北京廊坊商业地王000882华联股份投资价值分析

一、投资要点：

1、自有物业价值：

目前自有物业309937平方米，按平均每平米50000元价值计算，自有物业价值150亿元；

2、租赁物业价值：

预测2011年租赁店面的净利润为6900万元，给与30倍市盈率，价值20.7亿元。

3、华联财务股权：37％股权，价值2亿元

4、持有华联综超 股权：公司目前持有华联综超股权3352.69万股，按照目前每股10元计算，3.35亿元。

上述四项合计价值180亿元，公司非公开发行后，负债大幅减少，假设现金和银行负债持平，则公司NAV价值180亿元。

目前公司市值32.8亿元（3.0元收盘价），NAV较目前市值溢价600％，投资价值明显。



二、盈利预测

1、目前股价具备估值优势：公司目前向购物中心开发和经营的转型刚刚完成，后续具备较大的发展潜力，目前的股价具备基本面支撑。

2、目前开发和持有物业型上市公司2010年的市盈率在40倍左右（如小商品城）。由于公司的高成长性和实质性业务转型，且是A股第一家专业从事购物中心管理的公司，值得享有一定的溢价。

3、2010年底，公司已经将超市经营部分全部转让，主营业务完全变成购物中心经营管理。目前该业务的毛利率为54.43％，随着未来经营费用的减少，毛利率有望稳定在60％以上。

4、公司目前已拥有/租赁20家购物中心的物业，已经开业的13家，11、12年计划每年新增7-10家左右购物中心，通过收取管理费和租金收益有望使公司业绩获得持续的提升。2011年是公司完全转型后的第一年，我们预计，随着各物业项目的逐渐成熟，租户开始进入盈利扣点期，公司在业绩将出现稳定增长。我们看好其基本面改善、盈利模式、业绩增长确定性，及由此带来的中长期投资价值。

5、预计2011年公司将继续减持3350万股的华联综超股权，获利将增厚业绩，并为后续收购资产准备资金。

6、按照公司2010年增发完成后，公司已经拥有自有、租赁的购物中心20处，其中13处已经开业，主要分布在北京、安徽、江苏等7个省市，其中北京门店数量最多（目前7家），是公司重点开拓的区域。持有收租物业70万平，预计到2012年，公司收租物业将达到150万平，自有物业占比40％-50％，收租物业70万平方米，每平方米5万元计算，000882每股价值在35元以上。

7、按照目前市场上持有型物业（小商品城）40倍市盈率水平，公司合理估值在12-15元，由于其高成长性和实质性业务转型，应享有一定的溢价，目前市场对连锁扩张式的持有租赁型公司非常看好，预计公司6-12月股价将达到10元。



附图：公司专注区购物中心商业租赁业，在A股市场中是唯一一家，A股中从事商业租赁的和华联股份类似的是海印股份（000861）和小商品城（600415）。



三家公司数据对比如下：

代码 公司名称 总股本（亿） 每股收益（元） 最新股价（元） 市盈率

000861 海印股份 4.9219 0.45 17.70 38

600415 小商品城 13.608 0.65 33.50 51

000882 华联股份 10.02 0.27（2011） 3。30 28



大中华超级商业钻石地王＋21世纪李嘉诚九龙仓收购与反收购概念＋十年大箱体整理＋3元低价袖珍股＋商业大消费＋180亿千年绝版地产估价＋国资雄厚大股东＋背后隐形超级大佬控购题材

大中华超级商业钻石地王

000882超级钻石题材如下：

大中华超级商业钻石地王＋21世纪李嘉诚九龙仓收购与反收购概念＋十年大箱体整理＋3元低价袖珍股＋商业大消费＋180亿千年绝版地产估价＋国资雄厚大股东＋背后隐形超级大佬控购题材

香港置地公司和包玉刚爵士真正争夺九龙仓的控制权之战，双方尔虞我诈，策略精密，争夺过程高潮叠起，实在是香港收购战史上最为精彩的一役。



深沪股市一轮气势恢宏的主升浪已经拉开了，这些天大的钻石题材，为什么主力就没想到呢！



二、自有商业地产价值重估：每股30元！
000882和百大集团 一样,都是自有物业.而上海那些商业股,如百联,新世界 .九百.及新要发行的第6百货,都不是自已的物业或只有极小部份物业是自已的,都是靠经营管理集团公司或租赁门店搞商业的.联华超市,友谊股份 更不用说,99.5％的靠租赁门店经商。这其中的好坏不用说了.用自已的物业经商,就算赚的不多,但10多年下来物业增值也远远超过10多年经商收益.但这部分在报表上一般是看不出来的.而只靠租赁门店搞商业的商业股只能靠经商收益。

1、自有物业价值：

目前自有物业309937平方米，按平均每平米50000元价值计算，自有物业价值150亿元；

2、租赁物业价值：

预测2011年租赁店面的净利润为6900万元，给与30倍市盈率，价值20.7亿元。

3、华联财务股权：37％股权，价值2亿元

4、持有华联综超股权：公司目前持有华联综超股权3352.69万股，按照目前每股10元计算，3.35亿元。

上述四项合计价值180亿元，公司非公开发行后，负债大幅减少，假设现金和银行负债持平，则公司NAV价值180亿元。

目前公司市值32.8亿元（3.0元收盘价），NAV较目前市值溢价600％，投资价值明显。

5、按照公司2010年增发完成后，公司已经拥有自有、租赁的购物中心20处，其中13处已经开业，主要分布在北京、安徽、江苏等7个省市，其中北京门店数量最多（目前7家），是公司重点开拓的区域。持有收租物业70万平，预计到2012年，公司收租物业将达到150万平，自有物业占比40％-50％，收租物业70万平方米，每平方米5万元计算，000882每股价值在35元以上。

000882 价值35元/股，现在明显低估！

以前是做生意的都知道，03年在二线城市20平方米门面房租一年租金为50000元，08年220000元。11年25W元 12现在30W元！
在北京05年租中心位置40平方米的门面，！那时候房租为15W一年，08年房租已经达到55W一年， 12年房东的涨价到90W一年。。。。北京商业地产增值真他妈的快啊！!



深沪股市一轮气势恢宏的主升浪已经拉开了，这些个天大的钻石题材，为什么主力就没想到呢！ 当前市场热炒的土地重估增值题材涌现了五大地王，他们分别是：土地重估达180亿的000882北京华联，土地重估达70亿的杭州商业地王（600814）杭州解百、土地重估达40亿的北京钻石地王地王（000728）北京华二，土地重估达52亿的石家庄地王（000158）常山股份（行情,论坛），土地重估达16亿的重庆地王（000656）ST东源（行情,论坛），土地重估达16亿的南京地王（600889）南京化纤（行情,论坛），再怎么土地增值也就是在18亿到40亿之间，而000882坐拥180亿的黄金土地，是后五大地王的3-5倍。000882资产重估后的每股净资产高达30元，是现在3元多股价的10倍，其未来想象空间和投资价值已被完全打开！