新城地产，新常态下的新布局

新城加码商业地产： 到三四线城市去

[提要]“目前公司已在国内17个大中城市，布局了21个新城吾悦广场，未来将继续保持每年10-15块商业用地的扩张速度。”11月20日，记者从新城控股在上海世博中心举办的第二届商业年会上获悉，其近两年将在全国加速布局商业地产，尤以三四线城市为主。
　　“目前公司已在国内17个大中城市，布局了21个新城吾悦广场，未来将继续保持每年10-15块商业用地的扩张速度。”11月20日，记者从新城控股在上海世博中心举办的第二届商业年会上获悉，其近两年将在全国加速布局商业地产，尤以三四线城市为主。
　　1993年成立，2008年正式进军商业地产，新城控股凭借着旗下城市综合体项目——新城吾悦广场，正成为近几年中国商业地产领域的一支新军。
　　而随着其作为我国首家“B转A”的地产公司成功获批，也意味着将为其遍地开花的商业项目，带来更充裕资金。新城控股，这家以骆驼精神自居的民营房企，正在加速奔跑。
　　高周转、标准化和执行力
　　住宅与商业同步，是后“黄金时代”下，新城控股布局全国的野心。
　　新城控股董事长王振华表示，目前已确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略，实施以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”全国化战略布局。而新城吾悦广场作为集团全力打造的商业综合体项目，未来将进一步加速发展。
　　 据中国城市报记者了解，自2012年，常州作为首个落地吾悦广场的城市以来，目前，新城控股的商业版图已延伸至全国的17个城市，包括上海、南京、常州、镇江、苏州、长沙、南昌、长春、海口、成都、绍兴和宁波等，城市综合体项目共计21个。截至2015年底，累计开发商业项目达6个，在建15个。
　　通过查阅其商业计划书，记者发现，新城控股将在近两年大规模地进军商业地产。其中，2016年间新开业的购物中心将有5家，2017年将有7家。
　　而按照董事长王振华的设想，这样的速度还不算快，公司的目标是“每年新增的商业项目至少保持在10-15个”。
　　在中国房地产市场走过飞速发展的“黄金十年”以后，新城控股何以做到如此高密度地快速布局？商业地产所要承担的高资金压力又该如何缓解？
　　“新城通常在拿地后3个月开工、6个月开盘，现在有的项目4个月就开盘了。” 在新城控股集团联席总裁梁志诚看来，公司得以快速扩张的秘诀在于高周转。
　　而据记者的了解，与万达相近，新城控股也采用“以售养租”的模式，租售比例大致为6：4。梁志诚解释，公司通过商业销售快速回笼资金，尽可能减少了资金在单个项目中的滞留时间，能确保现金流的高速运转；另外，其商业管理、招商人员、开发人员同时配置，很多项目，都是在确认拿地后的第一时间，就已经有团队入驻。要求其开业前9个月的招商率均达70%。
　　“最多十年，购物中心就会达到天花板，商业地产跑马圈地的时代就要被终结。”谈到商业地产的前景，新城控股副总裁欧阳捷把其春光限定在十年。他表示，目前的商业地产马上就要饱和，这也是公司在近几年加速布局的原因。
　　欧阳捷指出，2013年，购物中心的主战场还在一二线城市，总商业体量占比达到了83.5%，但已经出现饱和或过剩。而三四线城市的购物中心还存在机会和蓝海，这也是新城控股看好三四线城市的原因之一。
　　那么，其得以快速扩张的优势在哪？欧阳捷给出的答案是标准化和执行力。他告诉中国城市报记者，其每个城市的商业综合体除外立面不同，其余的内部结构、装修设计都完全一样。而在流程方面，所有项目的建设、施工、招商缓解也都采取统一标准，这都极大缩短了工期；另外，其开发计划与商业计划同步，每个项目共细分了600多个节点，每个节点都有明确的完成时间和负责人，如到期不能按时完成任务，就要受到处罚。“副总裁有一个节点完不成就要扣1万元。”欧阳捷笑着说。
　　追赶万达：高速布局三四线城市
　　根据董事长王振华给出的目标，新城控股要在2017年累计发展40个新城吾悦广场，到2020年的累计项目达到80个，进入全国商业地产第一梯队——这相当于2012年万达广场的规模。
　　而另一方面，新城控股要求“拿地后22-24个月开业”的速度，也正在全力追赶着这位商业霸主，万达此前以18个月建立一座城市广场的速度令业界称奇。
　　根据万达集团2014年12月在港上市时的招股书中披露，其已在全国112个城市，建立万达广场159座。与新城相似，万达也把精力大部分集中于三四线城市。
　　此前，万达集团董事长王健林曾公开表示，三四线城市的租金回报比一二线城市更高，而三四线城市不仅可以在中心地段，而且土地相对便宜。加上城市人口总量大，更易于万达广场的发展。
　　现金流的高周转和低价拿地，曾被认为是万达得以迅速扩张的王牌武器。而当记者追问新城控股是否有拿地优势时，欧阳捷只是笑着说了句“拿地确实不贵”。
　　针对具体城市的选择上，董事长王振华表示，最近几年，一线城市的低价、房价一直在保持高速上升，这让不少原来居于三四线城市的开发商重新回到一线市场，这让一线城市狼多肉少，形成了抢购局面。而新城控股，将不会抢购地王，而是按公司策略和发展规律适度拿地。
　　他表示，公司除了加快在三四线城市的拓展速度，并未放慢在一、二线城市，特别是潜力区域的土地储备。去年，上海新城吾悦广场已率先开业迎客，作为公司进入一线城市的首个商业项目，很受当地百姓和政府欢迎。未来，将对北京、天津、成都、武汉等地持续关注。
　　电商无法取代“休闲体验”
　　另外值得注意的是，目前，新城控股已成为我国第一家获准B股转A股的民营房企，同时也是国内第二家获准B转A的纯B股公司。
　　“新城B转A的过程总体顺利，从2014年3月开始筹划，2014年7月30日停牌，到目前为止已接近尾声，到年底可以实现在A股挂牌。”王振华表示，B转A后，新城控股将把住宅开发、商业开发、商业运营管理都整合至A股平台。
　　由于B股只能向境外投资者发行，在A股挂牌上市后，意味着新城的融资渠道将更加通畅。而此前，公司主要的融资手段是银行贷款、自有资金、信托、公司债券以及股权质押等方式。
　　然而，当下的房地产市场，对于传统的商业地产并不好过，不少开发商也正从中积极转型。针对万达的轻资产路线及O2O布局，王振华表示，新城控股也有此打算，明年初会有证券化的产品到交易所挂牌。
　　而对于电商的冲击，王振华则表示，互联网对传统百货的冲击较大，尤其是低端产品。目前，商业寒冬是指商业零售的寒冬，传统的商业综合体，有60%是零售，20%是餐饮，20%是娱乐体验业态。现在新城要做的正好倒过来，70%用来休闲体验，30%-35%是零售。而这70%的休闲体验业态，则是电商所无法取代的，吾悦广场将以家庭消费作为其主力市场。
　　“剩下35%的购物业态，我们也在做APP，希望今后距离吾悦广场5-8公里的业主，在网络平台下单后，在1小时内实现免费送达，以此面对电商带来的冲击。” 王振华说。

新城靓丽业绩显“野心”加速谋划发展新版图
2015年11月20日 15:09:48 来源： 新华网
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  2015年11月20日，新城控股第二届商业年会在上海世博中心大幕开启，来自全国各地的上千个品牌商家、供应商、政府机构、银行代表和400家全国及各省市主流媒体汇聚一堂，共同回顾新城控股商业板块在2015年所取得的优异表现，并见证集团2016年最新发布的商业发展战略规划。中国房地产业协会名誉副会长、中国房地产业研究会副会长兼秘书长苗乐如先生为大会致辞，新城控股董事长王振华、联席总裁梁志诚携众高管出席，为新城旗下“吾悦系”品牌加快全国化战略布局开启更新的篇章。
　　商业地产提速发展 全国化布局已具规模
　　新城控股作为近几年势头正猛的中国商业地产“新势力”，凭借着旗下城市综合体项目——新城吾悦广场在纷繁复杂的市场环境中脱颖而出，成长为中国商业力量的新代表。
　　新城控股董事长王振华在致辞中说，新城控股已经确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略，实施以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”全国化战略布局，新城吾悦广场作为集团全力打造的商业综合体项目，未来将进一步加速发展。
　　据公司副总裁张振介绍，2015年的新城控股加快了新城吾悦广场的拓展步伐，截至目前，集团全年新增9幅优质土地，不仅拥有丰富的商业土地储备，发展势头在行业内名列前茅。
　　公开资料显示，新城控股成立于1993年，并于2008年正式商业地产领域，经过7年的探索与发展，新城吾悦广场目前已在全国17大城市落子，主要分布在上海、南京、常州、镇江、苏州、长沙、南昌、长春、海口、成都、绍兴和宁波等国内大、中城市，已布局21座城市综合体项目，截止2015年底，商业项目开业6个，在建15个，形成以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。去年新商会上，公司正式公布全新的商业战略规划，目标至2017年，新城将建起40座吾悦广场，而至2020年开业及在建数将达到80个以上;公司跻身国内商业地产第一梯队。
　　本次新商会共吸引国内千余个知名品牌商家的参加，活动的整体规模和影响力，在行业中首屈一指，获得各界的广泛关注。在年会的现场，新城控股高管还向屈臣氏、星巴克(中国)、优衣库等长期合作的优质商家颁发了最佳形象、最佳人气、最佳合作、最佳特色等奖项，以感谢和鼓励各商家给予吾悦广场的鼎力支持。在双方的共同推动下，新城吾悦广场已经成为所在区域内，具有代表性的标杆商业项目。
　　张振表示，商业优质品牌商家是新城控股商业发展的重要核心资源，公司将与国内外知名品牌商家保持互惠共赢的理念，以新商会为平台，加强相互联动，共谋发展。同时，他也透露，公司今年商业租金收入较去年的增幅将达到68%，而随着商业项目的不断开业，公司商业部分的租金收入还将继续大幅提升。根据计划，2016年公司开业的商业项目累计将达11个;每年新增的商业项目至少保持在10-15个。
　　首家地产B转A获批 竞争力持续增强
　　近期，作为国内首家“B转A”的地产公司，新城控股的发展举措备受行业关注，对于新城控股这只“奔跑的骆驼”而言，即将登陆A股，将给公司带来新一轮的高速发展契机。
　　2015年9月21日，公司收到中国证监会出具的《关于核准新城控股集团股份有限公司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》，获得“B转A”批文意味着新城“B转A”方案已进入实质性实施阶段;10月28日，国家外汇管理局武进区支局批准换股吸收合并的相关外汇管理事项。至此，新城控股成为我国第一家获准B转A的民营房企，同时也成为国内第二家获准B转A的纯B股公司，对整个行业具有标志性意义。
　　本次交易完成后，新城控股持有的房地产开发业务相关资产将全部整合至A股上市平台，资本市场融资功能也将得以恢复，存续公司将同时运营住宅地产和商业地产两大业务板块，运营成本将显著降低，经营效益随之提升，新城控股在房地产行业的竞争地位也将得到进一步巩固，核心竞争力进一步增强。
　　董事长王振华表示，“A股上市后，新城控股在房地产行业的竞争地位也将得到进一步巩固，核心竞争力进一步增强。此次“B转A”将达到“1+1>2”的效果，新城控股未来必将走上发展的快车道。”
　　另据公告，新城控股已于11月初成功发行2015(第一期)公司债券，总规模为30亿元人民币，票面利率仅为4.5%。业内分析师表示，低利率融资将为公司快速发展再添强有力的资金保障,公司的发展潜力以及未来在资本市场的表现值得期待。
　　白银时代跑赢大市销售、拿地势头猛
　　2015年初，新城控股提出了“加速奔跑”的发展理念，在此理念的指引下，集团在房地产进入白银时代的大势下，各项核心经营数据增幅显著，以突出的业绩从房地产行业残酷的生态圈中脱颖而出。
　　作为中国最具成长性和竞争力的综合性房地产集团之一，公司近些年凭借优异的业绩以及稳健的增长，长期保持在全国房地产企业前20强行列。得益于聚焦住宅地产+商业地产双轮驱动的业务发展模式以及中国巨大的人口基数和住房需求，新城控股近年来获得了较快的成长，年复合增长率保持在30%以上。
　　今年以来，公司在积极去库存的同时，增加新货源的上市，实现了合约销售的稳步增长。数据显示，截至2015年10月31日，新城控股累计实现合约销售金额约238.2亿元，相较于去年同期的186.3亿元增长近30%，累计合约销售面积约258.74万平方米，相较于去年同期的216.03万平方米增长近20%。据了解，虽然今年的房地产行业整体运营形势有所好转，但前十个月仍有相当一部分品牌房企合约销售额和销售面积出现了同比增幅明显放缓或下降的态势，新城控股靓丽的经营业绩，成为行业内为数不多逆势而上，跑赢大市的标杆房企之一。
　　而在土地收购方面，新城控股在2015年的势头更是强劲。公开资料显示，仅10月，新城控股在上海、南京市及苏州共获得四幅地块，总地价款共计38.23亿元。而1-10月，公司累计获取地块已近30幅，累计投入超百亿。
　　根据新城控股今年年初公布的280亿元销售目标，集团顺利达标几无悬念。值得注意的是，集团商业部分的销售目标将由去年的60亿提升至今年的100亿，未来这个比例还将逐步提升。王振华表示，新城控股将继续以稳健为前提，朝着2017年500亿元的销售目标加速奔跑。

　2014年第一届新商会在上海成功举办，成大事者顺势而为，今年11月20日新城商业集团将再办第二届新商会，与品牌商家共谋发展。

　　首届新商会新城豪言进入全国第一梯队

　　在品牌商家印象中，犹记得去年12月上海国际会议中心新城商业集团举办新商会的激情万丈。

　　首届新商会上，新城控股董事长王振华表示，新城商业集团旗下最重要的商业地产产品线“吾悦”品牌加速全国化布局，到2017年全国吾悦广场（专题阅读）开业项目将累计达40个，力争进入国内商业地产第一梯队。

　　随即来到的2015年，吾悦系品牌加速了全国化战略布局。目前，新城控股集团规划开发以及运营中的重点商业项目多达20余个，遍布上海、成都、南京、南昌、长春、海口、宁波、常州、苏州、镇江、等城市。

　　自2008年进入商业地产之初，新城商业集团就确定了以一、二线城市潜力区域及三四线城市核心区域为商业进驻的主要战略。“吾悦”作为新城控股携手WPP集团旗下扬特共同打造的品牌，其升级也就成了新城商业集团全国商业品牌战略的第一步。

　　进军商业地产之初的新城商业集团，独创“3+3+3”（33%餐饮+34%零售+33%配套设施）商业模式、院线、KTV、电玩场重点规划，成为体验式商业的标杆企业之一。“吾悦”旗下已开业的标杆性综合体常州新城吾悦广场和吾悦国际广场，客流总量近4000万人次，租金回报率较前一年增幅超240%，有效提升了持有物业的价值，同时也积累了大量优质品牌商家资源。2014年10月，常州新城吾悦广场还一举摘得“中国最佳体验式商业模式奖”。

　　首届新商会主要展示了新城控股从常州转移到上海，香港成功上市，销售突破200亿，参会人员共同见证了其发展历程。

　　新城商业集团还汇报了“吾悦”品牌已开业项目成果，成为新城控股商业地产实力和战略规划的首次集中展示，推动其他项目顺利进行。

　　 “吾悦系”叫好叫座发展迅速

　　新城商业集团举办的第一届新商会，也是“吾悦”品牌进入上海的首次公开亮相。

　　 “吾悦”以“创造愉悦体验”为品牌内涵，凭借独特的“吾悦模式”，在新开的各地城市取得了不菲业绩。

新城吾悦

　　2014年12月20日，上海青浦吾悦广场盛大开幕，拉开了江苏最大房企新城控股进军上海商业地产的序幕。得益于“吾悦”系品牌强调的“去百货化”、“体验式”概念，青浦吾悦广场一开业就迎来“旺场”效果。开业当天青浦吾悦广场的客流便突破30万，一举刷新了上海青浦商业开业新记录。

　　2015年6月19日，吴江吾悦广场开业，意向签约超过90%，合同签约70%多。2015年9月28日，张家港吾悦广场开业，业态种类丰富多元化，首次引入海洋公园，成为苏南第一家将美食广场与海洋馆对接的商场。2015年12月18日，丹阳吾悦广场即将盛大开业。2015年，新城吾悦广场开业3家，吾悦系品牌项目全国累积开业达6家。新城控股集团正在加速实现全国战略化布局。

　　新城加速跑 第二届新商会开办在即

　　新城还在加速跑，2015年11月4日，新城发展控股有限公司董事会宣布，境内公司债券的第一批债券发行已经完成。这也为其土地拓展提供了资金保障。

　　根据新城集团公布的战略显示，新城商业集团未来几年每年土地拓展将保持在8-10幅，至2020年开业及在建数将达到80个以上。有业内人士分析，升级后的战略显示了新城商业集团在商业地产领域发展的决心，未来也将改变国内现有的商业地产格局。

　　在首届新商会上，王振华表示：“至2017年新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个，集团进入国内商业地产第一梯队。在这一战略的实现过程当中，优质品牌商家一定是新城商业集团的核心资源，为此新城将秉承互为共赢的理念，与在座的广大品牌商家互联互动，真诚合作，共谋发展，这也是新城召开商业年会的初衷。”

　　新商会不仅是新城商业集团战略规划的展示地，还是品牌商对其成果的了解和信心保障。鉴于2014年新商会成功举办，进一步加强与品牌商家的互动互联，新城商业集团将于2015年11月20日在上海世博中心启动第二届商业年会，进一步加深新城与品牌商的深度合作。

新城控股增持金东方颐养园股权 房企齐进军养老地产


　　日前，新城控通过增资控股持有金东方颐养园70%股权，正式成为养老地产的弄潮儿之一。

　　看中银发经济这块蛋糕的房企可不止这一家，到去年底，已有包括万科（专题阅读）、保利、远洋、绿地等在内的80余家房企涌入养老地产领域，投资总额超过800亿元。亿翰中国董事长陈啸天近期在接受专访时提出几个观点：

　　房企进军养老地产，很有必要

　　原因有两个：一个是有需求，另一个是缺口大。

　　据联合国人口署提供的数据，中国65岁及以上的人口数量将于2025年达到2亿，占全国人口总数的13.5％，这一比例远超人口老龄化社会的最低标准。有人的地方就有消费需求，中国社科院老年研究所测算了一下，到2030年中国养老市场的商机将高达13万亿元，相当于6个上海一年的GDP总量。

　　然而，需求巨大的另一面是庞大的缺口，我国老年人总的健康服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人需求没有被满足。这就不难解释为啥这么多房企对着养老地产蜂拥而上了。

　　创新并不是从零开始，投资性创新做法很好

　　从零开始的创新过于冒险，相反，投资性创新能在减轻双方压力的同时，发挥各自优势。

　　新城控股：强强联手，轻装上阵

　　以目前动作较多的新城控股为例。首先它携手专业机构，用控股的形式走轻资产之路。新城这次选择的队友——金东方颐养园，最大的特色便是“居家养老，机构服务和医疗保障”的一体化。此外，金东方采用了先进的CCRC3+1服务管理模式，成为居家养老社区标杆。新城通过控股这种投资性的创新，很好地减轻了前期的成本投入，让新城“轻装上阵”。

　　其次，嫁接自身优势，新城为进军养老地产铺好了路。金东方延伸了新城的物业服务，形成助餐、助浴、助洁、助急、助医的社区“五助”服务产业链。

　　最后，融入“互联网+”也让新城的创新模式令人眼前一亮。通过社区APP打造专属的养老O2O平台，全方位满足日常家政、订餐、机动车位等服务，做到线上支付、线下享受金东方专业服务的模式。

　　保利地产：“全链条”介入养老产业

　　提起养老，我们总能想到居家、机构和社区三种模式。但保利地产却创新性地提出了三位一体的“中国式”养老模式，以“全链条”方式介入养老产业。

　　居家养老：针对可自由活动的老年人群体，以物业服务为平台，提供定制服务。

　　社区养老：针对活动程度下降的群体，在社区规划建设适老建筑。目前，保利地产已有6大养老产业项目在建。

　　机构养老：针对不能自由行动的群体，保利地产打造“和熹会”专业养老机构，引入当地三甲医院优质资源，组建全科室私诊团队。

　　看来，保利地产的胃口不小啊，具体落地有待考验。

　　绿城集团：首创中国学院式养老模式

　　乌镇雅园是绿城集团推出的首个养生养老项目。在开发建造时，绿城就摒弃了以往单一的养老功能，选址于5A级国家景区——乌镇，衍生出度假、养生、人文等功能。

　　绿城集团还首创中国学院式养老模式，即颐乐学院。学院建筑面积相当于浙江老年大学的1.5倍，是目前国内规模最大、设施最全的老年大学之一。学院以“颐、乐、学、为”为核心，寓学为乐，营造美好的生活。

　　远洋地产：租用场地轻资产运营

　　远洋地产旗下的养老品牌——椿萱茂，已经开到了第三家。身为房企的远洋地产，养老地产所利用的房屋和土地都不是公司的，为了更好地做服务，全部靠租用。

　　另，作为国内首家应用认可疗法的失智照护专业机构，椿萱茂在很多细节都为失智老人考虑。比如为照顾老人的空间感，机构活动区采用回廊设计等。

　　可以看到，在养老地产的探索上，房企们都不余遗力。

　　做好养老地产要重服务，轻地产

　　然而，房企热衷的养老地产却面临“雷声大、雨点小”的尴尬。截止2014年底，聚焦经营持有的养老产业的固定资产投资仅为60亿-70亿元，其中来自房企的投资只占一部分而已，说明大家都在“摸着石头过河”。

　　但固定资产的投资锐减，对养老地产来说并非是坏事。从某种角度来说，它与商业地产的重运营有种异曲同工之妙。因为老人需要人陪、需要情感慰藉的切实需求，一开始就注定了养老地产要重视服务，忽略地产这一标签。

 新城控股要做一只奔跑的骆驼


　　由于正处于B转A缄默期，新城控股（1030.HK）近期比较低调，但这并不妨碍其年初提出来的“奔跑的骆驼”式扩张。

　　2014年12月，位于上海青浦的上海新城吾悦广场首度实现100%商家开业；此后董事长王振华要求全部项目要100%开业，2015年6月开业的苏州吾悦广场也做到了。2015年将陆续迎来苏州吴江、张家港、丹阳吾悦广场开业。

　　这让新城控股管理层觉得，一直以来，学借鉴万达[微博]模式，进入三四线城市的路子是走得通的。“我们也在边走边学边总结。”新城控股高级副总裁欧阳捷坦言，最近新城控股内部也在探讨，新城吾悦广场与万达广场的商业模式相仿，但品牌、招商、客服都与万达完全不一样。

　　骆驼为何奔跑？

　　在去年底新城控股首届商业年会上，董事长王振华宣布，未来五年，吾悦广场全国化绽放的时代即将来临。据悉，“吾悦”旗下已开业的标杆性综合体常州新城吾悦广场和国际广场，客流总量已近4000万人次，租金回报率较前一年增幅超240%。

　　欧阳捷分析，新城控股开始转型商业地产，模式基本与万达差不多，有两个核心要素：开发商持有物业的开发利润能够覆盖运营成本；经营的利润能够覆盖贷款成本。新城控股内部在拿新项目时都必须测算这两个模式是否可行。

　　万达拥有自营主力店，只要提前一年招商餐饮、配套即可。但新城吾悦广场没有自营主力店，商业团队要提前两年进入，相当于一拿地就要开始招商了，且要求开业前半年招商率要达到70%，开业前3个月招商率要达到90%。

　　骆驼要奔跑意在跑马圈地。欧阳捷指出，一二线城市商业趋于饱和，有的已经过剩，但三四线城市还缺少购物中心这样的新兴业态，比如在浙江，一些百万人口的地级市里还没有一个像样的购物中心。

　　全国有54个三线城市、103个四线城市，按照城镇化50%来算，按照每个城市有200万个潜在消费者，每个购物中心覆盖20万人口，每个城市最多只能建10个左右的购物中心。欧阳捷认为，10年后全国一二三四线城市的购物中心布点将全部完成，不会再有新的空白点和机会，未来10年是商业地产在三四线城市跑马圈地的时代。

　　2020年将有80个以上项目

　　欧阳捷认为，当商业地产进入商业业态、运营、人才之间竞争的战国时代，那时候经营有道的企业才能打出一片天。

　　只有跑起来才可能在行业中占据一席之地，新城控股现在也在加速布点。2017年将有40个项目开业和在建，2020年达到80-100个商业项目。“我们要求拿地后3个月开工、6个月开盘，现在有的项目4个月就开盘了。”欧阳捷表示，新城控股现在还是重资产模式，要实现高周转，仍然只能通过贷款、融资、卖房子的传统方式，现在也在研究万达的轻资产模式。

　　拿地是最重要也最耗时的环节。新城控股获取商业地有三个原则：要在城市比较重要的位置，属于城市中心、副中心，或者未来新城市的中心；商业地价不能过高，要保证所有现金流平衡；高周转模式，前期的地勘要非常细致。

　　新城控股目前的土地拓展团队，有四个副总裁负责拿地，100多人的团队在全国各地奔跑，除了港澳台和新疆西藏，剩下的省市都跑到了。

　　在互联网时代，新城控股如何将移动互联网放进商业去？欧阳捷认为，这需要研究人性和人的需求，新城控股希望利用移动终端的便利性和随时性，为客户提供最便利的信息服务和体验场景。比如开车到新城吾悦广场，客户出门前就可以通过新城吾悦APP预订车位，买了东西之后可以利用反向寻车系统很方便地找到自己的车，利用中央缴费系统的微信、支付宝[微博]直接缴停车费，还可以用购物积分换停车费。

　　在后台，新城吾悦广场自己的数据系统可以形成大数据分析，一方面为商家运营提供决策参考，另一方面为广场招商企划提供支持。

　　新城控股还在互联网+物业方面在做增值服务。例如此前开辟的一块新业务——社区O2O平台新橙社，也可以与新城吾悦广场的商业互动，带来人流和消费的新增长。

B轉A架構重組 

A股投資氣氛熾熱，上市公司估值驚人，新城發展（ hk01030 ）擬透過把旗下B股公司江蘇新城地產（滬： 900950 ），轉往A股上市，釋放投資價值。新城發展將會藉此機會，變身為輕資產企業，負責跟房地產相關的高增值服務如互聯網金融等，而A股公司則會包攬住宅及商業地產等重資產項目。集團董事長王振華直言，當整個重組計劃完成後，可令集團的管理更有效率，財務成本也會降低，而集團未來在房地產發展方向，仍會維持「1+3」方向，即以「上海為中樞，長三角為核心，並向珠三角、環渤海及中西部地區擴張」。

今年5月，新城發展公布重組大計，擬把旗下全資持有的新城控股及於B股市場上市的江蘇新城地產合併重組，方法是由新城控股發行A股予江蘇新城地產的B股股東，交易完成後，新城控股將會申請把A股在上海交易所上市，而江蘇新城地產則會除牌，現時新城發展分別全資持有新城控股及江蘇新城的58.86%股權。

重組最新的發展，是5月底時江蘇新城地產B股股東會已投票，贊成通過重組方案，而上周四（18日），集團發出通告，指就重組方案提交的申請，已收到《中國證監會行政許可申請受理通知書》。

對於為何會選擇「B轉A」作為重組方案，王振華表示，「B股本來就是一個封閉的市場，沒辦法發B股新股，不能做股權融資，最多只能發債，加上估值偏低，如能轉往A股上市，融資功能就能打開，對大股東、小股東而言也屬於利好。」

A股上市打通融資功能

過去一兩年也有B股轉H股的先例，如中集集團（ hk02039 ）及麗珠醫藥（ hk01513 ）等，但新城最終選擇「B轉A」，王振華解釋：「A股畢竟是在境內，很多投資者對內地房地產研究得比較透徹，而且A股估值明顯比港股的高。在香港好的內房股市盈率（PE）只有7倍至8倍，稍為小一點的就只有4倍、5倍，但A股市場內房股PE可在20倍以上，兩地投資者對價值的認同不一樣。」

業務整合增營運效率

根據重組方案，整個集團的架構最大轉變，就是以後所有住宅及商業物業發展，都會由將來A股上市的新城控股負責，而新城發展則會擔當控股公司的角色，以及發展住宅物業管理及其他業務，轉型為輕資產公司。

王振華指出，從整個業務整合來說，以往由兩家上市公司發展物業項目，要有兩隊管理團隊，也會構成內部競爭，重組後只會由新城控股一個團隊負責，在營運效率上會有改善；另一方面，從財務角度看，以後新城發展主要倚靠境外發行高息債來融資拓展，但往後透過A股公司境內發債，利息成本會低很多，可以由9厘、10厘，回落至5厘、6厘。

「此外，新城發展轉型輕資產後，將會集中發展物業管理、網上金融等與地產相關的高增值業務，物業管理從前年開始有盈利貢獻，去年賺大約1,000萬元，預期今年可維持提供盈利。集團早前亦與鎮江威信廣廈，透過3D打印技術，預製裝配式房屋模組，增加核心競爭力。」

積極發展互聯網金融

近年大熱的網上金融，新城發展也在積極研究發展，王振華透露：「集團在研究P2P的互聯網金融業務，例如眾籌平台，我們可以把商場項目放上互聯網，投資者利用眾籌方式來認購，將來賣出後再按比例分成，通過互聯網，可解決不少傳統產業不能做到的事情，可以說是踩着傳統產業的邊綫。」對於房地產業務的發展，王振華表示，會維持一貫的「3+1」方向，就是以長三角及上海為基地，再在珠三角、環渤海及中西部拓展，集團今年的合同銷售目標是280億元人民幣，今年的可售貨源約有540億元人民幣，換言之大約55%的去化率就可，故很有信心可達標。至於商業物業方面，他表示，今年目標是拿15個新項目，主要是以商業綜合體為主，每個項目的面積大約為50萬平方米，現時集團已有3個購物中心以「吾悅」為品牌名稱，未來亦會朝這個方向發展。就商業項目而言，集團會把80%至90%作出售，自持的只會約10%，以保持充足的現金流為主。

新橙社新城地产社区O2O新台阶

2015-07-16 中华网财经
2015过半，房企纷纷晒半年度成绩单。新城地产不仅在房地产行业中捷报频传，位列2015房企20强，上海市前三强，在互联网创新业务也成绩斐然。新城社区O2O战略的首款产品“新橙社“，在”2015年物业服务企业‘互联网+’开发应用创新大赛“中，名列三甲。该款自2015年出发布以来，就一直成为房地产企业社区O2O转型中最受关注的移动产品。7月中旬，成品功能更为完备、用户体验更加流畅的新橙社2.0即将正式对外发布，这预示在新城，这家中国房地产行业20强、华东最具品牌价值的房地产公司，在互联网转型之路上又进入了一个新的台阶。
“小橙点一点服务到身边”新橙社APP，是由新城旗下的上海橙贝信息技术有限公司开发运营的一款社区服务软件。该软件2015年1月15日在上海香格里拉举行新城社区O2O战略发布会正式上线。自上线以来，在上海，南京，常州等城市的新城小区进行广泛宣传推广，给业主的社区生活带了很多改变，同时也受到地产同行，移动互联网媒体的广泛关注。
新橙社软件经过几轮的更新迭代，目前软件具有以下特点：
流畅的页面设计，精简的信息架构
“新橙社”APP2.0的Android约在14M，苹果将更小，在7M左右。整体下载包得到了最大化的压缩优化。整个界面设计将延续“橙”的主色调，采用io7扁平化设计，以在保持原有风格的基础上，实现更优的交互。毛玻璃化和瀑布流的设计，让整个页面看上去更流畅更有设计感。
同时，该APP整体的架构设计，更加精简，同时涵盖物业及生活服务，社区交流，以及与我有关的相关板块，从而实现社区服务类APP的品牌功能定位。
家政服务和社区团核心功能
家政，在业主日常的生活中属于需求频率较高的服务业态。新橙社一直致力于解决跟社区有关的问题。该家政服务，不仅仅能够通过400客服电话下单，还可以通过APP进行预约。标准化的服务，例如极速保洁，家电清洗，深度保洁等，在APP客户端将会实现一键下单，轻松便捷。
社区团业务，将给业主提供柴米油盐和日常用品的最后一公里送货上门服务。相比市面上其他社区软件服务，该服务也更加注重快递服送货上门的时效性，为业主生活创造更大的便利。
积分商城橙贝积分全新上线
橙贝，作为新橙社的积分形式，通过APP平台，将通过不同渠道获得的橙贝积分，例如邀请好友加入、认证、小橙成长游戏和消费所得的积分，统一结算，然后运用各种积分可以在APP上进行兑换商品和消费。未来该平台将会实现与新城经纪人，吾悦广场积分实现打通，最终涵盖用户线上线下生活及周边商圈，打造新城自己的橙贝云积分平台。
更多趣味化设计
“摇一摇”功能推出“摇减免”服务，每人每天可有三次机会，橙贝积分，各种电商家政优惠券应有尽有。橙社日历，以日历的形式记录和分享业主入驻“新橙社”的点点滴滴等等。

南京吾悦广场规划公示 或将打造异域风情美食城

随着南京新商圈的不断崛起，传统霸主新街口商圈不断巩固，而作为南京传统商圈之一的湖南路商圈却显得有点冷清。不过在鼓楼区湖南路，临近狮子桥步行街生活购物中心，又即将新增一7万方的商业体——新城吾悦广场前来助阵，对该项目地块规划做了公示。
规划信息上显示，该地块位于鼓楼区湖南路街道，东至湖北路，北至乐业街，南至规划道路，建设用地面积约1.16公顷。规划用地为商业用地，容积率≤3.12，高度≤33米，建筑密度≤52%，由南京新城创置房地产有限公司开发建设。
规划设计方案总建筑面积约6.8万平米，其中地上（7层）3.6万平米，主要功能为商业，地下（三层）3.2万平方米，主要功能为商业和停车场库，并配建机动车位230个。
在去年举办的年会上，南京吾悦广场出现在展示区内，展板上对该项目作了以下规划：计划引进异域风格特色餐饮，打造以异域特色美食为特点的美食总汇，在满足区域居住消费的同时，带动外围消费人流，夸大项目辐射力。
此次年会上，新城控股的“野心”也一并公诸于世。作为华东地区领军房企，新城控股深耕地产领域20余年，目前已成为拥有两家上市公司、跨足住宅和商业地产开发的大型综合型地产集团，长期位列中国房地产综合实力前20强。2008年集团成功进军商业地产，已在全国的10大城市布局了10余座以新城吾悦广场为代表的标杆性城市综合体项目，并形成了“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”商业战略格局。
但新城控股在商业地产的“野心”却不止于此。近两年，新城控股连续密集拿地，仅今年下半年，在土地市场降温的大势下，集团连续在南昌、长春和安庆摘得三幅优质地块用以构建“吾悦系”城市综合体。据了解，新城控股未来几年每年土地拓展将保持在8~10幅，至2020年开业及在建数将达到80个以上。

城市综合体新城吾悦广场落户桐乡
2015-06-30 00:56　来源：嘉兴日报　我有话说
■记者沈明敏通讯员俞伟斌

本报讯昨天下午，在市公共资源交易中心举行的国有建设用地使用权拍卖会上，新城控股集团股份有限公司全资控股公司香港卓盛发展有限公司以4.85亿元人民币成功摘牌振东新区圆明路以东、振兴东路以南、二环东路以西、和平东路以北区域共121855.72平方米的地块。至此，这一备受关注的区块终于明确了用途，新城控股集团将在此开发建设新城吾悦广场，为市民打造高品位、一站式消费的城市综合体项目。

“这块土地的摘牌可谓是‘十年磨一剑’，我们和‘新城’前前后后接洽了近5年的时间。”振东新区建设管理委员会投资发展科科长张飞云告诉记者，这一块区域属于振东发展的核心地带，选择什么样的项目落地需要与城市总体规划和区域控制性详规相符合，而且也要适应城市发展和人民群众日益增长的物质文化需求，“现在讲究招商选资，投资商的资质、实力也是我们考量的重点。”据了解，在前后经过近5年的选择与商洽，几易意向投资单位，并与新城控股集团经过了几十轮的谈判后，这一地块最终以挂牌出让的方式由新城控股集团顺利摘牌。

为什么精挑细选后，最终选定这个城市综合体项目？它的落户能为桐乡带来什么？“城市综合体是商业发展的必然产物，从目前的消费环境现状来说，在这一方面，桐乡落后于周边城市。”张飞云介绍，随着老百姓的经济条件提升和消费观念的转变，这几年来，桐乡人消费实力和城市消费需求不断提升，但是桐乡的商业配套仍以传统百货和大卖场为主，缺乏真正意义上的城市商业综合体项目，这导致了城市消费需求的外溢，“为什么很多桐乡人购物喜欢往杭州、上海跑，就是因为我们本地的商业配套无法满足他们。”为此，张飞云曾花了3年多时间对此进行深入调研，结果令人瞠目，桐乡消费者在杭年贡献消费额达到约4亿元！

而随着新城吾悦广场的建成，这样的现状将会得到改变。记者了解到，新城吾悦广场的建设内容包含大型购物中心、步行街、超市、地下停车场及住宅楼等，投资概算约111600万元。振东新区建设管理委员会主任赵月祥介绍，该项目建成之后，将在城市东部形成新的商贸休闲中心，进一步完善城市功能、提升城市的总体形象，有助于桐乡商业的良性发展，进一步加大中心城区对周边镇、街道的辐射力和影响力；而对于老百姓来说，新城吾悦广场进驻桐乡后商品种类将更丰富，品牌档次将更高，桐乡人在家门口就能享受到一二线城市的便捷消费。

据了解，桐乡新城吾悦广场项目预计今年8月开工，进展顺利的话，2016年底就可以和大家见面啦。

新城控股进军儿童主题乐园  5年开店200家计划上市


  人民网北京6月25日电（徐倩）继重金布局商业地产后，新城控股再次把眼光瞄向了儿童产业，成为继万达后，第二家以集团化形式进军儿童娱乐产业的房地产开发商。

  在苏州吴江新城吾悦广场的开业现场，新城控股副总裁，儿童产业负责人邱晓军向记者透露：“新城首个自有儿童娱乐品牌‘新城多奇妙’将以创新体验式儿童业态，打造中国最大、最具影响力的亲子主题乐园集群为发展目标，2015年将陆续在苏州、上海、常州、无锡等地打造大型动漫亲子乐园，并致力三年打造100家乐园。五年打造成为200家以上规模的大型连锁品牌亲子乐园。”

  5年内上市

  据记者现场了解，新城多奇妙此次正式落户苏州吴江新城吾悦广场，未来将依托于新城旗下商业地产吾悦广场进行扩张。邱晓军在接受人民网记者采访时透露，新城控股未来5年内还计划将儿童产业部分单独上市。

  之所以进军儿童产业，邱晓军表示：“儿童已经逐步成为带动家庭消费的核心。儿童消费在家庭消费中所占比例逐年上升，由于小孩不可能独自到商场进行消费，因而儿童消费往往会带动‘家庭型消费’。目前中国年均诞生1600万新生儿，加之‘二胎政策’放开，五年内新增800万新生儿，这些新生儿在2015年至2019年将带来上千亿元的市场消费，因而中国儿童产业未来发展潜力。”

  据记者了解，目前新城控股根据不同的城市定位对儿童业态的的产品线进行了划分：在一线城市会形成体验式儿童主题乐园，例如冰雪世界，海洋世界等大型主题体验式乐园；而在二线城市以亲子游乐设备为主，强调互动性和参与性，例如小人国，亲子电玩、动漫主题等。

  终极目标是布局O2O消费产业链

  根据测算，目前我国儿童总数约有2.6亿元，其中城市儿童数量将近1亿，如果每年一个儿童年均消费1万元，那么，城市儿童产业规模就达到1万亿。受益于1万亿元的大蛋糕，一个儿童主题乐园每年盈利能达到800-1000万。

  然而，进军儿童主题乐园，新城控股的目标不仅仅是为了局限于每年新增的盈利额，而是为了瞄准儿童产业背后的大数据产业链。

  据邱晓军透露：“每家儿童乐园吸引的是周边3-5公里的3-5万户的亲子家庭成为粉丝，当市场规模达到200家的时候，就拥有至少600万核心粉丝 ，而这些粉丝我们了解她的基本信息和消费惯，这就构成了大数据，而在大数据之上我们计划开设O2O的平台，在此平台上会衍生出更多的消费需求和产品，更好地开拓亲子市场，未来这一块的潜力是巨大的。”

  据记者了解，新城未来还将寻求与品牌地产商进行合作，将“新城多奇妙”品牌化、连锁化，并且尝试吞并同类企业，迅速形成规模优势。