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房地产市场走出困境吗？ (2015-06-15 09:43:17)转载▼
标签： 房产
国家统计局5月份关于房地产的数据一公布，整个市场一片叫好，认为中国房地产市场已经由2014年初以来的下沉开始走向了“慢牛”，而且从当前中国房地产之形势来看，未来中国房地产市场会更好。那么当前中国房地产市场真的走出了困境吗？从5月份的数据看，当前房地产市场形势是有所好转，但是未来趋势如何，应该是相当不确定的。估计当前房地产市场数据表现更多的是短期变化或回光返照，中国房地产市场深层次问题不解决，政府不出台重大的房地产改革政策，中国房地产市场要走出当前的困境是不可能的。
可以说，在2014年9月以来政府一系列强力的房地产救市政策刺激下，5月份的中国房地产市场终于有所反映，房地产销售总额及房地产销售面积出现“价量齐升”之局面。今年1至5月，商品房销售额按年增长3.1%，出现了从2014年年初以来首次正增长，而1至4月为按年下降3.1%。其中，5月住房销售金额达6670亿元，按年同比大幅增长24.3%，房地产销售增长局势明显反转。1至5月份全国商品房销售面积按年下降0.2%，降幅比1至4月份大幅收窄4.6个百分点。其中5月份销售面积达9615万平方米，当月按年增长15.0%。从这两个数据来看，商品房销售金额增长快于商品销售面积的增长，这就说意味着随国内房地产市场回暖，房价又开始上涨。这一轮的国内房地产市场调整在价格只有些许下行的情况下，房地产销售面积仍然是负增长，新的一轮房价上涨又开始。
而5月份国内房地产形势好转，主要来自于一二线城市，三四线城市的房地产市场启动存在不确定。国家统计局重点监测的40个城市改善情况更为明显。这些重点城市今年前5个月商品房销售额增长5.8%，相对于前4个月下降2%，改善了7.8个百分点；销售面积增长1.7%，前4个月下降3.6%。前5个月非重点城市维持价量齐跌，其中商品房销售额跌0.2%，销售面积跌1.5%，但两者都收窄4个百分点左右。也就是说，尽管一二线城市的房地产市场形势开始好转，但三四线城市的局势仍然是很严峻。
随着5月份住房销售增长，今年1至5月的全国房地产开发投资、房地产新屋开工量、土地购置面积等数据也有所好转，尤其是5月末，全国商品房待售面积比4月末减少15万平方米，其中住宅待售面积减少121万平方米。也就是说，全国房地产去库存化的压力在5月份销售增长之后有所减轻。
从上述数据来分析，是否意味当前中国的房地产市场已经走出2014年以来的困境？应该说，从上述数据是得不出肯定的答案的。因为，1-5月的中国房地产数据，除了住房销售额是正增长之外，其他都处于负增长中。即使仅就5月的情况来看，局势的好转同样表现为只是住房销售额增长为正，但没有出现2009年国内房地产市场那种火红的局面，其他数据表现只是比以往好，但仍然是负增长。而5月份的销售额的增长，更多的原因是一二线城市住房销售在价格上涨情况下的增长。以一二线城市价格上涨情况下的房地产市场增长来看全国的住房销售额增长，容易掩盖三四线以下城市的房地产市场销售仍然处于疲弱的状态。
还有，5月份房地产市场形势的好转主要得益于2014年的“930”、2015年的“330”的住房信贷政策，及央行多次降准降息。而央行这两个政策的核心就是让已经持有住房的居民能够通过银行的住房优惠政策的信贷杠杆进入市场，再加上政府住房公积金政策配合。也就是说，这两个政府的房地产信贷政策目标就是要让有住房的居民持有更多的住房，而不是没有住房居民购买住房，以使当前全国过量的住房库存得以消化。而希望持有住房的居民再进入住房市场，就得让住房市场赚钱效应体现出来，或居民预期购买住房之后，住房能够进一步升值。也就是说，当前中国房地产市场仍然是一个投资投机赚钱的市场，而不是解决居民基本居住消费的市场。
正因为，当前中国住房市场是一个以投资投机为主导的市场，那么当房价持续低迷，房价只有下跌预期而没有上涨预期时，住房投资者是不会进入市场的。这就是为何2014年9月政府出台了一系列的强力救市政策之后，住房投资者一直没有意愿进入市场。直到2015年4-5月之后，中国A股行情一直疯狂向上冲，随之出现几次暴跌，股市投资者意识到股市的投资风险很高，不如进入住房市场可能会让投资风险会低一些。因为就如前十几年中国住房市场的价格只在上涨，很少出现过价格像样的调整那样，股市投资者预期房地产市场未来也会这样，特别是一二线城市更是如此，从而使得有些股市投资者在股市获得巨大的收益之后，从股市退出重新又返回住房市场。这就有了2015年5月中国住房市场形势开始转好的情况。可以看到，其决定因素就是上面所指的两股合力（房地产救市政策及股市投资者转向）。
不过，经过十几年长期的繁荣的中国房地产市场，已经进入完全的周期性调整期。因为十几年来的房地产市场暴利让中国房地产市场发展出现严重价格扭曲及积累了一系列的严重问题。比如中国住房市场成为以投资机制为主导的市场，而不是消费者为主导的市场，这样必然把全国85%以上的住房消费者排斥在现有的市场之外。中国住房市场是一个暴利的市场，这不仅使得大量的资源都涌入这个市场，也导致整个社会财富分配严重的不公。这个市场也导致了中国经济严重的“房地产化”，从而使得中国经济结构严重失衡。由于这个市场暴利，也是中国贪污腐败的根源等。如果这个市场不进行周期性调整，这个市场是不可持续了。而中国房地产市场周期性调整是什么？就是房价回归理性，就是让以投资为主导的住房市场回归到以消费为主导的市场。但是，2014年以来的中国房地产市场周期性调整却被政府一系列的救市场政策所中断。中国房地产市场重新回到以投资投机为主导市场来，而这样的房地产市场发展是不可持续的。所以，尽管当前中国的房地产市场出现一些或少许城市住房销售额开始增长局面，但是这个市场没有从根本上进行转型，反之，这个房地产市场又回到投资投机为主导的市场，市场要持续下去是不可能的。
特别是，从国内三四线城市包括一些二线城市实体考察的情况来看，中国房地产市场严重产量过剩的情况实际上比政府统计数据看到的情况要严重得多。比如，我最近到国内一些二线城市，也到过国内一些三四线城市。这些城市的房地产严重过剩不仅表现为待售面积巨大，更加表现这些城市许多住房已经销售出去了，但完全砸在住房投资者手上，住房市场空置率相当高。前者表现为许多二线以下城市的所打造的新城，很多新城都成了死城，即使严重降低房价，住房也无法销售出去，从而使得一些房地产开发商不得不退出这些市场。比如沈阳、贵阳、昆明、济南等城市。三四线以下城市所建的新城所面临的问题可能会更大。后者表现为，尽管有些城市的住房是销售出去了，政府的报表上没有过高的住房库存，但是这些销售出去的住房多以是砸在住房投资者手上。因为，这些销售出去的住房根本就无法体现出投资的价值，既不能以更高的价格卖出，也无法以合理的租金出租。在这种情况下，它会严重影响当地住房市场的回暖。因为，购买住房已经没有投资价值。
也就是说，从5月份住房市场回暖的情况来看，尽管有些城市的住房销售出现的“价量齐升”，但是这种“价量齐升”只是让房地产市场重新回到以投资为主导市场，而不是房地产市场由投资为主导的市场转型为消费为主导的市场，不是让中国房地产市场出现周期性调整及价格回归理性。而一个以投资投机为主导的房地产市场，其发展是不可持续的。因此，5月份出现的住房销售增长回升，只是一种短期现象或回光返照。当前的中国房地产市场根本就没有走出困境，反之市场风险会越来越大。这就是当前中国房地产市场基本的现实情况。
2hcn
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