温州房价连跌31月有意松绑限购 方案已上报省政府2014年03月30日

温州房价连跌31月有意松绑限购 方案已上报省政府2014年03月30日 08:27

来源：中国资本 证券网 作者：陈哲
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双限令三年冰封之下，若干城市已有暗潮涌动。

经济观察报获悉，房价连跌31个月的温州市，正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策。“两会前后，听说由市住建委牵头，草拟了一个综合方案，目前已经上报浙江省政府。”3月26日，民进中央经济委员会副主任、浙江省民营投资企业联合会会长周德文说。

此前，有关温州将放宽新温州人、外地温商以及购房入籍等政策的信息，已甚嚣尘上，但随后被当地政府官员予以否认。

不久前的全国“两会”上，温州市长陈金彪称，温州的资金有很多都沉淀在房地产上，房价一旦断崖式下跌，抵押物就缩水，银行就会产生坏账，信贷投放无法增加，实体企业就融不到钱。“如果实行差异化调控，资金流转起来，同时有利于整个实体经济资金链和担保链的解套。”

由于房价下跌，在高峰期进入房地产的大量民间资本，已经出现负资产。当地多家房企负责人表示，目前温州楼市购买信心不足。限购等调控措施的调整，已出现时间窗口。

温州市住建委有关人员曾表示，当前温州房地产市场，给完善限购政策，降低购房门槛，促进刚需和改善型购房入市等调整留下空间。

自全国“两会”*对分类调控定下基调，多个限购城市开始蠢蠢欲动。3月中旬，包括长沙在内的多个城市召集开发商调研和座谈，呼吁完善现有调控措施。

国家统计局2月份数据显示，从2013年2月开始，13个月来首次出现新建住宅上涨城市数量低于60个，温州、安庆、牡丹江、济宁等四个城市环比下调。“政府目前的顾虑，一个是温州名气太大，其次是不是调整政策能够真正抑制住房价下跌的势头，也很难说。”当地一位大型开发商老总说。

限购松绑

两会期间，温州市市长陈金彪对外表示，“温州房地产泡沫已得到充分挤压，价格压缩的可能性不大，建议国家实行差异化楼市调控政策。”这一信号，令当地业内人士颇为期待。

半个月后，一份对当地市场最新房产政策的解读，当下正在温州业界小范围流传。其中包括的内容有：

在温州市区三区内没有二套以上住房，都可在温州购房。温州以外无论有几套住宅，在温州购房不限购；

公积金贷款最高评估价不可超过18000元/平方米；

公积金曾有贷款记录，还清后再贷款按首套计算可贷70%。90平米以下首次部分房产可贷80%，公积金贷款和商业贷款是分开的，也就是说只要温州没有房，无论在外地的公积金贷款是否还清，商业贷款都按首套计算，同样，如果温州或外地有房，无论贷款还没还清，只要公积金没贷款，办理公积金贷款时都按首套计算；

夫妻婚姻状况发生变化的，产权必须变更，以下两种情况除外：一、婚前买的房产，但能提供初婚证明的，二、婚后房产，结婚证登记日期在产权证登记日期之前的；

学区房报名需在4月30日前完成，购置60平米以下房产的，三区以外是不能将户口迁入的，三区以内可以迁入户口，但入学区需产权满三年后；

现所有住宅性质房产交税评估价大概在原评估价基础上已下调10%至20%左右。

“这基本上是住建委牵头制定相关方案草案的主要内容，但不能确定是否得到了上级政府的认可。在有关措施正式出台之前，一切仍是未知。”周德文说。

这已经是温州第二次尝试完善“双限”在内的调控措施。

2013年8月，温州宣布2011年的限购政策实施之后，已购买一套住宅的本地户籍家庭，可以再购买一套住宅，但名下所有房产只能是两套。

周德文说，去年调整政策出来之后的一个月，当地二手房交易量直线上升，但此后又开始回落，“主要是大经济环境仍在下行，供求关系仍存在矛盾。”

公开数据显示，2011年温州商品房均价达33289元/平方米历史高点，2013年降至22644元/平方米，降幅达32%。2014年1月，温州商品房均价又滑至19374元/平方米。

在相当长的时间里，温州是全国70个大中城市中房价唯一下跌的，这个势头并没有被止住。

“没有人能预测底在哪里，政府向我们征求意见，放开限购后房价会不会继续下跌？我认为不会，温州有一批改善性需求没有释放，如果有这么明确的市场预期，购买信心一定会增加。”置信房产副总经理姚汝林说。

承压极限

来自供应结构、资金链收紧等多方矛盾，已经令温州楼市成为惊弓之鸟。“目前市场上70%~80%的购房都是首次置业和首次改善的刚需人群，他们对价格的敏感度非常高。”温州启源房地产顾问有限公司营销总监汤浩说。他提供的细节是，“很多项目低区卖得好，高区价格稍高一点，就几乎卖不动。”

汤浩认为，过去温州的房产市场基数较小，供应集中在城区的几个楼盘，使市中心均价到了4.5万元/平方米。实行限购后，政府在瓯海新区和其他县城大量供应土地，面向刚需客户群推出70/90为主的房型。这些项目距市中心相对较远，均价在2万元左右，将整体房价拉低。

据统计，温州市2013年住宅交易量约为10000套，这个数字几乎是2010年~2012年的总和。

去年以来，温州市区，尤其是新区供应量过大，交易价格难以企稳。据统计，目前温州市商品房库存37187套，其中住宅30200套(包括上年结转和新增供应)。

一位当地房企总经理说，“瓯海中心现在拍出来的土地价格一块比一块便宜，两年时间楼面价从10000元/平方米降到5000元/平方米。卖地没人要，价格自然往下掉。”

受到2011年民间信贷危机的影响，过去几年中温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。“2012年有986套，去年有918套，今年又有约2000套拍卖房进入市场，它的价格显然是要低过市面价格，也会对市场带来冲击。”叶维坚说。“政府已经开始有意识地控制土地供应量。”据知情人士透露，“今年一个是总量上，住宅用地从去年实际供应1500亩，今年计划缩减到1000亩。另一个是在供应结构上，过去新城的供应量过大，比如瓯海，少推地。像鹿城区这样的老城区，会适当多推出一些土地。为了平衡住宅供应缩减带来的收入缩减，今年可能会在商业、办公用地上加大供应力度。”“影响房价的除供求关系外，现在更要命的是整个资金面上的状况。”姚汝林说。截至去年底，温州银行业的不良贷款率为4.41%，较去年年初上升0.66个百分点。不良率高企，直接导致了新增贷款大幅下降。

“实际的情况可能比官方公布的数据更为恶劣，在去年底没有进行资产处理前，建行、招行银行不良率超过10%，部分银行都在5%~6%。”一位当地民间资本权威人士说。据了解，去年以来，温州的银行行长基本上已换了一茬。

一位当地开发商副总透露，“本地有一家房企，背后十几家实体企业股东，却在今年出现银行贷款逾期的现象。但在相关方的协调下，最终没有抽贷。可见钱紧的程度。”

“虽然说现在温州市房屋销售均价仍然在2万元左右，但是下行的空间已经不大。”一位开发商说，首先政府收储土地和公建配套投入成本是比较高的，另外一方面，如果房价继续下跌，会出现更大量的资产缩水，“这将引发更大的问题”。

以温州拍卖房为例。近三年，温州法院系统已经向市场推出了数千套拍卖房，“很多拍卖成交价低于银行贷款，”一位温州市区级法院人士说，以前这种“倒挂”房源极为少见，但这两年越来越频繁，好多房子卖了以后还不够偿还银行贷款。

一位有着八九年炒房经历的投资客说，之前他在高峰期3000多万元，买进一400余平方米的排屋，3个产权，贷款850万元，三四年后至今，该排屋市场价1200万元。

按照温州市长陈金彪的说法，温州房屋价格较最高点下跌了31%。不过记者实地了解，之前被热炒的房子，普遍缩水50%~60%。即便一些大型老小区，市值缩水也在30%以上。“很多人，包括企业，房屋已经成了负资产。”前述开发商老总说。

系统困局

“土地和房屋的缩水，影响的不仅仅是房地产市场。”周德文说。“温州中小企业约70%与房地产有关，很多实体企业的银行贷款也是通过这些不动产进行抵押获得。如果房价继续下跌，这些资产继续缩水，会令实体经济雪上加霜。”

据统计，去年底温州地区银行的贷款余额是7092亿，有1000多亿是房地产贷款，有4400多亿是用房产作为抵押的。“温州的资金存在"三高"现象(房地产贷款占比高、房地产抵押物占比高、实体经济涉足房地产的比例高)。”陈金彪说。

温州中小企业发展促进会提供材料显示，在2008年-2010年期间，温州房地产市场资金规模约为1000亿元，而历史最高峰达到2000亿元，民间借贷占到楼市资本的约六成。“估计现在流出和缩水的规模，已经达到一半。”周德文说。

今年两会上，陈金彪表示，“目前，温州的房价已缩水三分之一，如果国家能出台差异化的调控政策，使楼市逐步稳定，就能促进交易，进而增加市面流通的资金。资金流转起来了，对资金链、担保链的解套是有好处的。”

如今，温州经济“脱实向虚”后遗症显现。来自权威部门的数据显示，2013年上半年温州市多个主要经济指标处于浙江省“倒数”行列，其中人均GDP、GDP增幅、工业销售产值增幅、银行存贷款余额增量、城镇居民人均可支配收入增幅等指标均排在全省最末。

房市继续下行，不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政。“开发商没有资金拿地，土地价格不断下行，卖地收入不够，但政府又不可能提高税收，反而得向小微企业输血，又不得不回过头来加大土地供应，如此便陷入恶性循环。”前述知情人士说。以前固定资产投资欠债太多，造成城市建设、基础配套设施落后。近几年，温州大幅增加投资。据统计，温州去年的社会固定资产投资额达到2618.16亿元，同比增幅在浙江省排名第一。

今年又启动了“温州赶超发展三年超万亿投资计划”。仅今年1月10日在鹿城区集中开工的7个重大工程总投资就达到了105亿元。

“一季度的土地供应口袋扎住了，但我估计撑不到第三季度，那么多公建配套的前从哪里来。”上述开发商老总说，“我们好几个项目，土地款也交了，政府规划也不错，但是道路也没修好，河道也清理不了。”

温州市委书记陈一新上任后，明确加快实体企业发展，引进央企及世界500强等大企业与发展本土小微企业并重的发展思路，其中，针对众多四处“流浪”的小微企业，温州将在全市规划出104个小微企业创业园，总规划用地2.9万亩。

“这些小微企业，园区地价才40万一亩，连拆迁成本都不够，政府需要拿卖地的钱，去补这个亏空。”前述知情人士说。（来源：经济观察报）