万科A发布会整理

3月31日，万科企业 股份有限公司在线上召开2021年业绩推介会。

郁亮：昨晚特别忐忑 像学生没考好试拿成绩单给父母看一样

郁亮表示，昨天晚上其特别忐忑不安，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样。“我完全能够理解股东的各种各样的情绪，不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好，我感同身受。”

郁亮：管理方面 万科过往分布式特点造成了离散度大的问题

对于净利润下滑的原因，郁亮坦言，在管理方面存在离散度大的问题。他表示，万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有单一公司和单一区域，不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。

主要体现在两方面：

第一，项目操盘能力的分化，万科做过不少好的项目，但没能将这些好项目的优点完全复制推广，转为整个集团的优势。

第二，少数项目出现投资失误。按照原先的分布式管理机制，投资额度直接分到区域，提高了一线的积极性，但在市场深度调整的时候，也容易造成当地公司高估自身市场潜力，存在“我是例外”的侥幸心理，拿下自己消化不了的项目。

郁亮：万科多赛道同时探索的成本比预想更大

郁亮坦言，在业务方面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。

他表示，2014年，万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，因为以万科的规模体量，只有一两条赛道，可能不足以支持可持续发展。

但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露了出来。

郁亮：万科业绩表现不好 向52万名股东表示诚挚歉意

3月31日，万科年报业绩会上，对利润下滑一事，郁亮并未归结为行业环境的变化，而是主动反思管理和业务层面的内在原因。

他认为，一方面是管理方面存在离散度大的问题，另一方面多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。

他表示“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名股东表示诚挚的歉意”。

郁亮：有利于市场稳定的政策措施正在不断出台

郁亮在万科年报业绩会上表示，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场。

“万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。”

郁亮：房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新

郁亮在万科年报业绩推介会的发言中谈到，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。

他认为，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。

另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。

万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。

郁亮：非开发业务正在逐步形成新的利润蓄水池

郁亮认为，万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。

其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。

第三，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营、服务业务提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。

郁亮：侥幸心理下，投资容易出现高估和冒进

会上，万科董事会主席郁亮表示：“少数项目出现了投资失误，按照原先分布式授权的模式，在市场好的时候，同样能够抓住市场机会。市场出现变化后，它的弱点会表现出来。另外一种心理是侥幸心理。”

郁亮指出，类似合肥森林公园这样的项目还有一些，这些项目没有能从单个项目的优点大规模复制推广，从而成为整个集团的优势。按照原先分布式授权的模式，在市场好的时候，同样能够抓住市场机会。市场出现变化后，它的弱点会表现出来。

另外一种心理是侥幸心理，觉得虽然市场不太好，但我能够把它做好，存在着“我是例外”的情况。

在这种情况底下投资上容易出现高估和冒进。

郁亮：长期稳健经营、信用行业领先，是业绩企稳回升的基础

郁亮指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。其中，其中一个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。

郁亮：万科已取消所有高管层级，全部下沉到前线

郁亮在谈到有信心实现企稳回升的目标时表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。

他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

郁亮：可能去年就是开发业务的天花板

郁亮在会上表示，万科今天是开发经营服务并重，也就是说万科把自己从单一的住宅发展商打造成不动产综合发展运营服务商。

“这个变化是非常大的，我们并不是开发业务没有机会，开发业务仍然是有机会的，仍然是万科最主要的业务，但是仅仅这一块机会，如果没有经营服务类业务，支持万科未来更好质量发展这件事情是做不到的。”

郁亮指，因为开发业务是有天花板的，可能去年就是我们开发业务的天花板，18万亿的销售收入，是这个行业的天花板，虽然有天花板，我们必须要提前在天花板到来之前做好布局，过去八年来我们在这方面已经做了布局，围绕着不动产综合的发展和运营服务，我们做了比较多的布局和安排。

“现在来看，当我们增量机会变少的时候，我们存量机会就越来越多，所以经营服务类业务空间也非常大，这是我们看好的最重要原因之一。”

祝九胜：第四季度的降幅是由于结算时间分布及权益比例下降

万科总裁祝九胜表示：“四季度的降幅为什么从前三个季度的16%降到全年的45.7%？第一个是我们的结算时间分布，在四季度占了40%，并且结算当中的权益比例也在下降，下降了五个多点。”

祝九胜指出，这两个因素的叠加导致我们的权益利润少了人民币60亿元。

郁亮：特别希望机构投资者用新的估值模型来看万科的业务

郁亮在会上表示，从财务表现上看，万科现在和未来相当时间之内，相信收入里面相当大的比例会来自于开发业务。不过虽然目前盈利以开发业务为主，但能看到盈利贡献中，未来经营服务的贡献也不会小。

“举个例子，房地产行业10万亿的量级，别的行业从来没有这么大的容量。我们不看这个行业总量，我们来看每平方米的收入水平，万科的房价大概1.6万到1.7万每平方米，到了长租公寓，每平方米单价是几十块钱，物业服务每平方米是几块钱，到了物流，每平方米一块多一点，最低人民币0.68元。从每平方米的单价收入来看，确实不可比。”

“是不是说不可比就没有什么价值呢？这也是我特别苦恼的，也特别希望机构投资者能够重新有一个估值，用新的估值模型来看我们的业务。”郁亮续指：“我经常举海天 酱油的例子，这个例子特别能说明情况，海天酱油差不多是万科去年下降以后30%的利润，它创造了比我们多80%的市值。海天酱油一块钱跟万科一块钱的价值不一样。”

祝九胜：联合营公司经营情况也跟大势有一定相关性

会上，万科总裁祝九胜表示：“万科投资收益在第四季度会做盘账的处理，包括投资的标的盘账，这一块对第四季度权益利润的影响同比就降了人民币27亿元。”

祝九胜指出，在2020年的时候，第四季度一个季度就有人民币100多亿元的投资收益，到了2021年这一块的投资收益出现了下降。联合营公司的经营情况也跟大势有一定的相关性，这一块对我们第四季度权益利润的影响同比就降了人民币27亿元。

郁亮：如何看待万科的市场价值是一个特别有趣的话题

万科主席郁亮在会上表示，看到今天行业里面很多物业公司的市值超过了它的地产公司，这说明地产的一块钱跟物业的一块钱也是不一样的。

他称，借这个机会特别希望我们的机构投资者、分析师能不能对万科这种综合性的不动产业务给个估值。“很多人说你分拆不就行了吗，你不就专业了吗？问题是我总有不断孵化的，在这里面的时候怎么办，如何看待万科的市场价值问题，这是一个特别有兴趣的话题。”

“再来看看美国，一个综合的不动产运营商，它的PE可以有35倍，但是住宅开发商的PE大概是10倍。日本的综合性不动产运营商大概是18倍的PE，纯粹住宅发展商的PE只有9倍，看来同样一块钱不一样的，市场已经给了每一块钱不同的定价。”

所以，经营服务类业务从收入、利润的规模来看，经营服务类业务没法和开发业务相比较，但假以时日，可能收入上没法相比较，利润上未来空间更大。如果再时间放长一点，收入也不一定小到哪里去。

祝九胜：一些投资发生了比较大的亏损，相应地做了计提

会上，万科总裁祝九胜表示：“第四季度的降幅方面，去年四季度市场出现了明显的下行，我们自身的一些项目也随行就市，用稳健的原则进行了项目的计提。”

祝九胜介绍，一些投资发生了比较大的亏损，相应地做了投资损失的计提。两项计提加起来有人民币35亿元，比2020年多了人民币15亿元，对权益利润有人民币11亿元的影响。

郁亮：经营业务是否成功的第一个衡量标准就是能不能上市

对于经营服务业务是否成功，郁亮表示，第一个衡量的标准就是能不能上市。

至于说价值是什么，可以两种对待。

郁亮指出，一种当猪来养，猪养大了之后卖肉赚钱，把它全卖掉，利润全是我们的。

另外一种是当儿子来养。当儿子来养是什意思呢？万一他得了诺贝尔，成为大科学家，我们就可以通过知识来赚钱，不是通过卖肉来赚钱。

“所以我们是以养儿子的方式来看待这些业务的。”郁亮表示。

刘肖：万科优先支持有优势的生意模式

执行副总裁刘肖在会上表示：“关于经营服务类的投资标准是能否符合各个业务本身的战略，这个战略其实对一个成长到一定阶段的业务来讲，特别集中地体现在有没有一些优势的产品模型或者生意模型。”

刘肖指出，比如在物流业务，我们特别喜欢一二线城市旁边的冷库，做冷链物流，因为对这类业务客户积累比较充分，有产品优势，也有模式优势。所以是不是符合战略本身，以及是否是优势的生意模式，往往是我们投委会在讨论能不能优先支持，或者在一定标准上去优先支持的一个最重要指标。

张海：向市场稳定、安全边际高、操盘强的区域倾斜投资资源

开发经营本部首席合伙人兼CEO张海在会上表示，2021年无论在住房的销售还是公开市场投资，都经历了上半年火热、下半年骤冷的巨变过程。坦率地说，在这样的市场环境下把握投资节奏是有难度和挑战的，主要表现在第一要受到现实环境的约束，第二是要有前瞻的判断。

“以前确实会出现都想往自己区域多投的情况，从去年开始这样的方法就不做了，投资更加集中地向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜。”

除此以外，万科对新项目的投资评议也做了改变，重点是对直接影响投后结果这些关键因素的判断和把控，新项目论证环节最近还是抓得比较紧，需要在投资逻辑、产品模型和财务表现这三者之间反复交圈比对。

刘肖：经营服务类业务投资标准背后还是看能力

万科执行副总裁刘肖表示：“我们看待经营服务类业务，投资战略和财务标准是关键性的。财务标准核心还是外部视角，因为每个行业的外部视角确实也是不一样的。”

刘肖介绍，每个项目投资的时候，经营水平或者前置的经营方案要比较清楚。我相信投资标准背后还是能力，这个能力归根结底还是业务本身的能力。

祝九胜：开发业务只要还在往前发展，融资会适当地增加

就融资成本下降，融资策略扩大的问题，万科总裁祝九胜表示：“对于开发业务来说，我们在把握好结构和节奏的前提下，在保绿的目标下，只要业务还在往前发展，我们的融资是会适当地增加的。”

祝九胜指出，只有业务干得更好，未来无论是权益性的资金还是债务性的资金，就有更多的各类机构合作的机会。作为一个不动产的综合玩家，要讲究一定的规模，我们在不断地出清、达标这个问题上来严格要求自己，能够提供越来越多的合格资产，合格标的，为各类投资人、各位资金方，能够提供合格的标的。

朱保全：分拆万物云上市不会以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素

万物云CEO朱保全在会上表示，关于万物云上市进展，在昨天中国证监会的官网上已经挂出，上市进程证监会已经给出了小路条。

他表示，公司分拆万物云上市，主要还是觉得这个儿子已经是个成年人了，需要通过引入国内外机构投资者，进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领导地位，吸引和保留人才。

公司的既定战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。

另外，上市对于一个企业来说，可能只是整个经营长河中的一个节点而已，从一个内部事业部变成一个公众公司的过程。如果万物云上市，这对于2021年万物云进入第四个十年发展阶段的时候提出的百城千街的新十年发展战略，是一个相辅相成的。

郁亮：不再简单追求速度规模、不再用高金融杠杆的都能活下来

万科主席郁亮于会上表示，现在很多人关心行业里出现国进民退、集中度提高的问题，其实我觉得无论进和退，都是根据一个原则——谁能够用新的发展方式谁就能进，按照原来传统的增长方式的就要退。

“原来传统方式的特点是以速度规模作为加法，以高金融杠杆作为乘法的发展模式，凡是沿着过去这种模式走下去的，可能都会退。如果说今天不再简单追求速度规模，不再用高金融杠杆，我觉得都能活下来。”郁亮指，进退是取决于是否稳健的问题，是否转换到新的发展模式要求上去。

他表示，行业集中度可能会提高，但是由于地产行业本地化的特征特别明显，所以相信头部企业的集中度可能会提高一点，但是这市场里面仍然会有众多的中小发展商在里面，因为这是本地化所决定的。

至于现在万科自己会在这个行业里处在什么位置上？郁亮表示，万科仍然希望是在这个行业里的头部力量，仍然是行业里的第一阵营。

韩慧华：未来还是会坚持按成本法记账

就公司会不会考虑把成本法转成公允价值计量法的问题，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示：“未来还是会坚持按成本法来记账。”

韩慧华介绍，关于成本法还是估值法确实是一种会计选择，在同行里面，在H股上市公司里面很多都是用估值法。长期坚持用成本法，这跟我们在经营管理方针里面长期坚持的以现金流为核心是直接相关。

“万科的工作原则叫追求有现金流的利润，所以我们特别在意的是利润是不是有现金流支撑。”韩慧华进一步指出：“估值法主要考虑到评估增值在账面上没有现金流支撑，而且我们有点担心，尤其在行业周期变化包括资产价格变动的时候，用估值法比较容易造成对会计报表的波动影响，所以未来还是会坚持按成本法来记账。”

朱旭：未来会把分红比例稳定在35%到40%之间

针对万科今年分红比例调到50%的问题，万科董秘朱旭表示：“今年董事会把分红比例特别提高到了50%，之前一直是35%，主要的考虑也是因为今年权益净利润下降了45%，为了能够使股东的分红比例下降有所缓解。”

朱旭介绍，如果这次分红的政策能得到股东大会同意，分红可以达到人民币112.7亿元，每股分红人民币0.97元，按照昨天的收盘价，股息率可以达到5%。我们历年股权融资的大概2.86倍，未来公司会把股息分红的比例稳定在35%到40%之间。

观点新媒体 了解到，万科上市以来的分红比例是在33%，累计的分红是在人民币949.7亿元。

张海：对于开发经营本部的要求是止跌、企稳、回升

据观点新媒体了解，万科开发经营本部首席合伙人张海在会上表示，对于开发经营本部的要求很简单，就是止跌、企稳、回升。

张海称，集团去年9月份设立了开发经营本部的设置和职责更迭，一方面反映了市场变化，特别是到去年这个变化呈现了加速度，所以成立了一个开发经营本部。

“另一方面，也是在一年多前就注意到了集团在开发经营业务上存在的问题，并且有了积极的行动。我的职务也从当时的会长，到中间的主任，到现在的开发经营本部的首席合伙人，坦率来说这个职务对我来说是有挑战的，是有压力的。”

张海解释表示，一是开发业务的规模应该保持在行业第一阵营，毛利率稳定在20%左右。二是要投资获取一批好项目，将投资的增量转化为业绩的增量，从而稳定开发业务的基本盘。第三是在地铁上盖持续做了很长时间的努力，今年以天空之城为代表的轨道综合体项目全面建成交付开业，保持在TOD领域综合开发经营的能力优势。第四是要发挥集团各业务协同的优势，从单项目开发模式向区域全周期、全品类的发展模式转变。

朱旭：万科股价属于非理性下跌，去年就考虑过要回购

就回购股份的问题，万科董事会秘书朱旭表示：“一直以来有很多股东在询问回购的时点、金额、股价等等。这次的回购我们策划了很久，其实去年的时候就考虑过要回购。”

朱旭指出，今年3月份，在短短的9个交易日内万科股价就从人民币19.5元跌到人民币14.4元，这属于一种非理性下跌，当时公司就决定启动回购来维护股价。

“可是在3月份是在年报窗口期，根据联交所的规定，没有获得批准，于是就把回购议案跟随年报提交董事会审议，在回购议案里面约定股价是在董事会审议之日前30个交易日的均价，这也是避免股价非理性下跌做出的决定。

朱保全：万物云毛利率15%左右是一个合理区间

就万物云的毛利率低于同行的问题，万科物业实业集团首席合伙人朱保全表示：“从已上市的物业公司情况来看，大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间。”

朱保全指出，从万物云的视角来看，对于民生行业，信任关系远比毛利率更加重要。另外就是在商业领域，所有的合同缔约最后都是以客户能接受的毛利基础之上实现的。

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      对于万科这个发布会，看法还是偏坦诚，能理解，也算是浅显易懂，让我们也知道了业绩这么不好的因素在哪，同情谈不上，总的来说也是让股东看清了万科的方向，总体上来说在风险控制上让我们是十分放心的，开发，项目获取的集权让我们也是很安心，新业务开始要为业绩做出贡献了，这点让我们很是期待，回购与分红也做了说明，给我们一个比较踏实的定心丸。

      个人还是偏乐观，这一次洗澡能为万科带来一个新的出发，还是很值得的。市场最差的时代差不多过去了，调控风也定调了，还是得合理支持地产，毕竟是支柱产业，高利润与低利润野蛮生长的时代彻底结束，回归到社会平均收益的时代，后续的不动产运营时代更值得期待。

       拭目以待了。$万科A(sz000002)$