分析中航地产、中航物业及其未来价值

2016年上半年，中航物业营业收入约10亿元人民币，管理物业面积约4300万平米。营业收入和去年在香港上市的中海物业相近，但物业面积仅约为中海的一半。值的注意的是，中海物业管理的物业是由其母公司开发；而中航管理的物业以机构物业为主，包括了北京人民大会堂、国务院商务部等，他们不是中航地产开发的物业，可见中航物业发展拓展空间更大。在过去数年里，中航物业保持了约25~30%的年复合增长率。预计到2020年，机构类物业市场空间将达3000亿元，中航即使占有一个较小的比例，比如说5%，其营业收入也有150亿，按行业平均的5%净利润率，将会有7.5亿的纯利。可见其发展空间之广阔。

不同于房地产 开发公司的低估值，物业公司在资本市场的估值很高，即使在香港这样的价值洼地，物业公司的估值竟高达30倍以上。相信在A股市场其估值会更高，假如是50倍，2016年物管的纯利约1亿元，则物管这一块的估值即是50亿，基本相当于母公司中航地产整体的57亿估值。可以肯定的是57亿对中航地产是严重低估的，这是受房地产开发业务严重亏损拖累。

中航地产的逾100万平米自持优质商业物业是非常值钱的隐蔽性资产，尤其是其在深圳核心商圈华强北的逾6万平米和上海优质商圈的9万平米的合计15万平米优质商业物业，账面估值仅约27亿，但其实际市场价值150亿恐怕都不为多。

剥离了亏损严重的房地产开发业务后，上市公司中航地产价值将会得到重估，达到甚或超过200亿的市值，是不会令人感到奇怪的。