房地产行业对央行调降利率政策的点评:小幅调降LPR,增强购买力和释放需求 (行业观点)
央行推动1年期和5年期以上LPR下降10个基点,引导贷款利率下行。2024年7月22日,中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率(LPR)及调整发布时间公告》:“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2024年7月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.35%,5年期以上LPR为3.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效”。
我们认为,本次央行调降1年期和5年期以上LPR,有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行,并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力。
政策影响分析:购房者成本小幅下降,中长期下降空间较大。
1)我们认为,此次5年期以上LPR向下减少10个BP将小幅降低购房者的成本。
2)我们认为,未来我国中长期利率存在下行的趋势,购房者的还贷压力将持续减轻。
我们认为,此次5年期以上LPR下降将引导房贷利率下降,而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。
1)历史上基本面表现情况:我国个人住房贷款加权平均利率从2014年9月至2016年9月,从最高点的6.96%连续回落至4.52%。在个人住房贷款加权平均利率首次回落后的2015年3月,商品房销售面积同比增速触底回升。另外,我国个人住房贷款加权平均利率从2018年12月的5.75%见顶回落,随后至2020年3月,行业销售增速开始触底反弹。
2)历史上行业指数表现:我国个人住房贷款加权平均利率从2014年9月至2016年9月,从最高点的6.96%连续回落至4.52%。在个人住房贷款加权平均利率首次回落后的2015年6月,A股地产指数的超额收益率触底温和回升。另外,我国个人住房贷款加权平均利率从2018年12月的5.75%见顶回落,随后至2021年12月,A股地产指数的超额收益率开始触底反弹。
风险提示:调控加码和行业基本面下行风险。