雷升投顾2018大策略系列（二）——地产的寡头时代

近一年稍微关注一点新闻的应该不会不知道房价调控这些事情。很多人的仇恨也被拉到了房地产 行业的股票身上，大部分房地产股票表现的确一般，在它们身上被套的人也的确不少。我投资房地产股票时，大多数投资者是“你疯了吧”这种态度。2017我们重点投资的中天金融 （原中天城投），目前停牌中，已经收购华夏人寿33％股权，停牌中。万科和保利地产 也有参与，2018年万科和保利地产再次调高评级，长期持有，滚动操作，仓位在两成以内，底仓一成，次于银行顺位。（中天金融的逻辑详见以前文章中天金融初探http://mp.weixin.qq.com/s/0HkVK_AbZ85lusRCy34aWA）

房地产逻辑要从营改增说起，营业税改增值税，主要针对的就是房地产行业。打个比方，一家房企为了拿下一块地而向某领导行贿，这部分钱以前可以拿营业税票去掩盖转移。现在只有增值税了，增值税是链条税，取得增值税发票的难度就比较高，况且，造成的利润增加，还要交所得税。无形中，造假成本就增加了。对房地产行业有所了解的人多少都知道，很多房企拿地，拿项目主要靠人脉，地头蛇现象很普遍，中国前三的房企市场占有率才10％左右，而美国是80％以上。说明大房企还是有空间的。

那么，“地头蛇”们会是怎样的前景呢？我认为比较渺茫。又要从增值税说了，增值税是价外税，不影响利润。只要你不是流通环节最后一环，增值税也只是影响你的现金流量，你卖出房子时，得到的销项，现金流就回来了。小的房企，资金本来就紧张，增值税会更加加重负担。反观大房企，以前营业税是营业额的百分比交税，而改增值税后，是按增值额的百分比计算，还能抵消进项，税收负担降低。很多企业说营改增后负担大了，其实想想能明白，是自己曾经有猫腻，阳光下，一些见不得人的行为不管用了。而那些一直遵纪守法的人，不能让他们出了钱还流泪。任何时候，*这就是最根本的顺势而为。这样不难发现，哪些大房企先降低了杠杆，纳税规范，就是值得投资的。万科就是其中之一。

税政的变动只是其一，我们看地王的一些变化。中国铁路总局改制了，成公司了，铁路公司手里的土地可是最充足的。单说一个深圳地铁，就能给万科带来如此多的利益，那么，铁路上的资产注入万科一部分的话呢？

贵阳房地产土霸王中天城投已经完全转型了，万科也在贵阳市场大展拳脚，实力可见一斑。经过统计，万科还有非常多的三四线城市没有进入，比如河北石家庄，未来发展空间相当大，绝非一个衰退期的企业。

中国这二十多年的房地产行业，技术含量是非常低的，房屋质量问题，责任问题一直没有本质上的改变。房价高，如果降下来，这部分差额流入其他领域，就是很多领域的通货膨胀。所以国家的手段是挤泡沫，房价不变，提高质量，弥补价值和价格之间的虚高差距。而技术含量高的企业，才有这个能力。万科又是其中之一。

最后是租售同权，这个我在2016年初的微博 就有预测。以后租售同权，小房企必然没这个实力，租金影响长期现金流量，同时又能获取大量原始数据，又是大数据，参考第一篇银行的策略，同理可推做这些的还是有实力的大房企。万科和万达是最有实力的，而万达因为种种原因，受到限制。

落实到具体盘面，万科在30.5附近有隐秘的操作痕迹，有可能是机构趁着白马股调整时重新布局。2018投资者对房地产大概率会产生认知分歧，以及政策变动，股价大概率呈现大幅波动，所以仓位低于银行，并且注意灵活操作，不可捂着不动。​​​