地产未来还值得期待吗？华发股份未来估值为什么能有240%的空间？

今日我们计划发布一份关于我们看好地产的逻辑报告 ，而这份报告是我们8月9左右写的报告，而在这些时间里，上证指数 刚好持平，而中证1000下跌了3.6%。但是地产开发指数整体上涨6.06%，而且指数已走出弱势，而这个背后的逻辑是什么？而这个爆发就是从万科公布半年业绩开始的。但是我们认为未来从弹性角度我认为最好的并不是他们，而是我们看好的如滨江、华发等。而我们核心重点就是持有华发+万科，产业龙头+弹性龙头。






当下地产民企出现了大量的暴雷，每一次危机的背后必然也有机遇，什么叫机遇呢？第一就是活下来的人，第二能要危机中逆市扩张的人，第三能到拿核心价值的资产。第四是未来行业还能保持一定的增长和 持续性。从以上的四点角度，我们去思考，能扩张的必定是活下来了，所以我们会从拿地角度、拿哪些的地、融资情况等一些角度对比之后形成了未来的估值预期。而地产未来虽然没有过去20年的好时光 ，但是不会消失，还能保持一定增长性，而这个增长更多的是核心一二线城市所以能融到资、能拿到地、能拿到好地、品质还要好，销量就不会担心。因为未来核心一二线未来2年将出现供小求的情况，但是非核心的可能持续走向下滑路线！

一、拿地货值


华发股份 ：
公司投资节奏稳健，坚持战略深耕。公司在2020年迎来拿地高峰，拿地金额为703亿元，拿地销售比（拿地金额/销售金额）为58.3%，积累了大量土地储备。在行业去杠杆和销售下滑等因素影响下，房地产土地投资在2021年下半年以来出现明显下滑，2021年百强房企拿地销售比降低到0.25，为5年来的新低。为优化财务结构，2021年公司拿地金额降至142亿元，力度有所放缓，下行周期中保持稳健的投资节奏。公司坚持“战略深耕、精准布局”的投资策略，聚焦一、二线核心重点城市，近年来新增土储一二线城市占比均保持在较高水平。
2021年末公司土地储备计容建筑面积544万平方米，在建面积1542万平方米。虽然2021年拿地速度减缓，但目前公司土储资源充足，可满足中长期发展需要。公司持续优化在粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群的战略布局，形成“4+1”的新管控格局，珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区土储占比分别为30%、55%、9%、6%。土地储备优质，一二线城市土储占比超90%。
滨江集团 ：
公司持续保持拿地激情，且权益比逐年提升。公司获取土地的方式包括公开市场招拍挂、收并购及合作开发，2021年全年共获取优质土地38宗，其中18宗位于杭州，累计新增计容建筑面积469万平米，土地款总额710亿元，权益土地款438亿元，新增土储权益比例达61.7%，较2020年同期提升了9.2%。
土地储备充裕，可有效支撑公司未来发展。截至2021年末，公司土地储备总占地面积643万平米，总建筑面积共计1501万平米，剩余可开发建筑面积262万平米。从地理位置来看，公司大部分土储位于杭州，质量较优，可有效支撑公司未来持续稳定发展。

二、债务结构与融资

华发股份：
“三道红线”达标转绿，负债结构持续优化。公司全面梳理低速资产，加快低速资产盘活，资金精细化管控水平不断增强。截至2021年末，公司“三道红线”转“绿”，剔除预收款资产负债率下降到67.1%，净资产负债率下降到80.3%，现金短债比从2020年末0.95提升到2021年末1.84，“三道红线”达标转绿。公司控制有息负债规模增长，2021年末有息负债共1368亿元，同比下降13.7%；债务结构持续优化，长期负债占比从2020年71.2%提升至2021年79.9%；短期债务从2020年末的456亿元降至275亿元，大幅下降39.7%，新增负债多以长期低息负债为主。
销售回款显著提升，经营活动现金流逐年增长。2021年公司强化自身经营能力，多措并举加速销售回款，2021年回款金额高达707亿元，同比增长32.1%，创历史新高。2017年-2021年公司经营活动现金流量净额呈现上升趋势，2021年为361亿元，同比增长23.9%。
融资成本稳步下降，持续融资模式创新。背靠国企为公司带来了一定融资优势，且自2019年起平均融资成本逐步下降，2021年公司期末融资总额为1368亿元，平均融资成本为5.8%。公司持续融资模式创新，新增50亿元小公募租赁债额度，成功跻身百亿规模住房租赁REITs产品发行行列，融资渠道稳步拓宽。


$滨江集团(sz002244)$：
财务稳健，“三道红线”持续保持稳档。截至2021年末，公司扣除预收款后的资产负债率为65.9%，净负债率为66.0%，现金短债比为1.51，“三道红线”指标连续多年保持在“绿档”水平。


公司融资渠道多元畅通，期限结构合理。公司融资主要来源于银行贷款，截至2021年末占比达到73.8%，此外，公司还通过发行债券、票据及短期融资券等获取融资，融资渠道较为多元化。从期限结构来看，截至2021年末，公司以2~3年到期的融资为主，占比为34.5%，长短期债务结构合理，有效避免了出现某个时间段债务集中到期从而导致偿付压力的情况。



信用评级AAA民企，融资成本持续优化。公司是浙江省第一家获得AAA评级的房地产上市公司，也是全国获得AAA评级的少数民营房地产开发企业之一，其资产质量、经营状况均得到评级机构和金融机构的高度认可，也为公司融资奠定了良好的基础，公司融资成本得以持续优化，从2017年的6.0%下降至2021年的4.9%，几乎与龙头央企保利发展 （2021年综合融资成本4.46%）看齐。2022年以来，公司共发行3期债券，募资总额共计26.2亿元，票面利率均低于4.0%。



三、销售排名

$华发股份(sh600325)$：
2022年一季度销售实现“开门红”，“中而美”发展态势持续保持。2021年在市场下行的情况下，公司实现销售总面积469万平方米，同比-7.0%；销售总金额1219亿元，同比增加1.2%。2022Q1公司累计销售金额为232亿元，同比-17%，为前20强房企中降幅最小。公司在克尔瑞房地产销售排行榜中位于第17名，较2021年末上升15个名次，呈现逆势提升。


匠心积累口碑，品牌产生溢价。公司以优质产品积累良好口碑，产品得到了消费者认可，品牌带来了溢价。2021年华发销售均价为25991元/平方米，同比提升8.7%，2022年3月公司销售均价为27000元/平方米，在头部房企中排名第二，仅次于滨江集团。公司项目较所在区域二手房销售均价存在明显溢价，品牌认可度高。



滨江集团：
经过多年深耕，公司发展迅速，继2019年销售规模突破千亿后，公司行业排名节节攀升。2012~2021年，公司全口径合同销售金额复合增长率达35.5%。2021年公司全口径销售金额达1691亿元，位列行业第22位。2022年上半年，在行业销售低迷的背景下，累计实现全口径销售金额684亿元，跃至行业第13位，按1500~1600亿元的销售目标计算，公司已完成2022年销售目标的42.7%~45.6%。



四、股东人数

华发股份：
滨江集团：


我不知道大家看以上资料是否能算出来整体的情况，怎么算估值？大家可能心里没有数。所以有很多的数据你如果不去思考你是得不到价值的。所以我这里再总结一下：

1、21年土地总货值：华发5300亿，而滨江集团2700.
权益货值：华发3564亿，而滨江1664亿。
2、华发21年全年新增货值是290亿，而今年半年就是351亿，说明了逆市加速。
4、总权益货值：华发3564亿+350亿=3914亿，滨江1664亿+1128亿=2792亿。
3、估值比对：
华发估值203亿，PE5.5倍VS滨江344亿，PE13.4倍。从PE的角度也是低估值了，万科8.5估值也有54%的空间。如果按弹性和估值滨江比，还有143%的空间修复。
从权益比的角度：华发3914亿VS滨江2792亿，比值达到了1.4比1的角度。按这个角度目标是481亿，也就是还有137%的空间修复。这个和PE的角度是相近的。
按万科估值:10933+1086=12019.3亿VS市值2076,
万科： 2076/12000=0.17 ，华发：203/3914=0.05 滨江 344/2792=0.12。从以上角度来看滨江还有40%空间，也就是目标到15到16块，而华发是最有性价比的公司达到了240%的空间，也就是达到了30块以上的目标价。


以上的算法就是让我们持续坚守中线的开始，我们从8月10开始研究关注持有，整体以有了19%的利润，而此时间里达到了大盘的超额性的收益机会。所以中线更多的深度研究价值才能有所收获！当然我现在说的不是叫你现在买，你可以等未来的机会再出手。不要说买了套就在哪里叫，中线可以不要考虑波动的可以，如果要考虑波动你就要自己控制节奏了。

今日就写到这里，不喜勿喷！更多资料稍后再发！