华夏幸福产业新城异地复制成功 产业落地进入加速区

华夏幸福在产业新城上的布局，进入收获期！
2019年上半年，华夏幸福环京以外地区实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司总营收比重提升至38.23%。而环京以外地区销售额达到375.64亿元，占整体销售额的比重已经上升到58.21%。环京以外地区销售额占比从不足10%到接近60%，仅用了不到4年时间。
环京以外地区销售额占比的提升只是表面现象，背后是产业项目的不断落地，2016年以来，产业新城每年新增企业数量和签约额快速增长，这标志着华夏幸福产业新城模式异地复制终获成功。
产业新城异地复制成功 环京以外销售额占比接近六成
华夏幸福成立于1998年，和其他房地产 商相比并不算是一家“纯粹”的地产商，它的主营业务首先是产业新城的开发运营，其次才是房地产。
这一模式有别于传统地产商之处在于，以产业为核心，地产为载体。华夏幸福接受政府委托，签订长期开发协议，为其提供规划咨询、土地整理、基础设施建设、产业发展及运营等全套服务。
产业新城模式发端于河北省固安县，2002年华夏幸福和固安县政府合作开发运营工业园区。经过十余年，将固安从一个农业县打造成了高科技产业城。累计引入企业600余家，招商引资1400亿，并且引入了超30家高校和科研机构。随后华夏幸福将这一模式复制到了香河、大厂、涿州等地。
2015年之前，华夏幸福业务重心一直在环京地区。从2015年开始，华夏幸福提出三年百城目标，随后进入长江经济带、粤港澳大湾区。截至2019年上半年，华夏幸福在全国已布局15个核心都市圈，累计80座产业新城。
从数据可以直观看到华夏幸福产业新城模式在全国的扩张速度。2016年，环京地区营收占比高达91%，2017年下降到84%，2018年降到69%，今年上半年进一步降到61%。

<i>（数据来源：Wind）</i>
环京以外地区销售额占比从不足10%到接近60%，华夏幸福仅用了不到四年时间。成功扩张背后的核心逻辑，是华夏幸福精准踩中逆城市化过程中的产业节点。
当大城市发展到一定程度后，会出现向周边疏解人口和产业的现象，这在伦敦、纽约，以及东京的发展历史上均出现过。
其实在这个过程中，试图以产业撬动土地的地产商不少，但是能够成功引入产业并在异地复制的只有华夏幸福。
产业落地进入加速期 今年已有四个百亿项目落地
目前经过一轮扩张后，华夏幸福已经进入产业项目集中落地期。仅今年以来落地的百亿级项目就有4个。
3月27日，全球锂离子电池领军企业欣旺达 计划投资120亿元在溧水产业新城建设动力电池电芯及pack制造研发设计及生产基地；
5月9日，全球产能最大偏光片生产基地落地长丰产业新城，计划投资100亿元；
9月6日，投资160亿的超薄玻璃基板深加工项目(一期)落地南浔；
11月23日，总投资135亿元AMOLED柔性显示触控模组与5G智能终端项目落地安徽舒城产业新城。
这些项目选中华夏幸福产业新城的最主要原因还是看重华夏幸福的产业服务能力。欣旺达负责人曾表示，落地溧水的四大动因分别是市场前景、区位优势、产业环境与全方位产业服务。其中前三个因素都属于客观环境，第四个则属于华夏幸福的服务能力。
事实上，产业新城运作极为不易，从前期的土地整理，到园区建设，再到招商运营，难度是逐渐递增的。
首先，选址是第一个难点。选址决定了区位、产业环境以及市场情况，对招商影响巨大。华夏幸福成立了专门的产业研究院，以都市圈为研究对象，对中国各个城市圈的发展做出预判。在研究基础上，布局了15个核心都市圈。选址能力之前是为媒体所忽略的，但它恰恰是华夏幸福的护城河。
其次是开发，从前期拿地规划到后期招商运营，之间跨度巨大，前期如何规划，如何掌握发展节奏，很考验项目方的管理能力。比如在固安，从2002年到现在一直沿用之前的规划。如果当初的规划不够全面，就会制约后期发展。为了避免这种问题，华夏幸福当初花3000万请了罗兰贝格做产业发展规划。
当然最核心的还是产业引入及服务能力。经过十多年的发展，华夏幸福拥有了一个4600人的产业发展团队，覆盖新一代信息技术 、高端装备、汽车、航空航天、新材料、大健康、都市消费等10大产业，并且形成了自己的大数据平台。
这个体系所要完成的不是一般意义上的招商引资，而是涵盖了产业研究规划、落地、资源匹配等全流程，最终目的是在区域内打造一个产业集群。
目前在华夏幸福的大数据平台上，已经拥有2760万家企业11.5亿条动态数据，据说比国家工信部的企业数据还全面。
从招商数据来看，从2016年以来，华夏幸福已经进入了成熟期。2016年当年新增签约额超千亿，新增企业家数也一举增长到436家。到2018年新增企业家数已经达到702家，新增签约额则达到1660亿元。今年上半年的签约额已经破了千亿。

对于产业新城来说，前期的产业规划和培育是相对比较耗时，难度也比较大的。随着产业落地，产业园进入成熟阶段，每年新增签约额会稳定增加，这就可以为企业提供稳定的现金流入。
比如已经发育成熟的大厂园区，虽然不一定每年都保持增长，但是会有企业持续入驻们带来新的签约额。

截至2019年上半年，华夏幸福的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到 30 个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。
其实产业地产某种程度上是在提升区域价值，获得政府背书也在意料之中。城市化、产业发展以及人口流入和就业，某种程度上都可以浓缩进产业新城里。