上海自贸土地流转真正破题，全国盘活工业土地有望跟风

上海政府日前下发文件，着力盘活、优化存量工业用地，符合规划条件的存量工业用地在补足地价后转型为研究总部、商业办公、教育养老等类型用地。

（这段时间还有一则消息：国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上透露，今年将强化土地供应调节，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模，减少工业用地，“盘活存量、严控增量”。）

与此同时，筹划已久的上海自贸区土地流转条例浮出水面，有望近期公布。据上海证券报，自贸区将有望允许将工业用地流转为工业、商业和办公用地三种属性的综合用地；

目前随着北、上、广、深等一线城市人地矛盾日益紧张，上海此次对存量工业用地流转的探索对解决大城市土地稀缺有着重大意义。

上海土地新政：盘活存量工业用地

近日，上海政府下发《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，只在盘活工业用地存量，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。上海政府消息网址：http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node2319/node12344/u26ai38757.html

上海此前已明确，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增长”。截至2012年底，上海的工业用地总量已累计供应856平方公里，占建设用地比重的28%，土地利用绩效水平差异较大，布局结构有待进一步优化调整。

《办法》允许开发主体通过存量补地价方式，将工业用地转型为研发总部、商务办公、教育养老等类型土地。

对于补缴地价的标准，《办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150％，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70％；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70％。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。

筹划已久的上海自贸区土地流转新规浮出水面，有望近期公布。

据上海证券报，自贸区将有望允许将工业用地流转为工业、商业和办公用地三种属性的综合用地：

上海自贸区土地拍卖相关人士向上证报资讯透露，近期上海自贸区土地流转相关条例有望公布，土地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。具体来说，土地所有者拥有的土地性质为工业用地，那土地所有者只能在土地上造最多两层的仓库。而流转为商业用地后，所有者可以直接造数十层楼的写字楼，并将其出租获利。

上海市国土局从去年开始规划自贸区土地流转方案，目前已接近完成。上海证券报称，此前自贸区管委会考虑将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地。目前，如能流转为综合用地，则与此前的设想相比，还多了办公用地这一层功能。

对于自贸区内的“地主”们来说，土地流转将为其带来重新估值的机会，许多企业的资产价值将产生巨大改变。

上海工业土地储备：

1、怡亚通：洋山港供应链基地建于上海自贸区四大区块之一的洋山港保税区，占地面积5.44万平方米，建筑面积9万平方米，一期近3万平方米已于2013年初建成并投入使用；

2、中储股份 ：全资子公司上海中储临港物流有限公司也在洋山港保税区内拥有2.4万平米仓库库房及1万余平米货场；

3、外高桥：本月初公告，其在自贸园区内目前地上已建物业地上建筑面积317万平方米，在建物业地上建筑面积115万平方米，未建物业地上建筑面积320万平方米。（外高桥拥有土地面积占自贸区总面积18％！ 而这18%里有8成是工业用地。其拥有总建筑面积8平方公里物业储备，基本都在上海自贸区内，待开发物业总建筑面积则为3.84平方公里。）1平方公里=1 000 000平方米

4、海博股份 ：区内拥有11万平方米土地。子公司海博物流全供应链公司在临港自贸区物流园区内，占地165亩，拥有三座高台常温仓库共60000平方米；

5、锦江投资 ：拥有6000平方米土地；

6、交运股份 ：拥有临港产业区港口发展有限公司35%股权，后者拥有土地储备；

7、浦东金桥：拥有1.78万方仓储土地，同时控股股东参与临港建设，临港地区有20万平土地储备；

8、东方创业：旗下子公司参股的东方国际物流将在洋山深山港物流园区内购入土地约120亩；

9、机器人 ：将在上海建设国际总部，以优惠价格受让金桥集团不超过5000平方米房屋作为其办公用房，并在金桥临港综合区规划6万平方米用地作为一期产、学、研基地。

上海推动土地流转 存量工业用地可转为商业用地
自贸区/土地流转 文 / Guevara 2014年04月22日 17:42 来源：华尔街见闻