿元。办公部分不少于50%的建筑面积10年内不可分割销售、不可分割转让（需整层销售和转让，不是不能销售）。

上面规划看得有点复杂，我简单的说，待开发的A，C，E地块56万平米计容面积里，允许规划大致是，办公楼23.2万平米，酒店公寓8.4万平米，低层商业10万平米（含天鹅堡G地块1.6万平米商业），酒店2万平米，旅游文化设施14万平米。其中旅游文化14万方和酒店2万方必须自持，不出售。办公产品的50%需整体出售或转让，10年内不能分割出让。酒店公寓和商业无限制。

我们可以根据周围同类型房价坐保守假设剩下的可售部分，办公楼23.2万，假定售价2～2.5万，取中间值2.25万/平米计算，可得出货值52亿。酒店公寓假定以2.7万～3万/平米估值，货值可以估为24亿。也就是说办公产品和酒店公寓还有76亿以上的货值。 以上已经是保守的价格估算，南京的朋友可以发表意见。

200+76=276亿，项目总投资232亿，意味着项目整体已经盈利44亿。项目总投资是含资本利息的。

盈利44亿，另外还获得10万平米的欢乐滨江低层街区商铺和2万平米酒店自持（商铺也可以选择出售，但华侨城多半会自持，因为这是欢乐海岸最值钱的部分，华侨城深圳宝安欢乐港湾的商铺均价是天价），建设成本已经在项目总投资里全部覆盖了。 文化旅游设施14万平米，包含室内儿童乐园，室内科技乐园等，其实也有收费项目，另外室外娱乐设施也有收费，也可以抵消部分运营成本。

如果办公产品有部分选择暂持，也不影响整个逻辑判断。 至于华侨城欢乐海岸住宅地块引入了合作方，土地成本和利益分配怎么计算暂不清楚。

但我们这里只是从项目成本售价来计算欢乐海岸模式的可行性和盈利模式，通过上面的分析搞清逻辑就行。

有朋友说，考虑到欢乐海岸的自持物业需要支出不少建设成本，那么住宅体现的高毛利率实际就不是真实的毛利率和利润，没有那么高。 这个逻辑也没毛病，如果把自持物业的成本考虑进去，可以这么认为。但如果你已经在判断上把住宅地块的利润率打了折扣，你就得承认成本已经被覆盖的自持商业是高利润率的好生意。总之，非此即彼，利润算在哪一边，都可以，但不能两边都不承认。

分开算，那么财务上自持商业物业的成本会摊销，这个华侨城过去投资性房地产 一直是这么做的，从未公允价值重估，一直采取成本入账，折旧和摊销。

还是那句话，搞清大逻辑就行。 模式是否认可从逻辑上可以得出自己的判断，不必扣细节。至于投资偏好，喜欢不喜欢都可以理解。

文章图文数据均来自公开数据，附带图备查。 文中如有个别数字计算错误，请谅解。


另：华侨城深圳欢乐海岸2016～2017租金收入约4亿/年