云南城投陷资金窘境
2013-12-16 11:31:54中国房地产报微博作者：许倩 张劲松(参与讨论)
？？以一级土地开发为主业的云南城投，大量资金被套牢，不得不多方筹资，借债债还旧债和“卖儿卖女”，以筹措资金加快二级市场开发。
？？云南城投在资金方面的捉襟见肘在其近期的一系列资本运作中显露无遗。
？？12月11日，云南城投置业(以下简称“云南城投”)公告称，公司及控股子公司向中国信达资产管理股份有限公司融得3.8亿元借款，融资成本约11%。
？？这已是一个月以来，云南城投所进行的第三次高息融资。
？？“2014年拟采取银行融资、信托产品、基金及其他非银行融资等方式融资60亿元。”——从近期公告中可以看出，云南城投对资金的渴望并不回避。
？？对于资金的用途，云南城投董事会秘书在接受中国房地产报记者采访时称：“主要用于公司项目开发建设、项目投资及公司其他经营需要。”
？？同时，一向以一级土地开发为主业的云南城投，今年以来明显加大了二级市场的开发力度。仅近一个月就先后在昆明、重庆拿下20宗地块。
？？“在二级市场多有作为，是为了回笼资金。通过二级土地开发赚钱救一级开发市场。”这是接受记者采访的多位业内专家给出的看法。
？？转让股权 频频举债
？？近一个月来，云南城投先后进行了三次融资：除前述向中国信达借款3.8亿元外，12月10日，还通过转让子公司昆明市盘龙区城中村改造置业有限公司60%股权，向中融国际信托取得5亿元资金；11月15日通过债权转让方式向中国华融资产管理股份有限公司借款8.1 亿元。
？？借款之外，还多次变卖股权。
？？11月13日，云南城投下属企业以不低于3.78亿元转让了所持有西苑地产60%股权。在此之前，云南城投还转让了所持云南天祐房地产有限公司51%股权及云南城投昆明置地25%股权。
？？“频频转让股权将为其减轻资金压力。时至年底，也有助其提升业绩表现。”一位熟悉云南城投的业内专家分析称。
？？其实，云南城投的资金困局在近几年年报中均有体现。
？？云南城投2013年三季报显示，前9个月云南城投实现营业收入10亿元，预收账款14.7亿元。长期借款55.8亿元，资产负债率81.7%。
？？2012年年报更不乐观。云南城投全年营业收入仅3.54亿元，预收账款4.3亿元，资产负债率81.64%。经营活动产生的现金流净额为-18亿元。当年共融资95.93亿元。
？？同时，公告还称，“预计2013年融资40亿元，其中银行贷款融资15亿元，其他渠道融资25亿元。”
？？目前来看，在其他渠道融资方面显然已超过25亿元。而近一个月的股权转让及借款，就为云南城投释放了21亿元现金流。
？？不过，这对于其庞大的负债及支撑后续项目开发所需要的大量资金而言仍相差甚远。云南城投2012年年报显示，“一年内到期的非流动负债为43.47亿元”，这意味着2013年云南城投需要偿还43.47亿元债务。
？？“云南城投由于其所做二级开发项目较少，因此预收账款较少，高负债情况更为严重。”前述熟悉云南城投的业内专家称。
？？资金被一级开发套牢
？？云南城投的被动始于2008年其与昆明市政府签下的位于昆明环湖东路沿线、涉地4.8万亩的一级土地开发项目。
？？据云南城投公告，截至2013年初，该项目累计完成投资约73亿元，首批1830亩已上交。据当初双方协议，云南城投获得开发后土地出让收益的50%；若收益率不足5%，将由昆明市政府补足。
？？看似利润颇丰的买卖，却因土地难以出让而成为掣肘。
？？据了解，该项目首批25宗土地曾于2011年进行过招拍挂，然而，仅成交5宗共182.7亩，交易金额7.8亿元，其余均流拍。
？？今年年初再次拍卖，6宗地块全部以底价成交，总成交额29.84亿元。
？？据克而瑞昆明机构信息经理张骏介绍，今年年初拍卖的这6宗地，均系云南城投与其他开发商合作拿地及开发。其中，云南城投与
招商地产组成招商城投项目公司，开发290亩地；云南城投与中海地产组成中海城投项目公司，开发258亩土地；还有2个商业用地，由云南城投自己开发，共329亩。
？？“招商城投项目正在开展中，招商地产内部预计明年3月份后面市。”张骏对本报记者透露。
？？“一二级联动开发模式前期需要投入大量资金，这并不是云南城投愿意看到的。如果有可能，他们还是希望将土地拍卖出去。”前述熟悉云南城投的专家表示。
？？即使经过两次拍卖，云南城投交出的1830亩土地仍剩余700多亩未卖出。
？？据公告，截至2013年3月22日，公司仅收回30.16亿元，仍有大量资金套牢在这个项目上。
？？“云南城投有地没法卖，只能借新债还旧债，手上土地成本更高，风险更大。”前述熟悉云南城投的专家对本报记者分析称。
？？对此，云南城投董事会秘书则对本报记者表示，“环湖东路项目尚未收回的款项在三季度末资产总额中的占比已不是很大，对公司资产负债率不会产生较大影响”。
？？为何环湖东路沿线土地难以拍卖？张骏分析称，之前没有卖出去是因为昆明市规划局将这些土地规划为商业用地，容积率低，楼板价很高。“未来以别墅洋房中高端项目为主，配合配套商业。不过，做中高端项目风险大，销售周期长，而目前市场还是主要以刚需为主，因而很多开发商拿地会有顾虑。”
？？“这其实反映了三线以下城市政府在土地出让方面的尴尬。房价回落，但材料、人工成本上升。开发商能承受的地价很低，政府前期收储和市政的投入却很高，地价卖不上去就亏钱。”前述熟悉云南城投的专家分析道。
？？云南城投受制于资金压力的另一个原因则是，“所做项目太窄，多是旅游地产或旧城改造项目，这些项目开发周期都很长，回款就很慢。”兰德咨询总裁宋延庆分析称。
？？据了解，目前云南城投在售项目主要有融城优郡、融城金阶和梦云南的两个旅游地产项目等。
？？“融城金阶主要出售写字楼，去年7月开盘，目前销售了一半，回款6.3亿元；优郡项目属于城中村改造，住宅部分应该已卖完，在售的是写字楼，目前销售一半，回款2.2亿元。”张骏分析称。即使全部销售完，回款也并不很多。
？？解困之法：加速二级开发
？？“云南城投作为省级国企要完成政府一级开发的任务，作为上市公司又要完成经营业绩。因此，云南城投也在调整一二级开发之间的比重，优化资产配置，加大二级开发力度。”昆明风之铃咨询机构CEO石远对本报记者分析称。
？？的确，今年以来云南城投在二级市场拿地动作明显增多。尤其是11月20日，以24.44亿元竞得了昆明市北部山水新区域17宗地块。今年截至12月3日，共计拿地支出56.16亿元。
？？“若北部山水新城能在明年下半年销售一部分，将缓解一定资金压力。不过昆明房地产市场存量还是挺大的，北部山水新城那边项目也较多，压力仍较大。”前述熟悉云南城投的专家告诉本报记者。
？？宋延庆则认为，对于云南城投这类中小上市房企而言，应设计好长短线项目比例。既做短平快项目，以贡献现金流及年终业绩，同时做一些长线项目。“像云南城投，只做周期长的项目，就会高息举债，代价就是把未来的利润给吃掉。如果长短线结合，就能利用内部资金池循环，降低资金成本
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