来自去年上海市政府的一篇文章 进一步了解市北高新` 异地扩张 产城融合！下一个华夏幸福？

“走出去”的烦恼：哪种模式可复制？


　　去年9月20日，市北高新集团登陆资本市场。作为上市公司，市北也有烦恼。一方面，股民对公司有利润要求；一方面，服务企业要舍得投入。平衡好这一对矛盾，他们重新思考服务业园区的“赢利模式”。

　　着眼于长远，市北提出了“产业社区”概念。以南北高架为界，西部园区要建白领公寓，规划中的东部园区开发，增加了住宅和商业指标，还要建酒店式公寓。

　　寸土寸金的土地，为何要让人在园区内住？市北到国外考察世界500强公司，发现都是“在远郊，就近住”，上班近是一件幸福的事。高端服务业，会集聚高端人才。因而，服务业园区与周边的住宅与商业，会形成良性互动。这是受物流影响环境的制造业园区，难以企及的。

　　在城镇化大背景下，能不能将“产城融合”，打造成一种快速招商、容易复制的园区发展模式？

　　园区是一种工业地产，随着开发成熟，地价会涨，但这种增值对园区本身意义不大。园区开发商要的是产业集聚。于是，市北“走出去”到南通，首先想到把未来的土地增值那部分，让渡给入驻企业。

　　市北高新集团党委书记、董事长丁明年坦言，市北高新（南通）科技城的选址，延续了在上海的特质。靠近城市中心，对内对外交通便利，关键是，未开发前的地价较低。规划中5.24平方公里，其中35%居住、15%商业，产业用地占50%。而住宅开发，选的是中海地产，商业开发商也在选婿阶段。

　　按照科技、微碳、乐居、商务的理念，把南通“近代第一城”的历史文化与产业招商相结合，一个“升级版”的市北园区正在长江北岸逐步绽放。

　　如今，十几家目标企业已“缘定南通”。上市公司恒生电子 ，拿了100多亩地。恒生在全国有六七个园中园，与鼎晖投资合作进行二次招商，还会带来一批好客户；老客户智翔公司，将南通作为实训基地，打算招2000个软件工程师服务长三角；挪宝新能源 公司，基地放到南通后，上海的总部将专注于营销与服务，南通基地则做展示与研发。

　　这些企业的入驻，会提升南通科技 城的品质，高管和白领扎堆，也会让一旁的中高档住宅不愁卖，从而带旺紧邻的商业，形成一种产城融合的“小气候”。

　　市北的如意锦囊，是招募到200家这样的核心客户。未来，市北走到哪，它们就跟到哪，一起打全国市场。

　　当然，对市北来说，南通模式要能“裂变”，全国复制，资金是个瓶颈。

　　国外有REITS（房地产信托投资基金），通过资产证券化，无论是住宅地产、商业地产，还是工业地产，都有多种融资手段。然而，由于国内房地产上市公司再融资禁令未开，工业地产也被关在门外。城镇化，产业支撑是基础，服务业园区创造税收，提供就业，带来人气，推动当地经济升级转型。这样的上市公司融资，能否对其“网开一面”呢？