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京津冀一体化的期权式受益人--香江控股

14-03-27 11:24 2148次浏览
江湖小童
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【研究机构】华泰证券

【报告类型】更新报告
【标  题】香江控股:京津冀一体化的期权式受益人
【分 析 师】曹光亮
【内容摘要】
京津冀一体化不仅是行政命令,也是自然需求:随着北京房价的飙涨与空气污染的愈加严重,作为逃离北京大军的一员,经历过收入剧烈下降后仍然能够提高幸福感的体验。我们认为京津冀一体化既是领导的要求,也拥有其自然需求。市场的力量铸就了这一趋势,而领导的指示则作为催化剂加速了这一进程。在天时、地利、人和的推动下,我们认为京津冀一体化是目前涉房概念中最为靠谱的一个。 廊坊是京津冀一体化战略中的腹地:而廊坊位居京津中点线上,地处京津冀腹地,随着北京产业、人口的外移,廊坊有可能成为京津冀的枢纽 地带,从地产的角度看很可能成为边际效应最为显著的地区。 七分努力,三分运气,地产行业的特性:做地产,七分靠努力,三分天注定。尽管我们可以总结出一些伟大公司的伟大特征,但是我们认为成就中国地产业富豪以及铸就世界级地产公司的最根本原因还是中国房屋、土地价格长达十几年的牛市。因此,经常有地产公司因为几个大手笔的项目操作而崛起于江湖。当然事前看,在大手笔操作中也会夹杂一些无法预知的风险。 一二级联动,低风险的期权式扩张模式:2010年香江控股与廊坊香河县政府签订了2000亩的一级土地整理,总共投入资金约2.6亿元。并约定视情况开展第二期的一级土地开发工作。一级土地整理毛利率并不高,很多地产商将其作为与地方政府维系关系,占据拿地优势的敲门砖。类似于我们金融市场的期权,若后市发展良好,可以尽量多拿地,若后市糟糕则可以放弃拿地的权力。而前期一级土地整理扣除政府支付部分,也可以获得相对微薄的利润。 若保守地按照香江控股在二级市场拿地占一级土地的20%~50%,容积率3,均价1.5万元,净利润率15%计算,则香江控股再该项目可获益13.5~30亿元。占到香江股份45亿元市值的30%到45%.这尚未考虑二期新增一级土地市场的斩获。 香江控股,向下风险可控:向下风险看,经过13年房价的上扬,公司其余三、四线城市项目计提减值准备的概率也下降很多。另一方面,经过2013年公司股价的剧烈修正,公司相对于NAV折价约20%.具备一定的安全垫。我们预计公司13/14年EPS分别为0.59/0.95元,对应PE 9.4/5.9倍,给予“增持”评级。核心风险提示:京津冀一体化战略执行出现巨大偏差或失误,中国经济出现系统性风险。
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评论(17)
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s320

14-12-25 14:56

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房地产涨他不涨,低价股涨他不涨,大盘涨他不涨,小盘涨他不涨,民营银行涨他还是不涨
刘淼大笨蛋

14-03-28 10:12

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老子等了它整整7年,你才来吹水,真是熬到头发都白了。什么时候能收复33块的高点?那我就要谢天谢地谢菩萨了。
江湖小童

14-03-27 13:06

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造型 题材  位置 都到位了 就等有缘人
燃点

14-03-27 12:20

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顶。。。谢谢!
江湖小童

14-03-27 12:02

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http://www.bdgt.gov.cn/public/show.jsp?id=20130814101904
唯一的 上市公司 有保定开发资质的上市公司
江湖小童

14-03-27 11:56

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3月27日讯,大智慧通讯社前方记者从河北省政府获悉,河北省今天上午召开京津冀协同发展工作会议,部署打造京津保三角核心区等相关规划。

大智慧通讯社获悉,该会议规格甚高,河北省四大领导班子和各厅局均参加会议。

26日出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》明确,要打造京津保三角核心区,把首都周边一批县市建设成卫星城市,以保定、廊坊为首都功能疏解的集中承载地。做大保定城市规模,承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解。
江湖小童

14-03-27 11:52

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http://www.hkhc.com.cn/platform.php?type=18
江湖小童

14-03-27 11:52

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项目简介

“香江家居国际体验中心”位于保定市新市区核心商业中心,地处朝阳南大街与百花路交叉口,周边汇集时代商厦、新天地百货、万家福超市,京海超市、保百购物家园、保百购物广场等大型商业。项目规划用地面积约30亩,总建筑面积约5万平米,总投资数亿元。项目由保定香江好天地房地产开发有限公司开发建设。

“香江家居国际体验中心”分为A、B两座,A座为6层,一二三层是精品家具卖场,四五六层是豪华商务酒店;B座包括地下一层,地上五层,主要经营高档品牌生活家居建材,包括陶瓷洁具、地板木门、橱柜厨具、灯饰灯具、装饰五金、家居用品、楼体石材、艺术玻璃、布艺饰品、壁纸吊顶、家装设计等。该项目是由公司不惜重金聘请国际知名建筑师,借鉴国际顶级商业而设计的,它创造性的提出“双首层”的设计理念,消费者通过室外楼梯、自动扶梯可以直接上二楼购物。同时,项目以LCD荧幕及玻璃幕墙装饰建筑外立面,夜晚形成动态的商业效果,整个建筑科学、时尚、气势恢宏,落成后将成为保定朝阳南大街一道靓丽的风景线。

作为以体验式消费理念为中心的香江家居国际体验中心,旨在打造保定市最高端的家居体验中心,鄙弃旧有的家居建材业态,升级保定家居业,全力打造“体验式”的家居业态。项目将凭借公司多年运营家居卖场的丰富经验,秉承“办好实业,回报社会”的企业宗旨,为保定人民打造舒适、休闲、享受的高端家居购物体验中心。 

运营现状

香江家居国际体验中心A座家具区已整体租赁给保定时代先锋家居广场有限公司,其一、二、三层经营精品家具,已于2009年8月8日隆重开业,童安阁、柏森、顾家工艺、黑格玛、依诺维绅等众多品牌家具入驻;其四、五、六层将打造成精品商务酒店,目前正在积极筹备中。

香江家居国际体验中心B座家居建材区各项工程建设已经接近尾声,招商及交楼工作已经基本完成,计划于2009年十月底试营业。目前保定香江正集中人力物力,加班加点积极筹备项目十月开业,届时香江家居国际体验中心将以节日的盛装迎接来自八方的客人。
江湖小童

14-03-27 11:50

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香江控股( 600162 )28日晚间公告称,公司近日与河北廊坊市香河县制造业基地管委会、河北建设集团中诚土地整理开发有限公司签订合作协议书,在香河县进行土地一级开发项目的开发工作。
  据悉,该项目第一期土地面积约2000亩;第二期土地范围及面积根据项目进展情况另行协商确定。香河管委会、河北建设将负责项目土地一级开发整理的各项工作,公司按照不高于每亩13万元承担土地整理费用,其中:第一期土地开发整理费用共计人民币2.6亿元,2014年7月前分期支付;第二期土地开发费及支付方式根据合作协议的相关约定另行协商。项目土地整理完成具备土地出让条件后由土地部门依法出让,土地出让所得在扣除前期的各项费用后各方按比例分成。(证券时报网快讯中心)
江湖小童

14-03-27 11:50

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2013年8月,香河县人民政府、香江集团、阿里巴巴达成三方协议,公司入驻阿里巴巴“中国产业带”,家居产品线上线下同时销售,形成实体运营、线上交易的立体化集散平台,打造中国北方家居电商平台。
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