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继杭州、常州后,无锡的开发商也在价格上做起了文章,却显得相当委婉。
4月20日,龙湖在无锡的滟澜山项目以4500元/平方米的价格开盘,而这一区域的均价在8000元/平方米左右。龙湖开出的这一价格,几乎是同区域房价的一半。
有研究机构测算,按当前的库存量和今年一季度的去化速度,无锡的去库存周期约为29个月。由于看淡后市,开发商在无锡拿地意愿大幅下降。据中国指数研究院统计,无锡市已经连续两个月出现了土地零成交的现象;其中2月和3月的土地成交量均为零。
面对楼市的成交低迷和库存压力,4月22日,无锡发出通知,将购房落户门槛从70平方米降到60平方米。业内人士分析,无锡此举可以打开目前无锡的刚需市场,达到去库存的目的,无疑是救市之举。
价格低开避谈降价
龙湖项目的低开并非个案。
在3月底开盘的无锡恒大城,打出了5880元/平方米起售,均价6680元/平方米的开盘价;而这一区域楼盘的价格在7000-8000元/平方米左右。因为与同区域楼盘在价格上有足够的吸引力,3月23日开盘当天这一项目的销售额就已近1亿元。
不过开发商表示,自己并没有降价。我们是首次开盘,因此谈不上降价。恒大城销售人员说。
很多无锡房企都准备走价格低开的路子,而不是通过直接降价的方式来加快销售。无锡当地一家开发商说,大家都希望通过调整价格来加快销售。有一些老项目甚至通过新开不同的产品、重新定价的方式来调整价格。
无锡当地房产机构向记者指出,3月底无锡的苏宁悦城因降价引来的风波,使得无锡房企对降价变得很小心。当时,苏宁悦城项目的同类产品由此前的1.2万元/平方米降至9700元/平方米。降价后,这一项目的老业主要求退房,售楼处也被砸。
这事情在无锡震动很大,开发商都不敢明着降价。但大家也看到一点,降幅比较大,销售效果也确实不错。所以现在开发商都很小心,不会说自己降价。无锡一家开发商说。
据无锡乐居房产的信息,无锡一个名为香缇半岛的楼盘3月份的报价为1.2万元/平方米,而4月该楼盘的最新报价已经降至6500元/平方米,相比上个销售周期价格下跌了45.8%。
香缇半岛销售人员4月21日告诉记者,1.2万元/平方米卖的是别墅,定价6500元/平方米的是新开盘的公寓,因为是两种不同的产品,所以谈不上降价,也没有客户来砸售楼处。
虽然没有说自己降价,但售楼人员告诉记者,这一价格其实比同一区域同类产品价格低了约500元-1000元/平方米。
这个项目土地成本都要三千多,加上建安、税费和各种成本,现在基本上是以成本价在卖,没什么利润。从周围情况看,周边楼盘要卖到7000元/平方米。香缇半岛的销售人员告诉记者,之所以走低开路线,也是出于销售压力。
位于无锡太湖新城板块的朗诗太湖绿郡,则以精装改毛坯、送面积的方式,对新产品的价格重新进行定价。
据了解,此前太湖绿郡精装修的均价1.38万元/平方米,毛坯房的均价约9000元/平方米;而近期毛坯房的售价下调了1000元-2000元/平方米。
精装修的房源价格没有变,但毛坯房最近在搞活动。本月26日我们开盘的1号至4号楼有优惠,均价在7000元-8000元/平方米。三室房型的房源,还将赠送10平方米的面积。此外,我们还有几套位于一楼和二楼的毛坯房,起价只有6100元/平方米,但数量很少。朗诗太湖绿郡销售人员4月21日告诉记者,
去化周期需29个月
分析人士告诉记者,无锡开发商现在之所以采取低开的方式跑量,是想以价换量。而价格低开的背后,是无锡因库存量过大,开发商对销售的担心。
现在卖什么价格,明年甚至后年可能还是这个价格。与其这样,不如早点出货回笼资金。因为无锡的库存量并不是个小数目,而今年的销售却下滑得很厉害。亿瀚智库分析师张化东向记者表示。
据亿瀚智库统计,无锡去年全年共销售商品住宅517.3万平方米,销售套数为4.47万套,月均销售面积为43.1万平方米。今年一季度,无锡的月均销售面积只有29.3万平方米。而截至今年一季度无锡商品住宅可售面积约857万平方米,可售套数超过5.82万套。
无锡克而瑞一位经理也告诉记者,今年内一季度无锡商品住宅(含别墅)成交量约88.51万平方米,这一成交量比去年同期下降了约三成。
分析师指出,无锡成交量的下滑,也加大了库存量的去化压力。
按去年的去化速度,无锡的去化周期约为20个月,而按今年一季度的去化速度,则需要29个月。张化东说。
我觉得今年无锡刚需楼盘会比较麻烦,阶段性的困难是供应量太大了。但高端需求仍然很强,这从一些楼盘价格略做调整就可能获得销售量就可以看出来。改善型需求的限购如果在无锡能松开,对高端需求将更是个利好。融创集团董事长孙宏斌近日在无锡香樟园的发布会上表示。
对于无锡楼市目前的现状,同策房产研究总监张宏伟向记者指出,无锡、常州一些供应量过大的区域,价格正在进行深度调整。
整个长三角地区楼市低迷的问题会持续很长的时间,这也与去年下半年以来不少开发商过于乐观有关,拿了高价地,今年楼市却陷入低迷、销售遇冷。而今年信贷的收紧,更使得一些项目的资金周转速度降下来。未来销售环境的竞争会进一步加大,开发商为了回笼资金,会在价格上做出让步以适应新的市场环境。张宏伟说。
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