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嘉凯城(000918)定增募资39亿打造"城市客厅"新品牌

事件：公司发布非公开定增方案。
点评：
募集资金39 亿，打造“城市客厅”项目。公司拟以不低于6.22 元每股价格，发行不超过62700.9646 万股，募集不超过39 亿元现金用于项目开发。本次非公开发行部分募集资金将用于公司已获得的部分“城市客厅”投资项目和传统住宅项目杭州长河项目，募投项目具有良好的盈利前景。本次非公开发行将能够增加公司的资金供应，加快公司“城市客厅”等项目投资、开发与建设进度，促进公司稳步推进优质传统住宅项目开发，增强公司的持续盈利能力。
“城市客厅”属公司未来战略重点发展方向。城镇商业是公司重点培育的核心业务之一，是公司实施战略转型后的重点特色产业。
1）嘉凯城-城市客厅重新定义中国城镇经济发展新模式。公司已制订城镇生活服务平台发展战略，将着力发展城镇生活服务平台明星产品“嘉凯城?城市客厅”，通过城镇商业开发投资、商业管理运营、科技平台服务及金融服务的“四轮驱动”模式。
2）项目快速扩张。公司目前正在稳步推进“城市客厅”项目投资与开发。截至本预案签署日，公司累计已经取得19 个“城市客厅”项目，其中浙江省16 个，江苏省3 个。位于浙江省诸暨市店口镇的“城市客厅”项目已经竣工开业。截至2014 年年报，公司“城市客厅”项目累计土地面积43.32 万平，建筑面积66.97万平。
3）“城市客厅”：打造城镇居民的本地生活服务平台。“城市客厅”项目的主要模式为顺应城镇化发展趋势，寻找具备消费升级潜力的小微城市、发达小城镇布局优质商业品牌。与传统商业模式类似，公司“城市客厅”具备如零售、餐饮和体验式消费等基本元素。但超越传统线上线下范畴的是，公司“城市客厅”将引入综合市政服务、O2O 零售业态和公共特色空间等业务亮点。
大股东实力雄厚，支持公司发展。
类PPP 模式，多方共赢。每个城市客厅1/3 左右建面作为政府政务和公共服务配套；融资方面，公司拟与中再资产管理设立城镇化发展基金。我们认为，这一模式类似于公用事业领域的PPP 模式，既有利于政府降低地方债务，同时又能向地方民众提供高品质的公共服务，而对于公司而言，又引入大量资金，也为商业地产带来丰富客流，实现多方共赢。
公司盈利预测及投资评级。公司是布局长三角的龙头地产企业，在严峻的宏观经济形势下，积极推进业务转型，发展城镇商业。我们认为公司将步入快速发展期。预计2014-2016 年营业收入分别为91.4 亿元、124.6 亿元和224.6亿元，EPS 分别为0.05、0.18、0.48 元。考虑到公司全面转型可能会整体转让部分未售项目，以及公司业绩的高增长性，我们上调公司6 个月目标价至13.20 元，上调公司评级至“强烈推荐”。

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