房地产行业分化加剧，价值龙头脱颖而出

“良性循环”积极信号之下，房地产行业面临新挑战、新机遇和新环境，长周期调控和金融去杠杆正逐渐消解“土地红利”与“金融红利”，行业估值逻辑发生本质性改变。在行业发展的不确定中，房企需要作出快速的应对，抓住确定性的前进机会。
无疑，市场新一轮集中度提升浪潮已经开 始，行业拉锯战正在加剧。
天晴补屋顶，逆境可远行。在房地产行业雷声不断的2021年，华润、龙湖等房企凭借稳健 的经营质量，首次进入《财富》世界500强。
长期以来，克制和自律如龙湖、稳健如华润，这些房企的发展逻辑是什么？
财务具备安全性
“三道红线”、住宅供地“两集中”等政策监管正在成为房企的生命线。
在多数房企还在匆忙降档之际，龙湖已经连续五年保持“绿档”水平。今年上半年，龙湖现金短债比达3.91，净负债率约46%，剔除预收款后的资产负债率为68.3%。
12月6日，中央政治局会议明确提出，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”同日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计释放长期资金约1.2万亿元。
一系列政策与措施之后，优质民营房企前期相对紧绷的融资环境，或将有所放松。但是融资环境的放松，并不是在“救命”，而是使得强者更强，稳健型“好学生”获得继续融资的机会。
今年12月，龙湖启动中票发行，规模发行10亿元15年期中期票据，年息仅3.7%，发债规模、利率、年限，在国内民营房企中处于较优水平。
增长具备确定性
房企信用重塑之下，房地产行业的估值逻辑已经从规模导向逐渐转向利润导向，拥有优质土地资源或者低价获取土地能力、较高经营管理以及成本管控能力，能够做出优质而精细化产品的房地产企业，仍能得到金融机构和资本市场的认可。
今年3月，龙湖被纳入恒生指数 ，正式跻身蓝筹行列。同时，惠誉、穆迪 、标普均对其出具全投资级评级，成为唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。穆迪认为，龙湖强大的品牌、多元的地域布局、良好的流动性，有能力保持强劲的运营和财务表现足以穿越周期。
要综合评判一家房企是否能够穿越周期，“三道红线”只是基础，盈利能力、土储规模、多元化战略等综合起来才能决定房企在行业下行周期中能不能走好、走远。
龙湖一直以“控制成本，提高利润”见长。在全投资级信用评级与“绿档”加持下，龙湖集团 融资成本进一步降低，截至上半年末，龙湖集团平均融资成本为4.21%，再创历史新低，已经可以与央企比肩。
从销售基本面来看，龙湖在房地产行业整体下行的背景下，仍实现了销售同比增长。今年前11个月累计实现合同销售2504亿元，而且在今年上半年保持了90%以上的销售回款。
从土储来看，龙湖的拿地节奏稳健，规模呈上升态势。今年上半年，龙湖首入湛江、盐城、宁德 、鄂州，报告期内土储达到7717万平方面，其中权益面积5367万平方米，即使在不增加新土储的情况下，依然可以维持三年以上的开发需求。
未来具备成长性
“房住不炒”是行业主基调，存量竞争期间，房地产生态链价值逐步体现，具有多元业态的房企有着更多参与市场的机会。
今年7月，龙湖宣布新成立地产航道集团，与此前的商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修航道并列。此刻成立地产航道集团，这意味着龙湖的地产航道经营灵活性、战略聚焦度提升。
地产航道是龙湖的基本盘，是巩固当下的基础，通过新的组织架构，龙湖正在将经营业务发展成地产之外的另一引擎，用以图谋未来。以后，地产开发业务将继续保持高质量稳健增长，经营业务将创造更多业绩增量。
开发业务也好，经营业务也罢，对于龙湖来说都是“空间”的生意，这也是龙湖“空间即服务”战略的核心所在。
2018年，龙湖提出“空间即服务”战略，此后经营业务步调不断加快。今年上半年，龙湖实现经营性收入87.8亿元，同比增长49.1%。其中，投资性物业租金收入47.8亿元，同比增长42.2%，物业管理及其他收入40亿元，同比增长58%。
房地产行业倒金字 塔模型正在持续演变，未来一段时间内，龙湖基于原有地产业务不断扩容的经营业务将成为其最大的护城河。
商业是龙湖经营业务的第一个发力点。自2011年开始，龙湖确定“持商业”战略，每年以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业。
正是这些过往的沉淀，让龙湖在历练中展现出力量。今年以来，龙湖商业再提速，年度布局28座城市，累计开业商场60余座。
龙湖的净负债率常年保持在60%以下，且经营活动产生的现金流量净额连续十年为正，稳健的财务表现让龙湖可以拿到更长期的低息的借款。今年上半年，龙湖平均融资成本为4.21%，远低于行业平均水平，这就让龙湖能做更精细化的业务，比如长租公寓。
长租公寓近年来频频暴雷，但赛道的长期价值仍然存在。根据链家数据，预计到2030年，中国的租赁人口将达到3亿，租金规模预计5万亿元。
截止到目前，龙湖“冠寓”已经布局超过30余个高能 级城市，并开启盈利元年。截至上半年末，冠寓开业房间数达9.4万间，租金收入10.7亿元，出租率94.1%，累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人。
智慧服务是龙湖经营业务中重 要的增长引擎。2018年，龙湖物业升级为龙湖智慧服务，到今年上半年，龙湖智慧服务已经从生活社区服务拓宽到商业写字楼、学校、交通枢纽 等城市运营领域，实际管理面积2.05亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。
依循善待基因，2021年初，房屋租售、房屋装修正式升级为龙湖集团战略主航道业务，并推出全新品牌“塘鹅”，在焕新已有增值服务的同时，也将“空间即服务”战略进一步延伸。
“退潮之后才知道谁在裸泳”，同样，雷声过后才知道一个安全的标的有多重要。龙湖在财务、业绩和未来增长上都给出了一个确定的想象空间，能够被机构和市场青睐，并不意外。