又来新REITs认购了！10号九州通R仓储物流咋样？

价投、网格、定投、套利、低吸，可转债申购、REITs申购时会做一些相关数据和分析，以及分享一些个人观点，供大家参考。

汇添富九州通 医药REIT项目类型：港口仓储物流；武汉东西湖项目。存续期为39年，现金分配率为5.35%。发售市值：11.58亿。

汇添富九州通医药REIT个人看法
底层资产位于武汉市东西湖区，地理位置优越，交通便捷，是物流网络中的重要节点，是全国中心仓。总建筑面积17.24万平方米，被评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，依托于九州通在医药物流领域的领先地位和优质资产。现代化、高标准的医药物流仓储设施全部为运营稳定的现代仓储物流高标仓。武汉市为新一线城市，2024年GDP为2.1万亿元。我认为位置非常不错。只查到了这个物流仓储中心有3个楼，应该是高楼。按照建筑面积算，大概是6700元一平米。租售率这个无法给出答案，因为这是医药仓储，项目现阶段还是比较稳定的，如果3个楼是高楼的话，性价比不高，我找了很久找不到数据，但相比于易商仓储，九州通R完胜。

背景：原始权益人为九州通医药集团物流有限公司，中国最大的民营医药商业企业之一，是九中通的全资子公司，拥有一张覆盖全国96%以上区域的物流网络，专注医药物流。背景不如易商仓储，易商仓储原始权益人就是投资物流资产基金及管理的而且规模非常大。

网下发售情况：认购价格2.895元/份，网下拟认购基金份额总量：347340万份，为网下初始发售份额的49.62倍。

网下的情况：有点意思，53家网下投资者管理的124个配售对象，有效报价是的认购份额是501850万份，为网下初始发售份额的71.69倍。确定价格后，其中11家网下投资者管理的配售37个配售对象低于认购价格，意味着其中154480万份是陪跑。其他几REITs基金一般2%左右陪跑，有的甚至没有陪跑。什么原因造成的呢？首先基金报价会给定一个报价区间，比如本基金（2.750-2.984）一般网下都会报高一点，所以有效报价且认购的多。我个人认为他的价格争议比较大，网下投资者宁可放弃认购也不提高价格。不是啥好事，所以最终大家还是以49.62倍这个网下倍数为准。

截止1月25日近期类似项目收益情况：
主角：汇添富九州通医药REIT认购价格2.895元/份，，为网下初始发售份额的49.62倍，现金分配率为5.35%，存续期为39年，发售市值：11.58亿。
华安外高桥 REIT现金分配率为5.46%，存续期为36年，网下初始发售份额的4.54倍，累计涨幅20.43%，首日涨幅8.17%，发售市值：11.16亿。
中航易商仓储物流REIT现金分配率为4.67%。存续期为33年，网下初始发售份额的1.09倍，累计涨幅15.3%，首日涨幅15.3%，发售市值：21.024亿。
华泰宝湾物流REIT分配率4.52%，存续期为44年，网下1.2倍，累计涨幅-1.13%，首日涨幅0.3%，发售市值12.19亿；
华夏深国际REIT分派率4.81%，存续期为44年，网下1.65倍 累计涨幅4.82%；首日涨幅0%，发售市值14.94亿；
嘉实京东 仓储基础设施REIT分派率4%，存续期46年，网下126.04倍，累计涨幅-4.89%；首日涨幅11.64%，发售市值17.66亿；

关于易商仓储首日大涨，首日涨幅15.30%，主要原因为3点第一点：地价较为便宜，约5000元一平米第二点：近期类似项目都涨了10%左右，这一点非常重要，是我们预测的基准。第三点：背景很牛，原始权益人本身就是干这个的大型香港上市公司。

汇添富九州通医药REIT认购建议认购建议：可以认购。我的认购建议有三种分别为 ：建议认购 、可以认购 、谨慎认购。建议认购 ＞可以认购 ＞谨慎认购。

为什么给予可以认购？第一点地价性价比还可以，没得说；第二点近期类似仓储物流标的暴涨，平均涨了20%+，如果价格回落，收益会受到影响。第三点背景中等偏上。国债逆回购等稳定收益类资产，春节期间收益偏高，有可能跑不赢逆回购收益，所以给出可以申购。

上市涨幅预测的话，等确定上市日期，快上市前预测，这样价格准确一些新债申购：近期暂无新债申购，有的话申购即可