新城地产，新常态下的新布局

移动互联网正在颠覆我们这个社会。它虽然仅仅是渠道和工具，但又不仅仅是渠道和工具，最重要的是移动互联网颠覆了我们的思维模式和做事方式，甚至诞生了我们无法预见的新行业、新模式、新企业、新岗位，同时又消灭旧的。
  新加坡早就有了全民经纪人，他们的经纪人体系很完善，经纪人的专业知识很渊博，但更重要的是，他们有一个很强大的后台支撑系统，所有经纪人可以介绍客户买房，都可以提佣金，经纪人不是企业员工，但却可以通过移动互联网成为销售的延伸。
  近日，新城控股也发布了它的全民经纪人网上APP计划。通过注册微信新城控股带客通，任何人都可以向周边的人介绍APP上最新的楼盘信息，只要被介绍的客户买了房，介绍人就可以通过后台获得佣金，相当于将营销费用省下来让利给经纪人。
  这种模式，是在移动互联网之前想都不敢想的事。
  一旦这种模式被更多的房地产企业采用，这个市场将被颠覆，所有经纪人（不论是有资质还是没有资质的、专业的还是兼职的）都将披挂上阵，他们可以在所有的房企APP上注册，佣金提点高的、响应速度快的、兑现信誉好的、品质和性价比不错的楼盘将吸引所有经纪人为其服务，一个APP上注册的经纪人可能达到数万甚至十数万人，只要这些经纪人中的十分之一推荐同一个楼盘并成功成交，这个楼盘一下子就清盘了。这些经纪人将如黄蜂一般逐一扫荡好的楼盘，差的楼盘将无人问津。
  因移动互联网和微信APP营销的模式将加剧房企的两极分化，大部分小企业将以前所未有的速度出局。
  移动互联网是资本市场的宠儿，与移动互联网沾边的事儿一定是有上涨空间的。

欧阳捷谈O2O“业主生意经”：光送水一个小区就能挣几十万

每经记者 杨羚强 发自上海

“您能和我留张影吗？”7月25日，当新城控股高级副总裁欧阳捷在上午做完主旨演讲后，立即吸引了大批“粉丝”跟随前往VIP休息室，场面颇有明星退场般气势。

欧阳捷备受关注的原因是他的主旨演讲报告——《白银20年与社区服务O2O风起之前》。欧阳捷在报告中提出，社区O2O未来将成为房地产企业新的“金矿”。热邀他合影的，正是那些认可他观点并看好这一市场，希望尽早借力小区物业平台的供应商们。

无论是开发商，还是供应商都已经意识到，社区将是一个比传统互联网更接地气的销售平台。

社区物业里的大数据

在彩生活上市前，大部分开发商对物业管理这门生意总是嗤之以鼻。某港资企业研究部主管曾说，香港房企经过那么多年都懂得，物业管理实在是不可能赚钱的生意。

然而，内地房地产企业却并不这么看。碧桂园品牌总监林伟营说，他们的物管系统负责人也在分析，如果每个业主每年能通过碧桂园的物管系统消费1万元，那也会是个一两百亿销售额的大生意。

欧阳捷也持同样的看法，他举了个例子，上海某房地产企业由于物业管理用房建设面积过多，就用空闲的房子作为桶装水的临时仓库，代售上海多个品牌的桶装水，每桶水赚一元钱差价，结果一年下来光桶装水就挣了几十万元的利润。

虽然，几十万元对每年纯利几亿或几十亿元的房地产商来说，只是杯水车薪，但是如果聚沙成塔，在桶装水之外再加上其他商品、增值服务销售，那么可以预期的利润确实会是非常可观的，更何况这还只是一个小区的销售利润。正如欧阳捷在主旨报告中所说，目前开发商最有价值的“资产”正是经过几十年开发积累的大量业主，这些业主每年生活消费的规模能达到万亿元级别。

在过去多年间，也正是依靠这些业主，开发商才能够迅猛扩展。欧阳捷说，一般情况下，销售“老带新”（即老客户带新客户）的比重可以达到30%左右，个别区域可以达到40%~50%，业主的价值可见一斑。

更为重要的还在于，业主已经成为房地产开发最基础的大数据来源之一。在新城控股的业主中，有相当一部分业主已经到了置换房屋、改善居住条件的阶段。这些业主的需求和相应数据，能够通过物业收集、分析，进而向开发部门提供，能为新城控股更精确地投资、开发提供参考。

事实上，虽然目前消费者大数据的来源有很多，但掌握个人最重要数据的却只有两个行业：一是以银行为代表的金融行业，第二个就是开发商。这两个行业构成了了解个人及家庭财务情况的 “资产负债表”。这张“资产负债表”对分析下一步的经济趋势，无疑有着较高的价值。

社区O2O经营的难点

尽管前景美好，但开发商要从小区O2O领域赚钱，也不是像想象中那么容易。欧阳捷说，要想从这个领域赚钱，提升用户的黏性是其中的关键。只有给用户很好的体验，业主才会提高对物业平台的依赖度，物业才能真正成为平台。

目前物业管理领域有两种方式：一种是开发商自持物业；另一种是非自持物业。通常来说，非自持物业公司面临物业合约到期后有可能业主委员会不续约的问题，物业管理公司经营容易缺乏长期观念，很难从中长期角度考虑做好物业。

欧阳捷说，社区服务必须建立在做好基础服务的基础上，只有做好基础服务，才有可能做增值服务。他介绍，新城控股要求所有的物业必须由新城控股旗下新城物业自管，而且服务必须做好。只有在这些工作全部做好的情况下，才会去考虑做增值服务。

提供基础服务，仅仅是第一步。公司决定应该提供哪些社区的增值服务，也是一个关键。他说，物业能在这个领域做的内容很多。比如，物业为家庭提供代为养花的服务。

发展社区O2O业务的挑战也不少，其中之一是缺乏社区支付手段。尽管有人提出在社区提供一卡通用于门禁及物业管理费等缴纳，但由于使用范围有限，这些社区一卡通很难得到业主的支持。如果采用银行的系统，目前银行对社区金融的业务争夺也很激烈，短期内要想获得银行系统的支持也比较困难。

不仅如此，目前社区O2O还遭遇了垂直电商的竞争。

面对这些困难，欧阳捷的思路是在提供的产品和服务方面更加“实务化”，通过提供服务来和垂直电商错位竞争，利用物业服务企业社区服务人员的成本优势和服务时间的优势，来提高竞争优势和业主对平台利用的黏性。同时，他还考虑自建O2O，与垂直电商错位竞争，提供其目前没有的服务。

在和垂直电商竞争的同时，欧阳捷说，新城控股也考虑和一些垂直电商企业联手。目前住宅小区大多不允许快递人员随意进出小区，小区快递一般只能送达门房。未来这些快递有望通过新城的安保人员送到业主手里。

至于社区支付的难题，目前也有了解决方案。欧阳捷说，新城控股除了开发住宅外，还有大量的城市综合体项目。新城控股的小区业主未来不仅可以利用社区卡支付物业管理费、增值服务费等消费支出，还可以到新城控股旗下的各大城市综合体去消费，通过这样的一个方式来扩大社区卡使用范围。

7天斥资42亿扩土储 新城称对城市拓展加大力度

  新城地产昨日公告，联合青岛卓越各占一半股权成立合资公司，竞得青岛4幅地块。
　　该地块位于青岛李沧区天水路以南、金水路以北、宾川路以西、规划35号线以东C-1、C-2、H和I-1四宗地块。
　　资料显示，四幅地块均为城镇住宅及商服用途，C-1地块土地面积为5.24万平方米，成交额为4.69亿元，容积率≤3.0且>1；C-2地块土地面积为5.64万平方米，成交额为5.05亿元，容积率≤3.0且>1。
　　H地块土地面积为3.01万平方米，成交额为1.70亿元，容积率≤1.7且>1；I-1地块土地面积为6.37万平方米，成交额为5.91亿元，容积率≤2.93且>1。
　　另于12月22日，新城还正式挺近华南区域，以近5.2亿元的总价摘得海口一综合体用地。
　　此外12月18日，新城控股在上海长风地区购入双子楼。而旗下子公司新城地产除青岛地块外，也于12月16日及17日分别在济南、南京摘地。
　　据统计，2014年新城集团新增土地13宗，跨度从长三角征至环渤海和华南地区，7天内连续斥资近42亿元买楼拿地。
　　其中，海口地块位于龙华区椰海大道南侧、龙昆南路西侧，临近海口东站，地块占地面积约14.6万方，规划建筑面积36.4万方，将规划成为集购物中心、超市、影院、商业街、住宅等为一体的大型城市综合体项目。
　　济南亦为商用、住宅地块，占地84362平米。而南京高新区地块占地面积13万平方米，成交总价8.6亿元。
　　据了解，是次新城联手卓越在青岛摘地，既是新城于卓越的首次合作，也是新城首次涉足青岛地产市场。
　　据新城控股高级副总裁欧阳捷介绍，新城做住宅已经21年，不算新进的济南、青岛，其实合计共进入12个城市。
　　“现在新城已经确定未来战略，现在正处于提速发展过程当中。要执行加速跑的战略，外拓的速度会加快，不再局限于深耕原有区域。”欧阳捷称，会继续保持深耕，同时也会城市的拓展加大力度。
　　欧阳捷表示，“(未来拓张方向)中部城市群也好环渤海也好，省会城市是第一选择，第二选择是比较富裕的城市。”
　　谈及与卓越的首度合作，欧阳捷表示，新城在选择合作方时，最忌讳的是不按规矩出牌。要求双方都是品牌房企，且合作内容及合作结构等都应该是相当明晰的。
　　最新统计数据显示，截至2014年11月30日止前11个月，新城控股累计实现合约销售金额约209.65亿元。新城方面称，根据现有货值和存量来看，完全是可以满足今年的240亿目标的要求。

新城投资物业回报率或高于预期 上海项目首日客流突破30万


12月20日，新城控股集团迎来首个进驻一线城市的商业综合体项目——上海新城吾悦广场的盛大开业。开业当天客流估算突破30万，刷新了青浦商业开业新记录。

上海市青浦区相关领导说：“上海新城吾悦广场的开业，为青浦区的商业建设树立了标杆，推动了青浦区的经济发展，同时，吾悦广场是青浦区未来重点发展项目，政府将加强扶持力度。”

上海新城吾悦广场的成功开业，也反映了新城地产在商业物业开发、投资、运营方面远超同行的能力。此前，新城地产旗下部分物业的年租金回报率增长幅度甚至超过了240%，创下了行业内租金回报率的增长纪录。而由于上海新城吾悦广场开业首日就迎来了巨量客流，市场人士相信，上海新城吾悦广场未来也会有非常高的租金回报率。

青浦首个10万平方米以上的综合体项目

在上海的市郊，青浦的购买力和消费意愿都属比较强。青浦区统计局的统计数据显示，青浦2013年城镇居民人均可支配收入34297元，比上年增长9.7%，增幅高于全市平均水平，同样农村居民的收入增幅也高于全市平均水平。

但就是这样一个人均收入增幅增长较快的区域，却一直是上海零售商业的洼地。没有大型的城市综合体项目，一直是上述区域的短板。作为青浦当地首个体量10万方以上的高端商业项目，上海新城吾悦广场促进了青浦区域的商业格局升级。

上海新城吾悦广场由新城控股集团倾力打造，位于青浦区新城区域，淀山湖和漕盈路大道交汇处。目前入驻商户已超200家，入驻品牌超1000个，70%的商家首次入驻青浦，包括H＆M、优衣库、C＆A、丝芙兰、家乐福、丰收日、铜锣湾、新华书店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想等主力商户。

作为青浦首个体验式的购物中心，上海新城吾悦广场在建筑形态和内部装饰上，更加强调消费者艺术审美体验。

业内人士指出，上海新城吾悦广场是青浦现有商业体系的升级换代，规模更大，业态更合理，管理更科学，囊括国际电影城、量贩式KTV、大型电玩游乐场、餐饮不夜城、时尚购物中心、城市步行街等一站式业态，在商业体量、主力店规模、业态组合等全面创造青浦商业新纪录，同时也是新城控股在上海打造的第一个旗舰级城市综合体。

“上海新城吾悦广场是新城控股集团旗下的吾悦品牌进入上海一线城市、启动全国布局战略的第一个项目，吾悦广场的开业将改变青浦人民的消费及生活方式。”新城控股联席总裁梁志诚在当天开业典礼上表示。上海新城吾悦广场的开业代表着青浦全新地标的形成，也预示着新城控股集团吾悦品牌落子上海、由长三角迈向全国战略布局的里程碑式开端。

商业产品线的不断升级

新城控股2008年开始试水商业，被认为是中国商业崛起的新代表，凭借谨慎而独到的市场洞察力，确立了“聚焦、深耕二三线城市”的商业布局战略。迄今为止，新城在全国的10大城市共计10余座“吾悦”广场在建或已开业，主要分布在上海、苏州、常州、长沙、南昌、长春及安庆等城市。

新城的商业地产覆盖吾悦国际广场、吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线，让城市生活更加美好。目前，新城控股正在不断加大商业比重，预计至2017年，开业项目达15个，在建的商业综合体项目将达到25个。

目前吾悦广场研发出三代产品，以“常州吾悦广场、常州吾悦国际广场”为代表的第一代产品，开业两年以来已实现盈利并带来稳定的租金回报；以“上海青浦吾悦广场”为代表的第二代产品将在今年底盛大开业，这既是吾悦系落子一线城市的首个城市综合体，也是青浦最大的商业体和一站式购物中心；以南昌、长春等地的“吾悦广场”为代表的第三代产品正积极规划筹建中。未来还会有四代、五代产品逐步面世。每一代吾悦系产品在其所处的地区和时期，均堪称当地城市综合体运营样本。

在注重用户体验的时代，吾悦广场以“悦空间 悦生活”的理念从而将其“体验式”商业旗舰优势宣扬到极致。品牌注重长线经营，以“属地理念”和“悦客理念”坚持从主题打造、业态组合、空间设计、营销推广等细节上的优化和微创新，进行体验式文化氛围的长期培育，平衡消费者对于物质和精神的双重追求。以倾注人文关怀为目标，用人性化的细节和定制服务，提高购物中心的软性竞争力。

作为中国体验式商业地产迅速崛起的“新势力”，新城也凭借独特的“吾悦”模式，在商业地产领域屡获殊荣。今年10月，“吾悦系”一代Mall代表项目常州新城吾悦广场，一举斩获 “中国最佳体验式商业模式奖”；而在今年4月，新城控股更摘得“商业地产领军企业金坐标奖”。

和其他商业地产商不同的是，新城地产采取了“住宅+商业”的双核驱动战略。由新城开发的各个楼盘的业主，是目前新城旗下各吾悦广场比较重要和稳定的消费者来源。

资料显示，新城控股在社区服务方面，已经开始尝试布局社区O2O，在做好基础服务基础上，给业主带去更多便民、利民的增值服务。优质的基础服务为新城向社区O2O的试水提供了坚实的基础和可能，集团在社区O2O领域的布局目前已经在旗下社区开始试点。

电商专家鲁振旺表示，这种依托社区的O2O平台，由于消费人群固定，并且依赖程度较高，非常有利于精准的大数据营销，可以作为开发商运营社区商业地产的一大“利器”。

而对新城旗下吾悦广场的运营团队而言，业主的消费数据，还仅仅只是大客户数据中比例极小的一部分。

新城控股副总裁张振介绍，新城拥有一个强大的消费者大数据管理系统。

“消费者只要进入吾悦广场，人脸识别系统就会根据他的年龄、性别，向他推送不同的信息。”张振介绍说，新城已经通过App和各种智能系统建立一个完整的大数据收集及分析网络，并根据分析的结果精准营销。

这一系统不仅仅只有人脸识别系统，还有车牌识别系统， WIFI 再加上新城开发的多款App组成了一个数据网络收集系统，这些数据信息系统大量收集了消费者的消费偏好、惯、支出类别等一系列数据。

根据介绍，目前行业具有龙头地位的商业地产开发商目前的大数据管理系统开发，还仅仅停留在寻找客户方面。而新城控股的大数据，已经能够直接通过上述分析系统，寻找到重点开发的大客户。

这些大客户不仅光顾吾悦广场的频次较高，其购买力也比较旺盛。仅仅就在青浦一地，青浦的大客户会员就多达1.5万人。吾悦广场利用上述客户会员资源，不仅仅发展商业地产的零售业务，也利用O2O平台进行电商垂直销售。

强大的大数据营销系统，仅仅是新城地产商业运营的优势之一。为了提升旗下商业地产的销售及盈利能力，新城还配备了大批拥有丰富经验的强大团队。

来自新城控股的资料显示，集团目前拥有经验丰富的近千人的管理团队，可为消费者提供持久的高水准商业体验。

来自机构的研究认为，商业地产未来的物业价值和租金回报率，越来越多将和商场的盈利能力挂钩，而不是像以往那样只是单纯地以地段来衡量商用物业的价值，就这一点看，新城旗下的商用物业目前尽管并非布局在一线城市的核心区域，但因为拥有一支强大的商业运营团队，在开发选址上又有精确的数据分析和前期定位，有望在一线城市的非核心区域发展出营业额奇高的优质物业。

新城从长三角征战环渤海

2014-12-19 10:57:34新浪乐居微博(参与讨论)

  小编从亿翰内部了解到，新城地产近日拿地战绩颇丰。继15日在上海长风新购双子楼，17日在济南、青岛、南京再以底价添丁，总计拿地金额30.2亿。至此，新城今年共新得地块9宗。新城足迹已从长三角征战至环渤海，五年战略已在布局中显现。

  亿翰中国陈啸天：环渤海发力真正开启全国化布局

  新城地产1993年创建于江苏常州，2002年随着战略转移、规模化的扩张逐步向长三角区域发展，目前从拿地行为来看，其战略行为向环渤海区域拓展，新城板块在逐步扩大。

  新城地产连取三地后，亿翰中国董事长陈啸天第一时间表示了高度的肯定，他认为此次动作对于新城未来的发展铺设了很好的基础：

  1、实现了真正的全国化

  进驻环渤海之后，三角形格局形成，新城地产初步实现了真正意义上的全国化，这对企业未来的成长是重要的里程碑事件。

  2、环渤海是政策利好区域

  京津冀一体化的利好政策导向，会广泛辐射环渤海版块，中国未来北方区域的发展速度将迅速提升；目前已经可以看出环渤海区域的一些城市市场明显热度较高。

  3、济南、青岛是优质区域

  在利好区域的城市选择上，新城的策略非常精准；济南、青岛作为环渤海地区的重点城市，目前市场均表现出较好的成长性，需求的规模化提升趋势明显，利润空间也高于市场平均水平。

  创新取地模式造就里程碑意义

  一日之内，新城地产以底价于济南、青岛、南京连中三元，取地模式涵盖股权收购（济南）、合作开发（青岛）、独立竞拍（南京），无论从拿地数量还是取地模式而言，在新城发展史上都颇具意义。

  就拿地模式的多元化来看，新城目前在采取三种不同的策略。从传统意义的独立竞拍方式来看，新城此次拿地彰显了其雄厚的资金实力；合作开发而言，此次新城的合作方为卓越置业集团有限公司,新城让业界看到了自己良好的合作态度以及开放的姿态和精神；从对于新城而言最为创新的股权收购模式而言，这是新城首次在资本和金融市场的尝试和创新，新城开启多元化取地之路。

新城控股1亿元收购镇江威信22.222%的股权

  12月9日，新城发展控股有限公司公告宣布，于2014年12月9日，出让方Noel Aherne和Hairong Aherne与受让方Hong Kong Jingsheng Development Limited订立股权转让协议，据此，受让方已有条件同意收购而出让方已有条件同意转让其名下合计持有目标公司的全部100%已发行股份，代价为1亿元人民币。

　　资料显示，目标公司指ATLGroup Limited(中爱集团有限公司)，一家于2006年3月21日在香港注册成立的有限责任公司。其中Noe lAherne和Hairong Aherne分别持有目标公司22.5%和77.5%股权。

　　公告透露，代价将由受让方按以下方式支付：满足该股权转让协议若干先决条件下支付5000万元人民币；及满足股权转让协议剩余先决条件后十个工作日内支付剩余5000万元人民币。

　　就收购是项目的影响，新城发展控股有限公司表示，ATLGroup Limited(中爱集团有限公司)目前持有镇江威信22.222%的股权，而镇江威信拥有预制装配式房屋的研发、制造和销售，并提供售后安装服务的能力，且其拥有相关专利，专有技术，技术秘密等。因集团主要于中国从事房地产开发、房地产投资及房地产管理业务，因此该收购事项可使本集团运用该等相关专利技术开发自身房地产开发业务。

　　于协议中还透露，在股权转让协议及投资合作协议生效后的六个月内，镇江威信有权向新城发展控股有限公司附属公司常州景旭发出增资扩股的邀请，最高金额为5000万元人民币。于收到此请求后，常州景旭均有义务向镇江威信注资，待增资完成后，常州景旭应持有镇江威信最多5%股权。

　　如镇江威信决定不邀请常州景旭增资扩股，收购事项的代价应调整增加1111万元人民币，由受让人于收到镇江威信不邀请增资的书面通知的10个工作日内支付。

　　据悉，镇江威信指镇江威信广厦模块住宅工业有限公司，为独立第三方。

　　另外，作为股权转让协议的先决条件之一，镇江威信、爱特源吉、昆山诚商与常州景旭签署合作协议，约定常州景旭有权在北京、天津、上海、南京、苏州、济南、青岛、杭州、南昌及郑州十个城市行政区划内享有与镇江威信的无条件排他合作优先权，合作期限为三年。

新城控股1亿元收购镇江威信22.222%的股权

  12月9日，新城发展控股有限公司公告宣布，于2014年12月9日，出让方Noel Aherne和Hairong Aherne与受让方Hong Kong Jingsheng Development Limited订立股权转让协议，据此，受让方已有条件同意收购而出让方已有条件同意转让其名下合计持有目标公司的全部100%已发行股份，代价为1亿元人民币。

　　资料显示，目标公司指ATLGroup Limited(中爱集团有限公司)，一家于2006年3月21日在香港注册成立的有限责任公司。其中Noe lAherne和Hairong Aherne分别持有目标公司22.5%和77.5%股权。

　　公告透露，代价将由受让方按以下方式支付：满足该股权转让协议若干先决条件下支付5000万元人民币；及满足股权转让协议剩余先决条件后十个工作日内支付剩余5000万元人民币。

　　就收购是项目的影响，新城发展控股有限公司表示，ATLGroup Limited(中爱集团有限公司)目前持有镇江威信22.222%的股权，而镇江威信拥有预制装配式房屋的研发、制造和销售，并提供售后安装服务的能力，且其拥有相关专利，专有技术，技术秘密等。因集团主要于中国从事房地产开发、房地产投资及房地产管理业务，因此该收购事项可使本集团运用该等相关专利技术开发自身房地产开发业务。

　　于协议中还透露，在股权转让协议及投资合作协议生效后的六个月内，镇江威信有权向新城发展控股有限公司附属公司常州景旭发出增资扩股的邀请，最高金额为5000万元人民币。于收到此请求后，常州景旭均有义务向镇江威信注资，待增资完成后，常州景旭应持有镇江威信最多5%股权。

　　如镇江威信决定不邀请常州景旭增资扩股，收购事项的代价应调整增加1111万元人民币，由受让人于收到镇江威信不邀请增资的书面通知的10个工作日内支付。

　　据悉，镇江威信指镇江威信广厦模块住宅工业有限公司，为独立第三方。

　　另外，作为股权转让协议的先决条件之一，镇江威信、爱特源吉、昆山诚商与常州景旭签署合作协议，约定常州景旭有权在北京、天津、上海、南京、苏州、济南、青岛、杭州、南昌及郑州十个城市行政区划内享有与镇江威信的无条件排他合作优先权，合作期限为三年。

新城控股1亿元收购镇江威信22.222%的股权

  12月9日，新城发展控股有限公司公告宣布，于2014年12月9日，出让方Noel Aherne和Hairong Aherne与受让方Hong Kong Jingsheng Development Limited订立股权转让协议，据此，受让方已有条件同意收购而出让方已有条件同意转让其名下合计持有目标公司的全部100%已发行股份，代价为1亿元人民币。

　　资料显示，目标公司指ATLGroup Limited(中爱集团有限公司)，一家于2006年3月21日在香港注册成立的有限责任公司。其中Noe lAherne和Hairong Aherne分别持有目标公司22.5%和77.5%股权。

　　公告透露，代价将由受让方按以下方式支付：满足该股权转让协议若干先决条件下支付5000万元人民币；及满足股权转让协议剩余先决条件后十个工作日内支付剩余5000万元人民币。

　　就收购是项目的影响，新城发展控股有限公司表示，ATLGroup Limited(中爱集团有限公司)目前持有镇江威信22.222%的股权，而镇江威信拥有预制装配式房屋的研发、制造和销售，并提供售后安装服务的能力，且其拥有相关专利，专有技术，技术秘密等。因集团主要于中国从事房地产开发、房地产投资及房地产管理业务，因此该收购事项可使本集团运用该等相关专利技术开发自身房地产开发业务。

　　于协议中还透露，在股权转让协议及投资合作协议生效后的六个月内，镇江威信有权向新城发展控股有限公司附属公司常州景旭发出增资扩股的邀请，最高金额为5000万元人民币。于收到此请求后，常州景旭均有义务向镇江威信注资，待增资完成后，常州景旭应持有镇江威信最多5%股权。

　　如镇江威信决定不邀请常州景旭增资扩股，收购事项的代价应调整增加1111万元人民币，由受让人于收到镇江威信不邀请增资的书面通知的10个工作日内支付。

　　据悉，镇江威信指镇江威信广厦模块住宅工业有限公司，为独立第三方。

　　另外，作为股权转让协议的先决条件之一，镇江威信、爱特源吉、昆山诚商与常州景旭签署合作协议，约定常州景旭有权在北京、天津、上海、南京、苏州、济南、青岛、杭州、南昌及郑州十个城市行政区划内享有与镇江威信的无条件排他合作优先权，合作期限为三年。

移动互联网时代 服务改变房产营销盈利前景

2014-12-12 03:15:23  出处：网易 

“把世界交给80后”这句话在12月10日的地产移动营销价值论坛上再次被提及。12月10日，新城地产85后“少帅”总裁王晓松，携全民营销平台“新城经纪人”APP 亮相上海，开启新城的全民营销时代。“拥抱移动互联网，我们正在从开发商往服务运营商转变。”王晓松强调。 现代快报记者 杨晔

尝试
移动互联网改变房地产营销模式
从一家地区性房产开发企业，发展成一家资产达500亿元的全国性上市品牌房企，新城地产这20多年在市场一直走低调路线，鲜有发声。不过，今年以来，商业地产领域全面发力、“移动营销”高调入局，新城地产的新动作不断。
王晓松将新城比喻成“骆驼”，强调无论现在还是将来，在恶劣的环境下新城都能拥有持续生存的能力。新城集团官方发言人欧阳捷也表示，“从85后年轻总裁的身上，我们看到，地产思维在积极尝试移动互联网的无限可能。”“互联网无法改变房地产的产品本质，却改变了人与人的交互方式。互联网最大的优势是强调点对点的沟通。无论物业与住户之间的交流、企业管理者与员工之间的交流，还是开发商与购房者的交流，尽可能地消减中间环节，让我们听到最真实的声音，更明确地了解客户需求。”王晓松强调，这才是互联网改变房地产最大的地方。

趋势
3.8亿业绩超6成来自“新城经纪人”
今年对于地产行业可以称作为“全民营销年”，上半年先有旭辉、复地、万科等房企发布全民营销平台，后有新城、恒大、碧桂园等房企加入。“全民营销已成为一种趋势。”王晓松认为。在今年9月，新城的全民营销平台“新城经纪人”APP已在常州开始发布并运营。 据了解，在常州，新城APP首发三小时内成交了第一单，首发销售业绩完成3.8亿，其成交比例占据了总成交的62.93%，部分项目成交比则达到90%。
“移动互联网时代一切都要化繁为简。”王晓松解释，“新城经纪人”APP不在于它的功能有多强大，画面有多炫丽，而是它拥有两个核心。一是简单，全民参与零门槛、一键注册全免费、海量信息即分享。二是服务，全流程实时监控、实名制快速结佣。“在你完成有效客户推荐后，会有人帮你邀约客户，会有人带客户看房，直到完成签约，新城会提供全周期的服务。”

增长
房地产行业未来盈利靠“服务”
2013年，新城地产董事长王振华曾提出，至2017年新城要完成营销500亿的战略目标。王晓松表示，实现500亿是新城的“五年计划”，五年内企业年平均复合增长率不低于30%，新城会在规模和利润中间寻找一个平衡点，实现有质量的增长。
对于新城地产未来的发展方向，王晓松表示，做好品牌和服务。“住宅开发仍是新城会长期坚持的主业，从产品、技术、服务三方面打造整个企业的品牌，扩大知识品牌的影响力。另一方面，做好服务，未来房地产行业靠的是后端的增值服务实现盈利。”
从今年年初开始，新城地产便开始研发自己的线上APP产品体系。目前已拥有多款有特色的APP产品,包括为新城30万业主定制开发、实现社区O2O服务的“新橙社”，实现100%新城工作人员移动办公的“新城工作台”，以及面向社会群体开发的全民营销APP“新城经纪人”。

80个吾悦广场愿景


  前期定的战略在项目上已完成，下一步是依据“1+3”战略进一步扩张，甚至全国性起步。

　　观点地产网 12月5日，新城控股董事长王振华在其举行首届商业年会上公布全新商业战略——至2017年，新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个，到2020年要达到80个。

　　据他介绍，新城控股的全国布局策略是从聚焦和深耕二三线城市，逐步演变为目前的“1+3”模式，“1”就是以长三角为核心的大区域，“3”就是环渤海、珠三角和中西部地区。

　　其中一线城市的上海青浦项目将于12月20日开业，副总裁张振指出，上海项目的开业说明新城前期定的战略在项目上已经完成，下一步是依据“1+3”战略进一步扩张，甚至是全国性的起步。

　　同时他还表示，推进青浦项目说明新城控股有能力在一线城市运营。“一线城市就那么几个，所以不排除在上海继续拿地。”张振称，“一线城市的消费者最苛刻，商家最饱满，要求也最多，这样对新城控股在资源整合、复制、传递过程中，会形成自己的优势。”

　　对商业项目资金的安排，新城控股联席主席梁志诚介绍称，将从五个方面来解决。包括吾悦系综合体开发的投资模型非常清晰，能确保现金流的平衡，同时保证利润率。

　　“以及新城控股的土地拓展能力，保证获取的项目地块总价在可控范围内；高周转战略落地，强大的销售能力保证高周转及快速回流，确保现金流平衡；拥有很多银行融资的门槛和渠道；香港主板上市后，融资渠道已经打开，现在的融资是多元化的。”梁志诚如是补充。

　　关于应对电子商务对购物中心传统业态的冲击，王振华认为该冲击现在的数量级每年都在扩大。

　　他指出，新城控股未来一定要完善购物中心里面的体验业态的比例。“新城有个333战略，即原来零售基本达到50%以上，现在零售要降到34%左右，33%是体验业态，另外33%的配套。用这种体验业态来吸引顾客，减少电子商务对购物中心的冲击。”

　　12月5日，新城控股还披露其11月业绩。其中11月实现合约销售金额约23.34亿元，环比下降25.69%；合约销售面积约27.06万平方米。

　　截至2014年11月30日止前11个月，新城控股累计实现合约销售金额约209.65亿元。按新城订下的2014销售目标240亿元计算，其前10月完成销售目标的87.4%。

　　王振华指出，新城的销售比例不一定跟时间完全重合，而是根据每月推出总量来实现。在12月份还有4个全新项目推出，另外还有29个续销的项目在加推。根据现有货值和存量来看，完全是可以满足今年的240亿目标的要求。我们对今年完成240亿的目标很有信心。

　　以下为新城控股首届商业年会现场问答实录：

　　现场提问：在未来的发展中，新城控股和新城B股如何分工，新城B股是不是有计划重新回归？

　　王振华：新城B股和新城控股在2010年的时候有过业务分工，当时的安排是新城B股作为纯住宅类房地产公司，新城控股作为综合体开发业务公司。住宅和综合体之间的界定标准放了两条。

　　单项目方面，商业或者是非住宅类面积低于30%属于住宅，高于30%属于综合体；或者单个项目10万平米以下的是非住宅的话，属于是住宅，10万平米以上的属于综合体。因为综合体中间有商业、办公、住宅，还有其它业态，新城的业务分工就是两条线，30%和10万平米这两个界定。

　　现场提问：截止到11月，新城控股累计完成的销售额是209亿元，对年目标的完成是怎么规划的？商业部分的贡献有多大？

　　王振华：新城控股今年的目标是240亿元，前11月份已经完成85%。新城的销售比例不一定跟时间完全重合，而是根据每月推出总量来实现。在12月份还有4个全新项目推出，另外还有29个续销的项目在加推。根据现有货值和存量来看，完全是可以满足今年的240亿元目标的要求。我们对今年完成240亿的目标很有信心。

　　现场提问：今年下半年新城吾悦品牌在长春、南昌、安徽三个地方落子，布局有什么考量？这三个地方的项目规划有什么特色？

　　张振：从商业布局的战略角度来说，和拿地战略是一致的。新城从2008年转型到商业地产，已经考虑到全国定位，是聚焦和深耕二三线城市，逐步演变为目前的1+3模式，1就是以长三角为核心的大区域，3就是环渤海、珠三角和中西部地区。

　　在具体的落地过程中，二三线匹配度方面，大家也比较关心。今年下半年拿下的长春绿园区项目、南昌高新区项目和安徽安庆项目，跟整体战略布局及土地拓展节奏是息息相关的。三个项目拿下来以后，不同的项目有不同的定位。

　　现场提问：现在很多城市商业地产面临着风险，布局长春是新城进入东北的首个城市，今后在东北会有怎样的布局？

　　梁志诚：目前房地产有个大趋势，对商业地产非常关键。国家经济一直说三架马车，投资和出口经过改革开放几十年拉动，已经略显疲态，但是从消费这架马车来说，这个引擎一直没有发动。

　　新城商业地产正是抓住了第三个能够拉动国家经济转型的主要驱动力。长春是国家老工业基地，人口基数、经济发展、产业结构都有独特的基本面。

　　从布局战略来说，新城核心的布局点还是在二三线城市，特别是省会级城市，所以对省会级城市的战略布局非常关注。另外从城市布局的区域选择角度来说，选择长春绿园区，正是抓住了绿园区的商业综合体厚积薄发的窗口期。

　　现场提问：新城在吴江的项目明年6月份就要开业，当时是基于怎样的原因而部署吴江？又将如何应对吴江已有的商业项目竞争？

　　王振华：吴江到现在为止没有特别成熟的购物中心，包括华润等要建的购物中心到现在为止还没有落地。当时选定吴江这个点，就是吴江到滨湖新城的主要连接点，又是吴江人民路地铁的站点，同时也是苏州连接吴江的主要站点。从区位、战略、未来的发展前景来说，这个地理位置是难得的好机会。

　　当时新城拿地还是比较便宜，楼板价是1000块钱每平方米，地上面积是53万平方米，持有地上和部分地下总共10万平方米，可售有将近45万平方米左右的面积。

　　关于跟华润之间的竞争，由于新城比华润的购物中心早开业，会在明年6月份如期开业。明年或者后年，地铁线也要开通。新城有提前两年开业的时间，已经不是同一个起跑线上的竞争。两年时间的变化会很大，新城的优势产品也在不断地发掘，不断地在成长。

　　现场提问：新城商业地产2008年在常州启航以来，现在正在运营的新城吾悦广场和新城吾悦国际广场情况如何？对这两个广场的运营成绩是否满意？

　　王振华：常州有两个吾悦广场，一个是市中心的吾悦国际广场，定位中高端；武进有一个新城吾悦广场，是中端快时尚、潮流的定位。两个购物中心现在的开业率，国际广场是85%，武进吾悦广场是97%。总体来说运营比较良好，2013年的租金收入和2012年相比，增幅达到240%。今年的租金收入和运营的收入比2013年也有很大幅度的提升。

　　从现在来看运营得非常良好，运营能力和招商能力提升，也为新城吾悦广场在进行全国化拓展打下良好基础。作为新城标杆型的吾悦广场，未来还会花更大精力去优化里面的动线，包括里面业态的替换等，将作为两个标杆店来进行实施。

　　现场提问：能否简单介绍即将开业的上海青浦项目？新城有没有可能将来在上海的中心区域布局吾悦系产品？

　　张振：青浦项目将于12月20号开业。上海这个项目说明新城前期定的战略在项目上已经完成，下一步是1+3战略进一步扩张，甚至是全国性的起步。

　　包括此次战略发布及15天后青浦项目开业，说明新城有能力在一线城市运营。一线城市的消费者最苛刻，商家最饱满，要求也最多，这样对新城在资源整合、复制、传递过程中，会形成自己的优势。

　　新城在2017年要做到15+25，就是已开和待建总共达到40个，到2020年要达到80个。这个结构的基本布局已经启动。从明后年开始会在一线城市、二三线城市、经济优良的四线城市，每年的开发都有合理的分配。一线城市就那么几个，所以不排除在上海继续拿地。

　　现场提问：新城项目对落地的城市和地段有什么标准？和城镇化有没有关系？会不会跟商业地产巨头(万达或者是绿地)有竞争？40个项目的资金安排是什么样的？

　　王振华：现在一线城市和二线城市的购物中心同质化竞争非常激烈，从某种意义上来说并不缺少购物中心。新城的发展方向一是二线城市的副中心，且副中心辐射的30万人口范围以内没有大的购物中心。二是好多的四线城市，像张家港这样的城市，GDP2000亿元，人均可支配收入在全国也是排名靠前。

　　电子商务对购物中心传统业态的冲击，现在的数量级每年都在扩大。未来一定要完善购物中心里面的体验业态的比例。新城有个333战略，即原来零售基本达到50%以上，现在零售要降到34%左右，33%是体验业态，另外33%的配套。用这种体验业态来吸引顾客，减少电子商务对购物中心的冲击。

　　张振：差异化竞争方面首先从产品来解决，产品是一个企业表达的基因。吾悦广场这个产品基因清晰可见，跟万达的区别首先在于没有百货。其次新城商业没有明确的主力店和步行街界限。另外项目占地比较大，单层面积比较多，但是层数很少，主动线非常清晰。

　　目标群体方面，吾悦在定位的时候目标群为25岁到40岁，并不是放在全年龄段，走的更多是时尚、潮流。回归到行业里面，就是客户地图，描摹出周围几十个社区的消费惯，目前的商家结构等。如果有跟绿地或万达的直接竞争，还是尽量回避，找不重叠的客户地图。

　　梁志诚：资金怎么样解决，可以从五个方面来谈。第一，既然战略确定下来，肯定有它背后的逻辑。吾悦系综合体开发的投资模型非常清晰，一整套投资模型确保现金流的平衡，同时保证利润率。

　　第二是土地拓展能力，保证获取的项目地块总价在可控范围内；第三高周转战略的强有力落地。强大的销售能力保证高周转及快速回流，确保现金流平衡；第四是行业运营的挑战，新城拥有了很多银行融资的门槛和渠道；第五是新城在2012年10月份香港主板上市后，融资渠道已经打开，现在的融资是多元化的。

　　现场提问：新城做住宅走高周转策略，那么做商业的策略是什么？现在的融资成本大概是多少？对明年的租金收入有没有预判？现在大家都说牛市来了，如果明年是牛市作为上市公司董事长您怎么看？

　　王振华：房地产市场总体来说2014年下半年比上半年好，上半年好多公司降价跑量，下半年主要受新政影响。9.30新政把整个市场带动了起来，通过两个月带动，销售情况超出原来预期。现在各个城市的土地市场，尤其是一线城市的土地市场非常火爆，又创历史新高。尤其是上海、北京、深圳。

　　牛市到底来还是不来，关键是看存量这个根本性问题。9.30以后，市场确实反映非常快，销售量猛增，但是回过头来看，现在三四线城市的供应量没有根本改变。也就是说在短期内，如果没有改变现有的供应关系，则不可能变成牛市。

　　张振：商业这块新城一直在反思，也一直在提升新城的生产方式和生产能力。新城有必要学学国外先进的东西，进一步优化现有购物中心的生产能力及生产方式。能力提升方面，公司一直在做差异化，比如做一些自主品牌的体验性业态装到商业购物中心体系里。

　　关于资金成本，新城位列四大银行准入名单。现在四大国有银行实行房地产开发企业进入名单制，然后再申报材料，如果不进入名单，就不给准入。对于新城来说，四大国有银行给予的融资授信额度已经达到将近200亿元，但是新城真正的贷款额度远远低于授信额度。新城的利息水平基本上是银行同期贷款利息最多加15%。

　　在2011年以前新城有好多信托成本比较高，在香港上市以前基本上全部解决了信托的问题。现在总体的资金成本和银行同期贷款利率相比，上浮为15%。明年的租金收入，公司有一个KPI考核指标，会在今年的基础上有15%到20%的增幅。这个指标也不是很高，我们认为完全可以合理地完成。