首单土地流转信托

北京信托推股权化双合作社模式 首单土地信托落地无锡阳山

2013年11月07日09:04来源：21世纪网-《21世纪经济报道》

　　本报记者 赵晓菲 北京报道

　　继中信信托之后，又一家信托公司迈入土地流转市场。11月7日，“北京信托·土地信托之无锡桃园村项目”（下称“桃园村项目”）在江苏无锡落地。

　　该项目采取“土地合作社”+“专业合作社”的双合作社设计，即首先将拟进行信托的土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，土地合作社作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。

　　同时，阳山镇桃园村的水蜜桃种植大户成立“水蜜桃专业合作社”，北京信托代表桃园村土地信托将土地租赁给“水蜜桃专业合作社”。合作社全体股东均为该村有种植桃树特长的村民，员工亦为村民，解决了部分农民就业问题。

　　相比于引入外界第三方机构，将土地租赁给当地村民发起的专业合作社，能够充分发挥当地种植能手熟悉农村事务、土地特性、种植环境、种植技术、病虫害防治等优势，也能起到谨慎经营、慎重决策的作用，实现土地利用效益的最大化。

　　目前，除中信信托、北京信托，包括中粮信托、华宝信托等公司均在布局土地流转信托。

　　土地经营权股权化

　　阳山镇是中国著名的桃乡，水蜜桃的主产地，而水蜜桃产业已经成为阳山镇现代高效农业、生态农业及支柱性农业产业。为提高土地经营效率、实现规模经营，并保证村民能够长期受益，阳山镇决定设立土地信托。

　　土地流转信托的基本原理是农村集体组织或农户个人将土地承包经营权作为信托财产，委托给信托公司进行管理，存续期内由信托公司向受益人分配信托收益，信托到期后返还土地经营权。

　　此次“桃园村项目”11月7日正式成立，不设定固定信托期限，但不少于15年（最短至2028年）。

　　值得注意的是，如何将农民手中分散的土地经营权归集后再委托给信托公司是土地流转信托设立关键的一环。而桃园村项目中，北京信托引入了土地股份合作社，使土地经营权股份化。

　　具体做法是，在符合当地建设规划及土地利用总体规划的前提下，依据《中华人民共和国农民专业合作社法》等相关法律法规，以村民自愿为原则，桃园村村民以其享有的、已经确权到户的土地承包经营权作为出资，并按照规定依法履行相应的土地评估作价流程，入股成立桃园村土地股份合作社。土地股份合作社依法享有土地经营权，其合作社成员取得由惠山区农办发放的土地股份合作社股权证书，享受信托计划受益权。

　　北京信托相关负责人称，如上设计是为未来实现土地流转信托收益权份额化并且凭证化做准备，未来农民可以凭借标准化的“土地受益凭证”定期领取收益，甚至这一凭证还可以进行转让。但是根据目前现有的法律规定，信托计划还不能发行受益凭证。

　　另一方面，土地股份合作社未来还可以以股权作对价进行相关产业的投资，使土地股份合作社成为一个经济主体，而不是行政化的组织。

　　种植合作社锁定土地用途

　　北京信托总经理王晓龙曾表示，土地信托通过将农民的土地承包经营权转化为信托受益权，使农民摆脱了对身份的依赖。土地信托没有使农民真正丧失土地，而是将农民从土地中真正解放出来。土地信托流转后，将加速农民向农业工人身份转化，有效推进城镇化进程。

　　不同于中信信托引入第三方服务商安徽帝元的做法，桃园村项目土地的经营主体为“灵俊水蜜桃专业合作社”，合作社全体股东均为阳山镇桃园村有种植桃树特长的村民，农民可成为合作社雇佣的农业工人，获得工资性收入，也解决了“失地”农民的就业问题

　　前述北京信托相关负责人称，通过将土地租赁给“水蜜桃专业合作社”提前限定了土地使用用途，避免了土地在流转过程中土地使用人出于利润最大化的片面考虑进行土地经营决策，从而忽视了农业生产的生态影响、社会影响。另一个市场关注的便是信托收益的分配问题。

　　中信信托安徽宿州项目中，农户的收入为“基本地租+浮动收益”两部分。基本地租部分的确定标准则约为每亩1000斤中等价格的小麦产值。在扣除土地整理人的投入成本以及各种服务和管理费用后的土地收入增值部分的70%以“浮动收益”形式返还农户。

　　无锡阳山镇桃园村项目中，收益由“固定收益+浮动收益”两部分组成。信托成立后，每个信托年度受益人按照其持有的信托单位享有固定信托利益；随着土地、果树的培育投入期结束，数个信托年度后，受益人除了前述固定收益外开始享有浮动收益。

　　除此之外，按照北京信托的设计，其还将根据相关主体的融资需求，开发资金信托产品，为相关主体提供投融资服务，比如为水蜜桃专业合作社提供前期资金支持，为村农提供财富管理信托服务，从而形成“财产权信托”和“资金信托”平行推进的“双信托结构”。