新城地产，新常态下的新布局

现在商业地产在全国来看，应该说还是风升水起，并且因为过去十几年的调控，以及住宅开发过量，使得很多企业走向商业地产，但是商业地产业面临着饱和和过剩的局面。当然这种饱和和过剩是在各个城市之间出现了明显的分化。所以，去年在住宅市场提出了城市分化、板块分化、楼盘分化和企业分化。这四个现象在商业地产中间也出现了。

　　 一二线城市人口增长放缓、商业趋于饱和，而三四线城市，人口是稳定的，需求是在增长的。我们统计了全国52个三线城市，其中27个常住人口净增长近年是在增加的，就是比过去十年是要增加的。换句话说，我们认为三四线城市已经出现了人口回流现象。而且有很多城市的人口是下降的，但是下降比例不超过4%，说明人口减少幅度还不至于那么明显。

　　在三四线城市居民消费增长率明显高于一线城市，像南京、苏州等二线城市居民增长率明显低于徐州、淮安。湖北、武汉零售总额增长率低于全省其他城市，在2013年的时候。当然在以前的年度里面，曾经高过，现在下来了。因此我们看到三四线城市具有很大的市场空间。

　　 那么在三四线城市中间，我们看到有一个叫做品牌密码的机构，做了一个分析。三四线城市女性消费市场占主导地位。其中品牌忠诚度虽然低于一二线城市，但是品牌购买意向增长很快。另外三四线网购速度远远高于一二线城市。

　　 另外，三四线城市不吝啬子女的花费，冲动性消费也要高于一二线城市。

　  我们认为，三四线城市购物中心是缺少的，希望与一二线城市接轨。我们也看到典型的三四线城市购物中心数量超过了21家，但是我们也看到了人均购物中心面积还是非常低的，低于0.4平方米。大量的三四线城市其实还没有纳入我们的统计口径，换句话说这些城市的购物中心相对很少。

　　 我们统计了54个三线城市，103个四线城市，常住人口在500万人左右，按照我们过去几年购物中心的发展速度，每年大概会有400多个购物中心开业，其中一二线城市占绝大部分，如果按照这个速度来看，三四线城市每年160个购物中心，十年时间我们的增长就没了，换句话说购物中心布点就全部结束了。我们也看到了三四线城市正在成为主流商业地产的开发商跑马圈地的主战场。这些企业都在快速的扩张，其中我们看到万达采取了轻资产模式，未来轻资产模式一旦成立，全国一年可以开出100个购物中心，这个速度就远远超过了我们的期望。

　　所以，我们认为十年时间，我们的商业地产就不会再有机会了。当然商业地产没有机会了，相信在座品牌零售商跟我们大家一样，机会不多了。现在是招商，未来可能就没有招商了。所以目前来看中国和国外不太一样，商业地产目前还是跑马圈地的时代，高速扩张依然是主战场。

　　反过来看，三四线城市去能不能成立？大家敢不敢去？这可能是我们感到最纠结和最关心的问题。在这儿给出我们自己进行的一个项目，这看看这个运营样板到底是什么样子。

　　我们现在的新城在很多三四线城市扩张，安庆，目前是没有购物中心，像丹阳、苏州吴江、张家港、台州这些地方我们都进了整个城市或者城市板块区域当中是没有购物中心，这样在不同的板块区域分化当中寻找机会。在常州的吾悦广场，常州城南人口40万人，城南消费增长虽然在增长，但是我们可以把购物中心放在这里，这个购物中心体量可租用面积大概12万方，目前开业超过95%，这是整个业态的布局。

　　我们把它定位为全业态的家庭娱乐购物中心。大家知道购物中心的定位是非常重要也是购物中心的灵魂。我们在这儿定位之后，我们会发现，我们的定位是不是符合当地的需求？是不是最后能够成立，我们做了一个统计分析，客群定位完全符合我们群体性消费需求，换句话说，家庭式，群体式购物消费占据主导。左边是我们的家庭消费，右边是群体性（亲朋好友）消费。

　　 定位我们的定位主打娱乐体验，这里面餐饮、影院、KTV、甜品饮料都是我们主打体验。其他的服饰、鞋帽、化妆品也是主要的部分。

　　  另外，在业态布局上也有一些布局分配的原则，一楼是悦时尚，囊括全球时尚巨头，在常州也是引进了快时尚。而且我们采取的模式是去百货化，当时在开业的时候，在2011年，我们开业的时候就已经去掉了百货，就不做百货。二楼是青春时尚，三楼是潮流搭配，四楼是以餐饮为主，五楼是生活空间。

　　 整个分析下来，这个定位跟我们的客群是不是一致的？我们看到年轻客群占比70%-80%。女性消费者占据60-70%，而老顾客占比95%以上。休闲时间占到了59%，就是说在晚上、周末和节假日占比趋势是比较高的。体验的时间占到了90%，换句话说，一个小时以上，除了购物客以外占到90%以上，因此体验在这里面得到了充分的诠释。

　　通过购物中心的运营，我们引导的客户群在区域范围逐步扩大。自驾占比提升11个百分点，而公交占比也提升了9个百分点，将来周边人群占比反而有所下降，这说明我们的区域范围在逐步扩大。最后我们的结果发现，来消费的人群符合了全业态家庭娱乐购物中心的定位。当然，家庭概念是泛家庭的概念，包括七种人群。

　　 通过两三年的运营，常州新城吾悦广场客流量增长20%以上，车流量增长了5%以上，营销额增长了26%以上。因此我们觉得这个定位完全符合我们当初的预期，而且目前经营已经步入了正规。

　　销售额增长也体现了品牌商家，各方面大家的共赢。我们看到了，不仅在定位聚焦，而且在运营上面也需要做很多的工作。通过三周年的店庆，促销活动和策划活动等等，使得我们的客流量、人流都产生了非常大的提升。包括孩子王，孩子王在全国的排名位居第二。

　　 标杆可在各种促销上面做得不够好，后来通过我们的辅导之后，把客户品牌积累和品牌知名度知道了提升，这些东西使得我们整个运营得到了很大的提升，新城同时也在互联网+挂钩，我们推动新城吾悦APP方面提升了很多。把住宅用户和商业用户打通。我们认为机会永远存在于市场不均衡当中，只要找到机会，也是可以去做的，有决心，也有信心能够把吾悦广场运营好。

　　 新城未来不仅在三四线城市，我们认为一二线城市也是我们的主战场，北到长春，西到成都，南到海口，其中我们在三四线城市也在布局，现在战略布局已经到了第四代吾悦广场，而且我们是标准化的模式，不做百货。

　　  现在每年的扩张速度达到10幅以上新地块，到后年我们会超过15-20个吾悦广场会开业。目前土地拓展，我们成立了四个土地拓展部，专门发展项目。

　　开发建设我们也实施了标准化，基本上一个吾悦广场开发周期是22-24个月（2年时间）。另外我们推出了自营的儿童主力店多奇妙，面积达到4000平方米，今后我们也可以输送儿童多奇妙的品牌跟大家一起合作。

　　我们未来在2017年希望能够开业15个以上，在建25个吾悦广场，今后能够打入商业地产第一梯队。

新城控股料B轉A計劃可於第三季完成

新城控股( hk01030 )董事長王振華表示, 公司 B股去年七月停牌後, 「 B轉A」計劃仍在進行中, 預計第三季可以完成.
他又預計 , 今年內地樓價會持續穩定健康發展 , 加上中央推出的措施 , 令到內地房地產行業健康發展 , 預計今年可望完成280億元人民幣的銷售目標, 目前並未有融資需要 .
王振華指, 公司去年開拓互聯網業務, 以手機程式擴大銷售平台 , 自去年四月啟用以來, 有關的銷售額已經佔全年整體銷售三成, 預計今年比例會繼續上升, 相信可以令成本下降, 他承認去年毛利率百分之18.7是有改善空間, 但認為毛利率下跌是行業整體要面對的問題 .
他表示, 今年會集中開發渤海地區城市的樓市, 而鄭州及北京的項目亦在商談中, 除美國兩個出租公寓項目外 , 今年暫時未有於海外發展的計劃.

新城•吾悦星荟一站式家庭消费体验平台即将启程


  新城地产始终以“让幸福变得更简单“为己任，以接驳家庭消费与社区服务为导向，全力整合互联资源，打造新城地产·吾悦系·首个社区互联商业价值蓝筹——新城·吾悦星荟，以两MALL、两街区（金郡MALL，璟庭MALL，澜庭街区，都荟街区）的有机互联实践理念，率先打造一站式家庭消费体验平台，为业主实现家门口的幸福1公里。

  2015年5月，“新城吾悦星荟——开启一种商业的可能”新品发布会，将开启一场拥抱互联时代新趋的商业新模式，发现种种的“可能性”给生活带来的改变！

22年新城地产，品牌实力护航

  新城控股，成立于1993年,中国房地产20强，华东最具品牌价值的房地产公司。步履中国20多年间，累积总资产近500亿，已开发和正在开发的项目达90余个，业务涵盖上海、南京、武汉、常州等中国高速发展的核心区域，产业涉及住宅、商业、酒店等多个版块。矢志跻身中国最优秀房地产企业的行列，争做中国最具成长性和竞争力的综合性房地产集团。

“吾悦”传奇迭起，“星荟”再添华彩

  “吾悦”品牌是新城控股旗下旗舰型的城市综合体项目，主要面向中国经济发达城市的中产阶级。吾悦以多元丰富、自在轻松、引领生活、在地思维和紧随潮流的品牌理念，打造集购物、娱乐、公寓、酒店、办公于一体的大型城市综合体，同时引领时尚潮流、提升生活品味、改变生活方式，为消费者搭建一站式家庭体验消费平台。目前，在中国6大城市，有8座吾悦系列广场已开业或正在建造，总建筑面积超过400万平方米，持有面积近80万平方米。尤其是上海青浦吾悦广场，开业首日就有30万人次涌入，成为街头巷尾的热门话题。

  2015年，“吾悦”品牌在已打造的吾悦国际广场、吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线之外，还全新开发第四大产品线——新城·吾悦星荟。各大产品线拥有各自不同的清晰定位，吾悦星荟以全业态的两大mall、两大街区打造首个社区互联商业有机体。

社区互联商业体  实现幸福1公里

  新城•吾悦星荟，由新城地产引入国际化规划理念，集结专业运营团队，苛求细节，追求完美，打造的近10万㎡的一站式超大型首席商业互联体，旗下两mall、两街区的完美互联，涵盖约28-80㎡\80-150㎡\150㎡以上主题型旺铺，满足不同商业需求，业态有儿童主题、酒店、影院、餐饮、展示中心等，完美实现家门口的“幸福1公里”。

  此次即将到来的新品发布会，全新发布新城地产·吾悦系·首个社区互联商业价值蓝筹——新城•吾悦星荟，活动现场安排惊喜大礼，诚挚邀您莅临现场，与新城地产携手共启一种商业的可能。

新城发展研究收购保险公司

新浪财经讯 5月26日消息，据信报报道，新城发展( hk01030 )有意收购中型保险公司。该公司董事长王振华接受外电访问时表示，他们正研究投资保险公司和银行等金融企业，因为来自保险公司的流动资金能够补足地产业务的现金流短缺或需要。

不过，王振华指出，任何收购目前仍在考虑中，现时并无合适的目标。(自然)

新城吾悦广场落子海口 总体量51万平米

　　观点地产网讯：5月23日，新城控股品牌馆在海南海口市国贸京华城开放。据了解，这意味着新城吾悦广场正式落子海口，总体量达51万平方米。

　　目前，吾悦广场品牌已入驻上海、常州、苏州、镇江、长沙、南昌、长春、安庆、海口、台州等城市。

　　其中，海口新城吾悦广场项目位于龙华区，占地14.55万平方米，总建筑面积逾51万平方米，自持商业比例逾60%。项目包含综合性豪华购物中心、步行商业街、创新型SOHO、品质住宅四大业态，将建成集大型连锁超市、影院、KTV、儿童主题城、特色美食等于一体的一站式城市商业中心。

　　对于新城吾悦广场的布局，2014年12月5日，该公司董事长王振华在首届商业年会上公布全新商业战略，至2017年，新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个，到2020年要达到80个。

　　据其介绍，新城控股的全国布局策略是从聚焦和深耕二三线城市，逐步演变为目前的“1+3”模式，“1”就是以长三角为核心的大区域，“3”就是环渤海、珠三角和中西部地区。

新城B转A方案成B股改革新标杆 慷慨让利背后九年博弈

2014年7月30日停牌，2015年5月11日复牌。经历9个月零10天，纯B股公司新城B( 900950 )终于公布了“B转A”方案。
值得关注的是，本次新城B“B转A”方案中，新城B大股东慷慨地给出了高达166.6%的选择权溢价空间，实际控制人王振华甚至承诺，吸收合并后如果公司2015年度经审计的实际净利润少于15.51亿元，其私人将以现金方式向公司补足，以保证投资者的利益。
昨日，沪上一家纯B股公司人士表示，新城B的做法为纯B股公司转板树立了新的标杆，而这背后是一场长达九年的博弈。
控股股东大方让利
新城B“B转A”方案一公布，B股市场上的投资者便奔走相告，大呼“新城的小股东们一定都是亲儿子”。原因无他，新城B在本次转板过程中，给出了一个“史无前例”的高选择权溢价。
新城B公告显示，大股东新城控股将采用换股吸收合并新城B的形式实现A股上市。这一方案整体参照了此前东电B转A股的模式。
不过，不同于东电B大股东给出低选择权溢价(只有41.12%)，导致东电B中小股东状告大股东侵害中小股东权益，新城B在转板方案中慷慨提出，合并中新城B换股价格为1.317美元/股，在定价基准日前20个交易日的B股股票交易均价0.494美元/股基础上，这一溢价空间高达166.60%。且按照停牌日汇率折合人民币8.12元/股，新城控股A股股票发行价格为9.82元/股，本次吸收合并的换股比例可达到0.827，即换股股东所持有的每1股江苏新城股票可以换得0.827股新城控股A股股票。
实际控制人王振华承诺，加入合并后公司2015年度经审计实际净利润少于15.51亿元，其私人将以现金方式向新城控股补足。
树立转板新标杆
就在新城B“B转A”方案公布前一周，深基地B( 200053 )也公布了“B转H”方案。深基地B给出的选择权溢价仅5%。昨日，沪上一家纯B股公司消息人士直言，新城B的做法为纯B股公司转板树立了一个新的标杆。
“今后纯B股公司如果达不到新城B给出的溢价空间，很难让中小投资者满意，而中小投资者不满意，在目前证监会极力宣传保护中小投资者利益的情况下，转板方案就会很难获批。” 消息人士说。
多位公司内部人士也诉苦，“由于行业的差异性以及大股东的实力，即便和新城B一样实行转板，也很难达到他们的让利水平。”
另有纯B股公司管理层人士透露，截至目前证监会并未对B股改革有任何官方指导意见，“证监会的态度是，有方案你就报，自己想办法，自己和证监会沟通。”
2006年就打起了持久战
消息人士透露，新城B慷慨让利中小投资者背后实际上是一场长达九年的博弈。
“2006年开始，新城B董秘就开始长期驻扎在北京的办事处，和证监会打起了持久战。算是B股公司中和证监会打交道最久的一家公司了，但是一直没有成功。直到东电B转板后，他们才参考东电B上报了方案，但是这个方案也经过9个多月才获批。”
他解释，新城B之所以能够给出这么高的选择权溢价空间，一是因为作为房地产公司急需融资，而B股市场恰恰是融资功能缺失，转板十分迫切。二是因为赶上了大牛市，对转板后股价走势有信心。
“暂时让利，赶快转板，是为了登陆A股后，吸引更多的投资者，做更多的融资。”上述消息人士说。
16家纯B股公司回应转板情况：“大股东是否有动力是关键”
目前纯B股公司本身转板意愿非常强，但是主要卡壳在两点上，一是大股东是否有推动B股公司转板的动力，二是公司本身所处行业的景气度以及业绩情况。
以杭汽轮B、宁通信B等公司为代表，他们给出的解释是，公司盘子太小，而控股股东实力较强，且旗下上市平台众多，看不上也关注不到公司的业绩、发展等情况，因此也就没有动力推动公司转板。
以瓦轴B、建摩B等公司为代表，给出的解释则是，公司处于亏损状态，自身没有精力搞转板，而大股东方面也不具备推动公司转板的财务实力和业务平台。
昨日，国内一家纯B股公司董秘表示，从东电B转板到新城B转板可以看到，B股改革，尤其是纯B股改革，离不开大股东的推动。只有大股东有动力做，B股改革才能进行得下去。
在这个过程中，最敏感的是大股东和小股东的利益分配。他赞同小股东应该为了自己的利益进行充分的博弈，但也特别指出大河有水、小河才有水，“B股公司的大股东很多是国企，这些大股东有自己的业绩考核压力，只有在完成业绩考核目标下，才能更好地去考虑小股东的利益。大小股东应该互相理解，共同推进，争取一起有水喝。”

新城控股再下一城 第15站落子金坛

  据金坛市国土资源局消息，5月6日，新城控股集团竞得位于城南核心区域原殷雪梅小学地块，成功布局常州第三城，同时这也标志着新城控股集团城市综合体第15站正式落子金坛。

  “东扩南移 常金一体”志在必行

  金坛市，隶属常州市，是宁、沪、杭三角地带之中枢。2013年金坛市政府作出“东扩南移 常金一体”等重大战略部署，以实现“苦干三年、强基进位”的奋斗目标。首先就从交通格局上将金武路快速通道、延政西路西延作为推进常金一体化的切入点，早日打通常州城市资源和东部产业向西梯度转移的大动脉。这无疑为金坛的经济市场带来无限的发展机遇。

  金坛城南区域正是东扩南移之核心，此次新城控股竞得地块正是位于金坛市政府旁，城市重点建设的滨湖新城内，紧邻高铁规划区。依托南二环路、东二环路等主干道，可快速通往老城区中心及常州市区，处于新老城区交汇处。依托金坛新行政中心以及政府的滨湖新城规划，该地块发展成为金坛新中心必然是大势所趋。

  新城控股，实力上市房企，缔造城市新中心

  新城控股集团成立于1993年，总部设于上海，集团目前总资产近500亿元，开发项目达90余个，2001年，子公司江苏新城地产股份有限公司实现B股上市； 2012年11月29日，新城控股集团正式登陆港股，在港交所正式挂牌， IPO募资规模达到2.65亿美元，成为自恒大、龙湖之后登陆港股规模最大的内资地产企业。

  在商业运营方面，新城控股2008年进军商业地产，洞悉时代体验经济大潮，引领中国体验式商业地产，独创“3+3+3”（33%餐饮+34%零售+33%配套设施）商业模式、院线、KTV、电玩场重点规划，商业超高自持率，以国际化的运营模式和可持续发展的战略眼光，整合综合性的商业资本，立志于为城市打造新风貌和新地标。

  新城控股集团首入金坛力挺城南崛起

  金坛新城吾悦广场，新城控股布局常州的第三座吾悦广场，项目集大型购物中心、室内外商业街、主题商业步行街、高档住宅等业态于一体，是目前金坛市唯一的、规模最大的国际级城市综合体项目，规划总建筑面积超40万方。

  作为中国体验式商业地产引领者，已成功开业多座吾悦广场成功经验积累，新城控股集团拥有标准的开设吾悦广场的商业模式。必定助力提升金坛人民生活消费水平，新城控股集团必将在常金大地的发展宏图上继续添加点睛之笔，谱就“以心致诚 因你而真”的华丽篇章。

创新兼具行动 新城地产“新云”平台启动仪式揭幕

  2015年4月27日，新城地产携手新加坡电信打造的”新云“信息化管理平台正式启动，新城地产总裁王晓松、行政信息中心总经理罗艳兵与新加坡电信环球企业大中国及澳洲区域总监李毅辉、新加坡电信中国区首席代表詹中荣、中国区服务总监胡克卿等共同出席了签约仪式。
  用全局视野实现信息化
  此次与新加坡电信联手打造“新云”平台，是新城地产信息化战略落地的重要一步，也是新城拥抱互联网，用创新思维迎接时代挑战的又一重大举措。在信息化建设的道路上，新城地产经过不懈努力，成功成为行业引领者之一。
  新云平台是业内领先的集共享、节能、弹性使用为一体的云计算基础设施平台，包括机房内基础设施环境、虚拟化产品、云计算数据中心、软件、服务器、网络、存储等基础设施，范围覆盖了新橙社，全民经纪人APP系统，O2O系统，P2P系统等，实现了企业内部管理与客户管理的全方位信息化，在未来向海外发展的过程中，还可以与新电遍布全球的vDC平台实现无缝对接。这样既能够保持先进性、前瞻性，又具备较高的可用性、可管理性、可扩展性和安全性，从而帮助企业提高运营效率，提升核心竞争力。
  求变创新做实产品
  互联网的迅猛发展既是机遇，也是挑战。新城地产用积极求变的创新精神，从社区生活服务APP“新橙社“、全民营销APP”新城经纪人“、新城合伙人，到集团采购平台上线、新云平台启动，新城地产都脚踏实地得将想法落地，不断践行企业”诚实踏实，创新包容“的核心价值观。
  信息化管理和产品研发是未来房地产企业的两大核心竞争力所在。新城地产既是创新家，又是行动派的求变决，同样表现在产品研发上。“think芯“百年住宅战略，用智慧空间打造”会思考“的住宅，始终以客户需求为导向，为业主的”幸福“着想，踏实造好房，赢得客户的认可就是最大的优势。

新城控股业绩会：今年综合体销售要达到40%


　　在2月17日在香港举办的业绩会上，新城控股董事长、执行董事兼行政总裁王振华首先谈到的就是公司的年度目标。

　　在开场介绍环节，王振华指出，2014年国内房地产市场增速放缓，但新城控股仍是实现合约销售245.1亿元，同比增长18.8%，超额完成240亿元的全年目标任务。

　　据他介绍，2015年新城依然会延续之前的城市布局策略。2014年进入的新城市，包括长春（楼盘）、济南（楼盘）、青岛（楼盘）、南昌（楼盘）、海口等，使得公司在土地储备上实现其“1+3”的布局。其中“1”是指长三角会继续保持领先地位，“3”是三个重要区，即中西部、珠三角、环渤海。

　　而对新城在2014年突然发力加速商业版图发展，执行董事及公司秘书黄茂莉回应指，退后看其实是一个演变的过程，而不是突然加速。

　　黄茂莉指出，新城的商业板块在早几年还处于团队的磨合阶段，也是在充分了解和探索商业内不同的利润模式。2012年前后开的两个商业项目，经过一段时间的运营，在产品上也逐渐成熟。

　　“依据这样的成本，开始定向拿地。这些地大部分在2014年拿的，所以给外界的感觉是2014年开始在商业上有比较明显的发力。”黄茂莉补充。

　　同时她还透露，2015年新城会继续新增商业项目，跟拿地计划有关。但是从开业角度看，今年会新开业4个项目。

　　新城对其销售也是相当重视。黄茂莉称，实际销售绝大部分还是综合体里面的住宅加上一些销售型的商业，今年目标是280亿，希望综合体这一块合同销售可以达到接近100亿，也就是达到40%。

　　她指出，这个比例增长还是很快，去年240多亿里面综合体的销售是60亿，按比例来看也就是20%左右不到30%。

　　此外，发展商业也给新城带来多方面的影响，其中把商办作为整个综合体建造的核心优势，这样也能够拿到比较有竞争力的地。

　　至于对商业的运营，黄茂莉则表示，也是做过很多思考，考虑在整个商业里面有更多体验式商业，以及有更多娱乐业态在里面。

　　值得注意的是，王振华还特别提及3D模块住宅，“这是一个全新的建筑模式，根据房间不同，分成若干个模块，然后把房间全部做好后现场进行吊装，吊装就是像搭积木一样建造房子。”

　　“利用3D模块建筑，未来的附加值会很高。”王振华称，公司在该业务上投入虽然不多，但获得合作公司在全国10大城市的排他性建造，以及其他城市的优先建造权。

　　另据了解，3D模块建设今年会在南京（楼盘）项目中拿出三栋楼进行试点，下半年会有产品出来。

　　以下的新城控股2014全年业绩会现场问答环节整理实录：

　　现场提问：佳兆业事件之后很多投资者都对有国营背景或超大型公司存在信心问题，该事件会让新城将来的融资有什么变化，对未来发展有没有影响？

　　管理层：

　　新城的财务比较稳健，最新的财务负债数字还有所降低，加上信用评级以及标普的信用评价也比较正面。总体来说对公司没有什么影响。

　　
　　稍微补充一下，2014年新城的平均融资成本是7.7%，在开发商里面处于较低水平。另外我们还有相对的优势，在境内也拥有融资平台。去年发行公司债，年期成本是8.9%。

　　现场提问：今年在市场上的价格策略是怎么样的？

　　
　　今年的价格会在去年基础上全面调整，大概会调整5%的涨幅。总体来说今年将对540亿的货值进行销售，完成280亿的销售。也就是去化要达到63%甚至更多，去化率还是比较良性的。

　　现场提问：今年目标是280亿，相对去年240亿的目标，其实增长不是特别大，这是基于什么考虑，是不是对2015年的市场不是那么看好呢？

　　
　　公司定下2015年的目标是280亿，是基于对2015年市场判断，我认为是趋向稳定。

　　中央政府一直在强调，今年公布总基调也是稳定增长。今年2月份就出台银行存准率下浮0.5%，而且2015年的货币政策还是比较宽松，货币宽松的基础上买房利息支出也会下降。买房人的利息成本支出下降，开发商的成本由于利息下降成本也会下降，故而2015年房地产市场总体趋势是稳定，不会有大起大落。

　　现场提问：现在二三线城市的价格还是比较有压力，今年预计会不会下调一点？毛利率能保持吗？

　　
　　策略方面过去几年都是比较一致，还是会在长三角几个重点城市，包括我们认为基本面比较强的几个重点城市去补充土地储备，如上海（楼盘）、苏州（楼盘）、南京。可以看到特别是苏州、南京从面积占比来看，占整体土地储备的比例在过去几年中有比较有明显的上升。

　　长三角之外就重点考虑三个区域—中西部、环渤海、珠三角，对这些区域进行布局，具体要进入的城市还是要认真考察这个城市的供需情况，也会考虑这个项目具体的位置。而对于北深这几个城市则不会去考虑。

　　现场提问：今年的发展计划是怎样的，有没有具体的拿地计划？

　　
　　今年会根据市场变化，财务状态，来确定发展计划。刚才也讲3D模块住宅，这是一个全新的建筑模式，根据房间不同，分成若干个模块，然后把房间全部做好后现场进行吊装，吊装就是像搭积木一样建造房子。

　　利用3D模块建筑，未来的附加值会很高，公司投入虽然不多，但获得这家合作公司在全国10大城市的排他性建造，以及其他城市的优先建造权。3D模块建设今年会在南京项目中拿出三栋进行试点，下半年会有产品出来。

　　管理层：拿地计划方面，首先从支付金额上，大概有30多亿。之前已经签署的土地创投，需要进行支付，剩余土地支付还是要看具体拿地的时点去确定。从大范围控制上来讲，基本上会把土地支付的金额会约束在大概占销售比例的40%左右。

　　现场提问：

　　新城在商业方面发展也有7年，但真正提速在2014年，是什么原因导致公司会在去年突然加速？

　　
　　新城的商业发展是已经有一段时间，这是一个厚积薄发的过程，早几年还处于团队的磨合阶段，也是在充分了解和探索商业内不同的利润模式。

　　在两个商业项目分别在2012年前后开业，经过一段时间的运营，在产品上也逐渐成熟。依据这样的成本，开始定向拿地。这些地大部分在2014年拿的，所以给外界的感觉是2014年开始在商业上有比较明显的发力，退后来看这其实是一个演变的过程。

　　发展商业对新城来说有几个方面，把商办作为整个综合体建造的核心优势，这样也能够拿到比较有竞争力的地。对于商业运营本身来讲，我们也是做过很多思考，考虑在整个商业里面有更多体验式商业，以及有更多娱乐业态在里面。

　　现场提问：2015年的发展计划是怎样的？现在持有有10个项目，有没有打算新增项目？

　　
　　肯定会有新增，但具体多少个，跟拿地计划有关系。拿地在实际时点上多多少少有一些局限性，但从开业的角度讲，今年会新开业4个项目。

　　现场提问：现在商业运营其实对资金、管理的要求比较高，新城在这方面如何解决？

　　
　　从综合体的模式来讲，还是要求销售产生的利润覆盖本身持有物业的成本，去减少现金流的压力。

　　现场提问：公司方面有没有预计，租赁这些物业跟销售物业未来的贡献占比会有多少？

　　
　　如果纯粹从租金金额角度来讲，其实这个占比还是比较小的，更多还是会看到综合体所贡献的销售在整体销售中的占比。

　　综合体实际销售绝大部分还是综合体里面的住宅加上一些销售型的商业，今年我们目标是280亿，希望综合体这一块合同销售可以达到接近100亿，也就是达到40%。这个比例增长还是很快，去年240多亿里面综合体的销售是60亿，按比例来看也就是20%左右不到30%。

　　现场提问：去年的销售均价有多下降是基于怎样的原因？

　　
　　合同销售的均价下降主要原因还是产品结构的变化，可以看到2014年尊享系列的产品占比从2013年的18%下降到8%，是因为尊享系列本身项目也不多，总共也就是3、4个项目。其中一个项目在上海浦东，均价相对比较高，这个项目在2013年的时候就已经完工，到2014年只有少量在销售，所以销售贡献的减少，导致整体均价变化。

　　再就是城市布局的变化，不过这个影响相对不是很大，2013、2014年销售业绩贡献最大还是上海、南京、苏州、常州（楼盘）等，这些城市2014年总体来讲销售的价格跟2013年相比没有特别明显的变化。

　　现场提问：看到新城在国际市场方面也有一些举动，跟美国开发商Lennar具体是怎么样的合作？

　　
　　合作模式比较类似于万科跟铁狮门的合作项目，我们是Lennar的股权合作伙伴，将资金投向出租型公寓的开发和建设，但具体开发建设主要还是由Lennar操作。

　　新城作为投资者，也是突然的机会，可以去学和了解美国地产的整个开发过程。从回报上来讲，现在预期回报也还是可以的，大概在15%-20%之间，而且相对投入也不大。

　　在美国合资项目里面除了跟Lennar有合作，也跟另外一个美国开发商有合作，两个项目都是在美国德克萨斯，总投资金额没有超过两千万美金，约合人民币1个亿左右。这个金额是不大，更多还是我们对海外市场的尝试和学。

　　现场提问：公司有意到海外发展吗？

　　管理层：

　　现阶段更多还是学和了解，目前还没有真的打算自己在海外市场做开发。

新城合伙人大揭秘

2015-02-13新城地产

现如今，房地产行业刮起了一股“合伙人”热潮，各大企业纷纷步入其中。万科、碧桂园、龙湖、绿城、新城等等，“合伙人”机制龙卷风袭来。其中，新城合伙人“新新之伙 可以燎原”的【项目跟投模式】于2015年2月初启动，在行业众多管用模式中找到了突破和创新。

新新之伙，为何转瞬即成燎原之势？营销与战略专家认为，新城在这次战略创新上也同样体现了企业务实的一贯风格，在对外形式上积极寻求创新之举的同时，内部运作体系也同步跟进，由内保障了该项举措的可落地性。”
下面，我们就一起来深入探究新城合伙人制度的独有秘密吧！

1
充分调动全员的参与感
新城此次的项目总任命不同以往，不是采用传统的集团任命制，而是进行员工海选。员工各自进行项目设计及竞选拉票，其它员工进行跟投。且新城给予了每一位跟投员工1000元的合伙基金，最大限度的鼓励全员参与。
新城此次的合伙人机制是从项目跟投行为扩展到了企业行为，从业务的角度过渡到了企业的价值观，从全员参与的角度提升了企业的团队凝聚力。充分调动全员参与的模式更有利于项目的成功。

2
企业深层价值观创新的表现
此次的合伙人机制看起来是项目的创新，但实质上是企业价值观的创新。从项目操作层面的鼓励全民参与、全民合伙，实则是把此次项目操作作为杠杆去撬动企业价值观，促进集团的创新和变革，使得企业价值观重新被塑造——打造“全民合伙”的机制与模式。

3
互联网思维的良好实践
新城地产的总裁王晓松先生一直想要运用互联网思维进行传统行业的武装与革新，此次新城合伙人机制的确是新城互联网思维的一次良好实践。因此此次新城合伙人计划不仅是业务上的创新，更是新城战略上的尝试。

规则
新新之伙
新城合伙人计划是新城地产向全体员工开放的，可以与公司一起分享收益的项目跟投计划。新城为每一位参与投票活动的地产编制员工特别设立1000元合伙基金，形成百万梦想合伙人基金后全部投入南京目标地块项目，所得收益全部归员工所有，让每位员工都能成为梦想合伙人。

亮点
形式——海选！
打破集团任命的传统模式，项目操盘团队由全员公投组建而成。采用团队竞聘制进行员工海选投票。

亮点
执行——OA系统跟踪落地！
目前在新城内部的OA系统中，员工都可以看到自己跟投项目的进展情况，包括投资总额，IRR收益情况等等。新城此次从项目执行的全面跟踪角度确保项目操作的整体落地。

2.10 冠军募集团队已经产生
“新城合伙人”自开始起短短两周后，（2月10日），冠军合伙人产生，预计年后项目实施会全面启动。