主持人：谢谢北京和上海的媒体朋友，下面把提问权交给广州。
广州日报：刚才周总在讲房地产的下半场讲到6个趋势，我觉得还有一个趋势对房地产会带来一些挑战，我想请教一下，现在雾霾的扩散和二胎，给未来中国房地产市场会带来怎么样的挑战和机遇？今后两年内一线城市还有二三线城市，他们房价的走势或者成交量，我们世联地产有没有一个判断？我们在今年的传统业务代理上，在一线城市或者二三线城市会有什么影响？现在的开发商已经陆续开展海外战略，我们
世联行将来也会不会针对我们的客户有相应的海外战略？
周晓华：有些已经超过我的知识范围了，比如雾霾的扩散。第一个二胎，肯定对改善型住房会有影响，多个婴儿房，我只能说加分的，我就按加分减分的，二胎政策对房地产肯定加分，对改善型住房肯定加分。但是加分会不会引起市场，生小孩需要时间，本身有100多万，真正生不生还不知道，这是元气，我只能说加分。关于雾霾我就不好说，雾霾扩散和房地产有什么关系？北京雾霾严重，房地产还是那么贵，我觉得这也没体现出负面，也没说大家都迁移到其他城市。关于三四线城市我觉得有一个趋势很清楚，一线城市肯定有点影响。推动房地产的力量，10年前我这么讲，10年后我还这么讲，推动房地产的力量就是三个：交通、产业转移、人口迁移。你判断哪个城市好、哪个城市坏，你可以判断一下。关外海外战略，我觉得一个东西出来以后对市场的影响可能还要根据他在市场中占的量，我记得是50亿美金还是多少，海外战略世联也有应对，我们的客户也到了，我们的大客户战略，我们大客户也到海外去了，我们也有相应的计划和安排，去年年底我们已经考察调研了几个国家，也做了汇报，我们也会有应对和配合客户，跟着客户走。
朱敏：关于海外战略，万科是世联非常重要的合作伙伴，从陈总到我们袁总，刚从美国回来，世联在研究到底怎么进入。实际上世联现在三个关键词有一个非常关键的叫服务，我们的客户在那儿，我们的服务就要做到那儿，这个客户分为两个客户，世联原来的客户更多是机构客户，就是开发商和政府为主体。现在世联还有一个客户就是我们今年所谓祥云战略转型和落地的基础，其中有一个叫小业主，原来我们这块提的不多，就是C端，它的需求能够到海外去，世联也会探索如何为他们提供更好的服务，我们在探索的过程中，暂时没有时间计划。谢谢！
广州
搜房：世联要做这种高端物业的服务和国际性的代理行相比，有什么竞争优势没有？
周晓华：我们刚跟国际代理行，我们讲的不叫物管，我要定义一下，很多名字没定义清楚。我们刚说了，我们叫全生命周期的资产服务，我们不叫物管，讲物管就是保洁，比谁漂亮，我们叫全生命周期的资产服务。世联的资产服务包括三块内容：一是资产策划，就是你在拿到一块地的时候，做一个项目的时候我们就要介入，比如万科在合肥（楼盘）的写字楼，我们就给他做了资产的策划，比如说你的店，你要根据使用者变；二是租赁或者销售，这是世联的强项，我们在厦门（楼盘）匹克总部帮忙招租，我们首先招了什么进来？我们招了个食堂进来，因为你入驻的办公楼业主要吃饭，现在吃饭是大问题；三是物管，我们拿单给客户做服务是全生命的资产服务，国际的行是不是这么做呢？不是，他就提供酬金制的物管服务。还有中国的写字楼和资产服务是有很多地方需要你创造性的发挥，比如说写字楼的大堂，你怎么弄能为业主服务？朱总和袁总说的很清楚，写字楼，世联可以参观，我们有健身房、淋浴房、咖啡房，为我们的员工服务，就是以后的办公室是这种生活，不是简单的物管，这就是世联的资产服务和国际行的区别，这就是国际行在中国为什么会水土不服，他也不去二线城市，因为很多问题他解决不了。我们最近跟他PK的时候，最近我们取胜了，因为中国有中国的特色，很重要。这是讲世联做资产服务和国际行怎么竞争，你能提供什么价值、什么服务，这就是客户选择，这是世联资产服务的特点。比如北京安信行，它服务什么企业？它是北京最大的企业外包服务的公司，它做到什么程度？
百度、小米都是给它，百度只要6个行政人员就够了，其他全部外包给他。水果、离职员工招聘都交给他，这创造价值，他只需要6个行政人员。包括小米，雷军的办公室都是他服务的，有一个服务人员知道餐饮等安排服务，这就是企业外包服务。国际行做得了吗？做不了。世联最终是为业主提供服务，完全不一样，这就是我们跟他的差异性。谢谢！
主持人：谢谢！我们把提问的时间交给深圳现场。
提问：朱总，你好！我想问一下，看到资料说2013年世联是销售代理额3000亿，我们突破3000亿的时候进行转型，是不是世联觉得在传统的销售代理业务方面是进步空间有限了呢？我们世联是2014年的销售代理目标又是多少呢？谢谢！
朱敏：我一路在世联入职，15年前我入职的时候是世联的策划助理，我跟着世联全国化的进程，从深圳到哈尔滨都开了。上市这几年都可以看到，世联这几年的销售额增长基本上保持在40%以上的增速，我估计世联未来的3年保持增长还是很有信心的。我们主营业务近期有很大瓶颈的时候出现转型，不是的，我们世联在主营业务保持强劲增长的时候我们提出转型，这是更着眼于未来的态度。我总跟我们团队说3000亿很小，只是全国市场份额的4%点多，算不上什么，这个行业空间太大了。包括周总说我们的顾问业务，顾问业务可以是非常广的业务，中国跟地产相关的顾问咨询需求非常多，它顾问业务有非常大的空间。所以世联转型是基于未来的转型，是基于世联下一个20年，但是对于世联来说需要更提前的去部署，这点非常重要，也很关键。谢谢！
提问：这两年全国各地的电商比较踊跃，这种电商应该是分割了我们新房代理的市场。我在想请问一下咱们世联行在祥云战略里面有没有一个应对的措施，具体的会怎么样执行？谢谢！
朱敏：实际上电商跟我们应该是两个不一样的东西，搜房网的莫总也是我们的董事，他们更主要的还是属于集客，当然现在也是刷搜房卡，现在更主要是集客，更主要是线下成交，这个跟我们类比还是不一样的，也不存在太大的分流我们市场。目前我们这个市场还是共存的关系。世联有什么应对呢？世联10月份开始上线我们自己的系统，全国可能也会很快推，也会基于世联第一季度全面上线的APP终端，世联在深圳因为我们的份额很大，我们实际上也叫激活我们的数据平台，现在“通盘”、“通客”做的非常好，我们的ERP早就上线了，在天津（楼盘）等城市都在推进。我们的份额非常高的时候，我们把其他90%的客户重新用起来，这是世联已经在做，目前的成效也是不错，这也是一种集客的方式。我们会基于世联的优势来做，不会完全说用类似于搜房或者是
新浪那种方式做。我们会提高我们自己客户的使用效能来的提高我们用户的运营效能，为开发商提供更好的服务，这会在我们份额越高的地方，这种优势会越强烈。谢谢！
深圳晚报：我们今天的主题是新里程？创变，我们听到了很多创新，世联也有很多创新，我想更了解的是在周总、朱总和王总的思想里，这个“变”是什么程度的“变”，幅度有多大，有没有颠覆性的变化，以及是在多长时间里的变化？谢谢！
周晓华：因为这是新战略，“变”，我讲在O2M的时候已经讲过了，这个战略是面向未来20年，所以它是一个这么长的时间距离，这个回答短期会不会颠覆，这是面向20年的战略。第一个变，我们由原来的产品导向要变为以客户为中心的集成服务导向，什么叫集成服务？一个世联一个客户，给一个客户卖多种服务，这个客户可能有请我们的代理，还有顾问等。第二个变，我们由原来专业制度的管理平台变为业务平台，朱总也说了入口。我们世联的企业文化里面也会注入新的东西，比如说开放、协作、共赢，这些会注入到我们企业文化里面。原来我们企业文化是专业、敬业，我们要注入新的企业文化里面，包括外部的人才，甚至健康，通过这些变化来确保世联祥云战略的实施。谢谢！
主持人：时间过的很快，一转眼一个半小时已经过去了。再次感谢大家的光临，关注世联行，也关注咱们中国人自己的服务行业。马上就要春节了，我也代表世联1.6万名员工给各位媒体拜个早年，也欢迎大家，特别是北京、上海、广州的朋友来做客，我们一定热情接待，让你们体验世联所行、服务随行的服务。谢谢大家！
风雨同舟2013
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