铁路土地综合开发方案目前已上报国务院！

广深铁路 大秦铁路

【两部委推广“铁路城镇综合体”】《瞭望》智库消息：国土部和发改委达成共识，引入“轨道交通+土地开发”模式，修路的同时分享沿线土地增值收益，降低建设和运营资金压力，该项目被命名为铁路城镇综合体。铁路总公司已形成方案，并已报请国务院同意，国土部也已展开配套研究

该方案若批准，广深铁路(601333.SH)无疑将成为最大的赢家。公司土地所有权总面积约1200万平，广深沿线站段所占面积大约400万平。由于广深沿线腹地经济较好，沿线部分站点利用率低，开发空间大，据宏源证券 2013年9月9日的初步估算，认为沿线站段土地增值(静态和动态)空间超100亿元。

　　除了广深铁路，大秦铁路(601006.SH)、*ST国恒(000594.SZ)均有不少土地储备。其中，大秦铁路曾公告称，2004年，大秦铁路改制上市时，改制涉及的划拨用地采用授权经营方式处置，共计289宗，总面积约6023万平方米土地使用权作价入股投入公司。

将轨道交通建设和沿线的土地开发挂钩，已进入决策层的视野。瞭望智库获悉，近期国土部和国家发改委已经达成一项研究共识，即采用“轨道交通+土地开发”的模式，通过市场化机制引入轨道交通投资和建设企业，让其参与修路的同时，分享轨道沿线的一部分土地增值收益，来降低政府建设和运营轨道的资金压力，实现政府与企业的双赢。这类项目被命名为“铁路城镇综合体”。

据悉，目前中国铁路总公司已经形成一个在全国广域国土上实施“铁路城镇综合体”开发的方案，并已报请国务院同意。国土资源部也已针对轨道周边土地出让、土地增值收益分配等问题展开相关配套政策研究。

这项政策研究的缘起，在于近年来随着轨道交通建设的大规模铺开，众多城市发行的地方债大部分用到了轨道交通建设上，面临着建设成本和运营成本的巨大压力。与此同时，大多数城市轨道交通建设和运营主体均面临“亏本”局面。以北京市为例，过去几年每年对城市轨道交通的运营补贴约为50亿元，负担较重。

为解决轨道交通建设的“双输”局面，国务院责成国家发改委和国土资源部，就中国铁路总公司的“铁路城镇综合体”提议展开相关研究。国土部负责相关土地配套政策的制定，国家发改委负责相关项目审批。

国土资源部相关人士介绍，“铁路城镇综合体”类似项目在深圳已有成功先例。在江苏南京、浙江杭州也都有这样的雏形。通过该政策，可以打破轨道投资建设和沿线土地开发升值互相割裂的局面。政府让出一部分土地增值收益给企业，降低自己的投资和运营补贴的资金压力；通过市场化机制引进的企业，通过分享轨道沿线土地增值收益，可实现商业化运营。

在国土资源部相关人士看来，通过“轨道交通+土地”的开发模式，也能将不同的城市串联起来，有利于培育壮大城市群，并促进区域协同发展。今后，轨道站点建在何处，不是由城市政府说了算，而是由轨道建设投资主体，依据沿线土地增值收益的科学测算，来和城市政府共同商定站点选址。

瞭望智库认为，“铁路城镇综合体”项目的推广，将对地方政府土地财政模式构成冲击，甚至打破以往的房地产开发模式。今后，城市轨道沿线的土地将会更多地交付给轨道交通建设主体来开发，轨道沿线公开招拍挂的土地将会越来越少。对于既有轨道交通建设资质又有房地产开发资质的企业而言，带来了发展利好。

但这并不意味着其他投资企业参与的空间会变小。一方面，市场化的民营企业有控股或参股轨道交通建设的机会；另一方面，房地产开发企业也可以通过和轨道建设企业联合，参与轨道沿线土地的商业开发，双方可各自发挥优势，实现互利共赢。

大智慧 阿思达克通讯社3月19日讯，有接近方案起草者人士对大智慧通讯社表示，铁路土地综合开发方案目前已上报国务院，该方案是由国土部、发改委及中国铁路总公司共同研究制定的，大概内容为引入民资、社会资本参与铁路的投资建设，共同分享铁路沿线土地的增值收益。

该人士表示，考虑到铁总正处于资金困局及“川南模式”的失败，铁路土地开发势在必行，该方案获批的可能性较大。
$中国北车(SH601299)$ $中国南车(SH601766)$//@老拙:回复@香草子:这是真正的好办法。铁路建设投融资改革，过去的设计是吸引民资进入，实际上由于铁路和轨交要充分考虑民生，要向民生让利，是不太可能通过自身盈利解决投资问题的，也就是说铁路和轨交自身是不可能高盈利的。不能高盈利，民资就不会进入。另一方面，铁路和轨交，特别是高铁建成通车，却使周边的土地大幅升值，也促进本地经济发展税收增加。过去是铁道部高负债，地方政府得利；不可能变成铁总和民资高负债，地方政府得利。必然要变成谁投资谁得利。地方政府想得利又没钱投资怎么办？只有一个办法，就是把土地增值的利益让出一部分。香港政府就是这么做的，而且很成功。目前，湖北、江苏、福建等五个省政府已经确定了“以地养路”的铁路轨交投融资模式。如果中央政府也想通了决定走这条路，铁路投融资改革的最大问题就解决了，铁路轨交将迎来一个新的大发展时期。中国北车，中国南车，中国铁建 等相关上市公司就将实现“困境翻转”。@小小辛巴

　　铁路土地改革，盘活区域经济

　　25日，公开对外招标的中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘正式开标。这标志着中国铁路总公司正式启动了土地开发。据记者不完全统计，目前已经有包括广东、福建、江西、安徽、四川等五个省份明确提出要通过铁路沿线土地开发来弥补铁路建设资金不足。（据2月27日，和讯新闻网）

　　“铁总”最近接二连三的新举措，着实刺激了民众的眼球，也刺激了市场经济的发展，无怪乎人们纷纷把目光投向了铁路部门的改革与发展并进的步伐。在全社会齐头并进深化改革年之际，铁路的发展也正在向深水区和焦点区迈进，通过铁路部门的一系列新举措，民众希望看到铁路的务实更接地气，原始于民众对铁路的殷切期盼，更简单的说是想分享铁路改变民众生活带来的殷实红利，通过一系列的大刀阔斧的改革，不难看出，现在的铁路部门变得更加贴近民众的生活，更加贴地气！

　　是的，时间是检验真理的惟一标准，从先期的铁路部门改变营运方式，到现在的扩宽思路，由开发铁路沿线来争取社会资金解决铁路基建的建设，都能由衷的看出来了，这下铁总真的是下了一番苦心，着实想把铁路建设搞上去，既带动了铁路沿线的发展，又是沿线地区区域经济连城一片，真欣慰铁路的举动，给民众带来实实在在的实惠。

　　而近期铁总土地开发的步伐也在加快，2月23日，中铁总召开资产经营开发工作会议，公司副总经理彭开宙在对2014年铁路资产经营开发重点工作部署时要求，今年要在土地综合经营开发方面取得突破性进展。

　　2月25日，中国铁总资产评估项目招标和中国铁总土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘招标在北京举行。

　　3月5日，国务院总理li*在政府工作报告中指出，实施铁路投融资体制改革，在更多领域放开竞争性业务，为民间资本提供大显身手的舞台。在铁路、资源开发、公用事业等领域，向非国有资本推出一批投资项目。