名流置业的赌局：危险的“武汉棚改”
来源：陈岚日期：2014-04-29
“武汉的棚改、旧城改造是在下一盘很大的棋，最终可能的结果是政府和房企都要掉进去。”业内一位不愿具名的分析师对中国房评报道表示。
武汉棚改带来巨量刚需的同时，随之增加的，还有持续的土地供应。据机构最新统计显示，2014年第一季度武汉共计推出35宗地块，成交面积为197万平方米，成交金额为127亿，纯住宅、商住和商业用地占到9成以上。土地市场依然火热，几宗热门地块溢价率均超过100%。不过，相比去年，今年一季度武汉土地出让金却下降了4成。
“相比去年大幅下降，并不是今年武汉土地市场降温，而是去年土地出让的基数很大。”上述分析师分析，去年一季度武汉有大量城中村地块推出，推高了成交金额和面积。据统计，2013年武汉土地出让金达到730亿元，排行全国第六。
该分析师进一步透露，棚改和旧城改造需要巨大的资金投入，政府为了平衡资金，就必须加快出让这些棚改和旧城改造收储的土地。“除此之外，政府还必须借力开发商，一边加紧给它们卖地，一边放宽融资、贷款政策吸引它们参与棚改、旧城改造项目。”
在今年一季度，武汉硚口片区成为供地大户，其推出的6宗地块均是城中村地块，出让面积达52.81万平方米，总成交额55.8亿。值得注意的是，6宗地块中位于长丰村的5宗住宅商服地块，全部被名流置业（现更名为“美好置业”）及其子公司拿下，总成交金额达53.7亿元，总成交土地面积50万平方米，总体量近200万平方米。
其实早在2012年，名流置业就已经介入硚口区的旧城改造项目。中国房评报道查阅名流置业的公告显示，其在2012年已与武汉市土地储备中心、硚口区长丰街办事处签订项目协议，预计投资金额高达65亿元。
其后的两年时间里，名流置业在武汉彻底走上参与旧城改造与贷款融资的交叉轨道。截止到目前，除了刚拿下的长丰村的大体量旧城改造项目以外，名流置业参与的旧城改造项目还包括邓甲村、新湖村、建和村等四大城中村改造项目。
名流置业为武汉旧城改造项目贷款融资的动作则更加频繁。据中国房评报道不完全统计，名流置业仅在武汉为旧城改造项目贷款融资的规模就高达30亿元。今年2月份，名流置业通过长城嘉信募资10亿元；去年9月份，通过上海新东吴优胜资产管理有限公司增资9亿元；去年年底，向平安银行股份有限公司武汉分行贷款4亿元，向中国工商银行 武汉黄浦支行贷款8亿元。
中国房评报道查询名流置业今年一季度公布的财报显示，其归属上市公司股东的净利润同比下降15%，仅长期借款单项就高达34.4亿元，同比增长138%，贷款金融机构涵盖民生、兴业、新华、中铁、信达、华融等多家银行、信托及资产管理公司。根据多家券商披露的数据显示，目前名流置业的资产负债率已经接近70%。“很明显，现在重担都压在这些参与棚改、旧城改造的开发商身上。政府实际上利用棚改、旧城改造，这两年卖的地更多了。要是武汉崩盘，一定是开发商被拖死。”
卓尔发展 集团的一位知情人士告诉中国房评报道，这家在武汉深耕多年的房地产企业，却极少直接参与武汉的棚改和旧城改造项目，其唯一与旧城改造有关的项目，是承接汉正街整体拆迁的汉口北项目。
上述分析师也认为，目前棚改和旧城改造带来的刚需，会使武汉楼市短期内有上扬，但是随着两三年后这些棚改和旧城改造项目相继入市，必然会抵消创造的刚需。
“未来两三年武汉楼市会存在两个风险。”该分析师指出，“一是这些在棚改和旧城改造项目中投入巨大的开发商会出现资金问题；二是未来两三年里，棚改、旧城改造项目入市以后，一定会抵消掉现在带来的刚需，供过于求。”
一万亿的棚改资金，能否使这些看空的理由起变化呢，我们拭目以待吧
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