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社会科学报/2005年/03月/31日/第001版/ 不合理的房价租金比:一个危险的信号 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成
时下,上海商品房价格依然如脱缰的野马,向前狂奔不已。上海平均房价在过去3年时间里已翻一倍以上,而从2004年10月至今年1月的短短几个月时间又上升了20%,形成如此惊人神速的原因是:投资性需求越来越成为上海房市中的中坚力量。有资料称,市中心区域一些较高档楼盘中约有40%60%为投资客所购买。 如果房市投资者真的是完全用自有资金去炒房,倒也罢了,赚了是他的,亏了也是他的。投资收益和风险是对称的。但现在房市投资的钱,多数都由银行出。而银行愿意给投资者贷款买房,是因为银行要降低不良资产比率,办法只有一个:坏账不再增加,但资产必须加大。经过几年实践观察,当前最优资产还是房贷,而且最好是短期投资性房贷,不但贷款金额大,而且回收期限短,投资者贷款长则一年两年,短则一年半载,赚上30%或20%,房转卖了,房贷归还了,本利金收回,一点风险没有。正由于银行乐意给投资者不断融资,才会使投资者的实际购房能力从30万元一下变成100万元,从60万元变成200万元,使房市上投资需求3倍、4倍不断放大,从而不断推高房价。 可见,那种认为房价上升就是因为有需求,有需求就说明房市没有泡沫的观点是错误的。确实,房价持续上升是因为有需求,问题是属于什么样的需求。消费性需求是真实的需求;长期投资出租用的需求也较可靠;但短期炒一把就要出逃的需求最虚假,如果其比例甚大,为害性极大。实际上,现在上海房价虚高泡沫大,已有明显信号,那就是房价租金比极不合理。 众所周知,近几年来,房价持续上涨但租金
一直上不去。例如,
一套在中环线附近的120 -150平方米的三室一厅房子出租的话,租金充其量才3千元多一点。即使算3500元出租120平米一套房子,这套新房子总价现在至少要120万元(算1万元1平方米),不算物业管理费等,年收益率也只有3.5% (0.35!12)∀120=3.5%#,远远低于银行贷款利率(目前银行房贷利率是5.51%-6.12%)。如果算进物业管理费和房租税以及折旧、修理费等,收益率充其量只有2%左右。再拿浦东一套10年以上房龄的二手房来说,40平米要卖37万元.每月租金才1200元,收益率是(0.12!12)∀37=3.9%,还未考虑物业费、税金、折旧、修理费等。若买房出租的话,收益率如此低,远远低于资金成本,说明目前上海房价虚高了。就是说,明明只值100万元的房,现在要卖200万元。上海房价从需求角度看,彻底脱离了老百姓购买力。房价租金比说明的是房子的供给价格合理不合理,就是说这房子事实上值不值这么多钱。这在国际上也有个通行标准,大约是房价为100个月租金的总和。目前,上海房价租金显然也过高了。如果一套120平方米房子(中环线附件)要卖120万元,而月租金只有3500元,这套房价租金比为120∀0.35=343,若按100个月租金总和计,这套房只值35万元。即使月租金能达4000元。这套房也只值40万元,无论如何不值120万元。 这种极不合理的房价租金比会导致房价走势逆转。这是因为,房价涨高而租金不动,导致房地产投资收益率下降。房市上的消费和投资需求下降后,房市就只能靠一批继续看涨房价的投机需求者。只要他们还认为房价会涨,就会源源不断进入。然而,一旦以租养房的投资需求下降,投机需求旺盛的日子就决不会再长。
因为资本获利的本性必然会使他们感觉到房价再难上去,他们的要求是在房价见顶时获利了结。投机者要出货一面会加大房市上供给量,一面会收缩房市上需求量,供求关系必然逆转,房价开始下调。一旦房价下调,投机者更会不惜以略低一些价格及时出货,这时本想入市的消费者就会持币观望。新楼盘开发商一见不 妙,也会降价促销,这会加速房价跌势。这时,追涨变成了杀跌。 在房市上.政府造市托市的效果不会长久。房价不可能无限上升,低租金自然会使房价涨势受到阻碍,并在长期内使房价合理回归,达到
物有所值。
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