地产股集体高潮，重点标的机会在这里找

前言：越来越多的团友，开始主动使用3k及510K模型来进行自我锻炼以及实践，并以此来解决自己在技术层面上关于买卖点的把握问题，这点我是非常欣慰的，我也始终坚信一种好的方法就是可以人人都能学的会，用得好，从而解决投资中遇到的实际问题。当然我更多的是希望大家明白，既然投资的本身是为了让自己成长和获得回报，那么你的努力一定会随着时间的推移而逐步的体现在你的思维上和交易账户的回报上，也终将来改善家庭生活的条件。

事件引述：11 月 11 日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳 健康发展工作的通知》。此次政策简称“央行 16 条”，表述内容重要、信息量很 大，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。


核心观点：
1、近期的地产政策，是为了什么？
2、当前地产的行业的情况如何？
3、地产行业整体的估值合理吗？
4、参考新性标的？

一、近期的地产政策，是为了什么？
消息1：11月8号，由人民银行再贷款提供资金 预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；
消息2：9月底监管机构要求六大国有银行对房地产行业提供新增6000亿元融资支持后，11月股份制银行也将提供4000亿元的新增融资；叠加政策性银行提供的2000亿元保交楼专项借款，累计支持金额超过万亿元。

说明：目前对地产方面的政策相对较多，除了我们直观看到的地产行业的债务以及销量问题，侧面更加说明了房地产对于整个经济支撑的重要性问题。当然这些政策都是利好房地产的，变相的就存在了短期性的机会存在。

房地产行业ROE
在2021年之前（数据截取2008-2021年三季度期间），平均的房地产ROE为12.3%，而包含2022年的时间段的情况下，ROE为11.8%，也就是说短短1年时间整体下降接近了0.5%，而且时间之短，速度之快，这种情况是近14年以来（除2008年4季度）从未出现的情况，从此处说明，地产行业整体已经到了明显变化的时间点了（虽然疫情有一定的影响因素，甚至是很大的因素，但是事物也往往是在某些特定情况下才会显示出他的内在风险和矛盾点。），当前近一年房地产企业的ROE数据已经转负数了，这是从来没有出现过的，那么如何稳定ROE这个情况将会是接下去一个重要的数据，也是房地产短期存在机会的一个原因所在？


二、当前地产的行业的情况如何？



我们从从实际数据中谈谈当前地产的小利好问题：
1、销售降幅缩窄（图一），这对于地产来说是好事，表明随着政策的推进，市场开始起到了正向的作用。人会去购买商品（房子），需求是首要因素，其次是价格问题，最后就是外部的政策刺激问题，当前整体刚需数据，截止2021年我们城镇化率64.72%来说 ，对比美国2020年82.7%的城镇化率来说，往后的整体渗透率也会越来越小，那么需求问题已经是明牌；对于价格问题来说，目前公开数据显示现在全国主要城市平均房价为10051元。我们以北上广深的数据来说，平均公司11981元，北上广深的平均房价基本上都在四万元以上，而北京上海深圳这三个城市的平均房价基本上都在6万元以上。这个数据说明了，以一线城市的平均收入要买一线城市的房子，概率很低。2021年，全国城镇非私营单位就业人员年平均工资为106837元（平均工资8903元），全国城镇私营单位就业人员年平均工资为62884元（平均工资5240），从这个数据来看，以二线城市房价基本在8000-10000，三线城市普遍在5000-7000，来说以一家三口的数据情况下，整体还是有一定的渗透率的；那么如何有效的推进这些方面，就是政策上需要发力的重点。

2、关于利率问题（图2），这是接上面的政策的话题展开的。

商业贷款：
1、贷款期限一年以内（含一年），利率为4.35%；
2、贷款期限一至五年（含五年），利率为4.75%；
3、贷款期限五年以上，利率为4.90%。
公积金贷款：
1、贷款期限五年以下（含五年），利率为2.75%；
2、贷款期限五年以上，利率为3.25%。

历年来利率走势图

从当前房贷利率来说，按照2012年的6.8%与当前4.3%的数据对比来说。利率降幅达到了36.74%，整体来说性价比是比较高了（当然与锦10年的房价是没有办法对比的，因为房价基本涨幅都已经翻倍。），但是按照当前的利率，如果是相对刚需的买房，这是比较不错的，同时根据我们此前了解的相关情况，年内整体也还存在着一定的降息预期，所以当前4.3%的利率或许也并非是最低利率。

3、拿地数据（图3），目前整体拿地较多都是国企为主，特别是进入到2022年，那么我们以此为出发点，考虑未来的因素，那么在政策扶持的情况下，谁的地多，那么谁在未来的价值力度也就会变相的增加。

三、地产行业整体的估值合理吗？

房地产行业PE


上证指数PE
过去13年的房地产行业TTM市盈率趋势，可以发现，大部分历史时间里，房地产行业市盈率相对A股是处于溢价水平，07-08年平均溢价达到60%，最高达100%的水平，只有在2014年上半年出现了半年多的折价，幅度最高达折价12%，其次就是2017年二季度至今，地产板块相对A股市盈率处于折价的状态，A股平均市盈率16.14，地产板块7.52（不包括2022年的数据），整体折价42.7%，处于历史低位。从这个角度来说来说，短期地产的机会也就相对看出来了。

房地产指数走势
通过房地产指数来说，目前的房地产短期的反弹力度很强。截止目前从低位开始，9个交易日反弹了17.51%，对应以今年3月份的行情走势来说，潜在着一定的相似性，3月份反弹的前9个交易反弹的幅度为22.72%。虽然目前整体幅度仍旧存在5.21%的差距，但是强势的力度整体是有相近的，如果如预期出现，那么短期结构性的反弹会持续，这在一定程度上可能引发大小切换的问题（上周五高标跳水，炸板幅度之大或许可能也是存在这这部分因素的影响）

总结：过去房地产企业能够保持稳定的ROE，是靠着高房价以及渗透率而得以稳定的，目前因为受到疫情等其他客观因素的影响，出现了回落，而未来要实现ROE的恢复，疫情以及政策甚至是价格等多方面需要共同发力配合，才有可能。那么在此情况下，我们认为后期房地产整体的机会是以短期性政策驱动和结构性业绩这两面相结合而形成的机会，这是大家需要特别注意的地方。

四、投资机会参考
1、困境反转优质地产
新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份 万科A、建发股份等

2、建筑建材
兔宝宝、 东方雨虹、科顺股份、三棵树、蒙娜丽莎、亚士创能等

3、家居用品
欧派家居、索菲亚、志邦家居、顾家家居等

4、机械
恒立液压、三一重工、中联重科等

备注：10月开始，国家禁止地方城投 公司负债拿地了，原因就是因为城投公司的负债总额太高了，原因看数据！
1，地方城投负债65万亿
2，国家和地方其他负债是53万亿
3，恒大负债2万亿
4，碧桂园负债1.6万亿
5，万科负债1.6万亿
6，融创地产负债9900亿

我们在看清楚机会的时候，也要明确当前存在的问题，只有这样，我们才不会掉以轻心，盲目自大。