徐家汇一地块"身价"飙过200亿 创上海土地出让最高总价 2013年9月5日 13:20
来源:东方网 作者:张骏斓 选稿:陈莹雪
东方网9月5日消息：据《新闻晚报》报道，今日上午，沪上土地拍卖今年重头戏开幕，起始价就高达175.2611亿元的徐家汇中心项目正式进入现场拍卖阶段。最终经过半小时、近百轮的竞价，港企大佬新鸿基旗下威万国际投资有限公司以217.7亿元，溢价24.2%的价格摘下该地。至此，该地块创目前上海土地出让最高总价。
一刻钟拍卖价突破200亿元
9点半，新鸿基和九龙仓联合体两家竞争企业悉数到场，在拍卖师宣读竞买要求后，两家房企开始举牌竞价。
首先加价幅度为500万元，但仅过了18轮举牌，拍卖师将加价幅度上升至5000万元，但仍未阻碍两家房企的举牌幅度，仅过了一刻钟，新鸿基就将价格突破200亿元，随后拍卖师再度回调至1000万元加价幅度，两家房企仍你争我夺，频频举牌。最终当新鸿基将价格推至217.7亿元时，九龙仓联合体在拍卖师的三次确认情况下仍未举牌，成就了新鸿基。
资料显示，徐家汇中心项目地块即徐汇区徐家汇街道57、150、151街坊地块，出让总面积
99188.8平方米，土地用途为商办、餐饮旅馆业用地，地上建筑面积约58.42万平方米，地下建筑面积不小于20万平方米，其中经营性建筑面积不大于12万平方米，地下停车库建筑面积不小于8万平方米。这幅地块的起始总价达到惊人的175.2611亿元，按照58.42万平方米的地上建筑面积估算，起始楼板价约为30000元／平方米。若加上12万平方米的地下经营面积，徐家汇中心项目地块的起始楼板价将降低至24888元／平方米。按照最终成交价格而言，其地上建筑面积估算，最终楼板价为37264.6元/平方米。业内人士表示，项目总价并不高，开发商自由操作空间很大，但从散售角度而言，其近4万元/平方米的楼板价，未来售价市场认可度还有待观察。
业内认可港企擅长风险把控
对于全港企参与本次竞拍，业内人士直言，港企擅长于高端物业开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，这使得他们在风险把控上领先其他国企一步。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度，港资地产商的行动速度明显快于内地房企。我们研究发现，如果上半年楼市形势继续维持，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的4家增至7家。“对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度，千亿军团的房企似乎落后一步，以徐家汇中心地块为例，首先被新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置业等这些港资企业抢先一步。最终入围的两个潜在买家也被港资企业—新鸿基、九龙仓—恒基联合体抢得先机。或许短期内来讲，这么高总价的地块对于每一个开发商来讲都不是一件简单的事情，或许部分开发商对于这么大体量的物业还存在一定经营风险的担忧。 ”张宏伟说
对于这些港资企业来讲，其拿地选择目标就仅局限于市中心优质地块，擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发，毫无疑问，这些优势成为他们首先向“徐家汇中心项目”等市中心优质地块抛绣球的重要原因。
上海市规土局方面在发布预申请公告时表示，这一地块地处徐家汇城市副中心，地块开发建设须符合徐家汇城市副中心现代服务业集聚功能定位，希望“具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动”。根据出让方要求，徐家汇中心项目中不小于60%的总建筑面积应保持有10年以上，其余建筑物原则应整栋出售。在进行房地产登记时，办公建筑最小基本单元以“层”、商业建筑最小基本单元以 “幢”予以登记。 60%的自持物业在10年后才可按登记单元销售。将来，竞得人在支付全部出让价款后，完成投资开发总额25%以上，才可以进行股权转让。可见，在徐家汇中心项目地块的出让中，出让方对竞买人在商办物业开发、持有运营等方面的能力和经验十分看重。
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