外高桥土地保守估值8194亿！！估值太高，求更正!!_guolei83

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因前天本人发的帖子“由陈永洲失实报道中联想到的外高桥“台州公司”事件 ”因涉敏感话题，刚被管理员封了。特把贴中顺带计算的648的土地估值转帖过来。估值方法比较粗糙，但个人认为对于648的土地到底价值几何，能说明一些问题。计算方式不合理之处，还希望大家多交流。

大家对648最为关注的是土地资源，其实648不仅是土地，物流贸易也占主营收入很大一块，物流贸易以后再聊，我们先看看大家最为关心的土地，保守的估一下648土地价值有多少。

“10月23日，中国(上海)自贸区区内首桩地块转让落定（项目地块位于外高桥保税区美盛路，占地面积为10005平方米），转让项目从7381.64万元的评估价值，到1.2亿元的挂牌价，再到2.3亿元的成交价，溢价212%。这样的东“三级跳”让自贸区牛股外高桥的董事长舒榕斌都感到惊讶。土地正是外高桥的长项。在场的专业投资者个个都将眼光盯紧了外高桥最有价值的资产。
对此，舒榕斌并未给出明确的财回复，只表示公司还在对物业情况进行梳理，未来可能会公告。不过，他还是给出了一些概括性的数字：“外高桥综合保税区10平方公里、保税物流区1.03平方公里、森兰地块6.01平方公里、物流二期2.73平方公里和保税区南块的1.67平方公里，以及启动一块面积为1平方公里的土地。”

上面是媒体对10月24日648召开的临时股东大会报道中的一段。由于土地面积是由外高桥董事长在股东会上说出的，应该是真实数据，而且只会少不会多。我们就根据这个数据做一个粗略估计。
我们分三块来计算648的土地价值，第一部分是自贸区内“外高桥综合保税区10平方公里、保税物流区1.03平方公里”共11.03平方公里，第二部分是森兰地块6.01平方公里，第三部分是“物流二期2.73平方公里和保税区南块的1.67平方公里，以及启动一块面积为1平方公里的土地”共5.4平方公里，这部分土地文中未明确是否在自贸区内，我们根据保守原则，按自贸区周边土地计算。

第一部分土地：
根据23日自贸区内首桩地块转让，工业地占地面积单价在2.3万元/平米。648在外高桥综合保税区10平方公里、保税物流区1.03平方公里，总共11.03平方公里。当中在外高桥综合保税区有部分土地是商业性质的，我们因为是保守估算，所以11.03公里全部算作是工业地块。2.3万元/平米*1103万平方米=2537亿

第二部分土地：
森兰地块6.01平方公里。森林地块土地为商业性质，根据目前森林周边房价4.5万/平米，容积率为2来计算。601万平*2*4.5万/平米=5409亿

第三部分土地：
“物流二期2.73平方公里和保税区南块的1.67平方公里，以及启动一块面积为1平方公里的土地”共5.4平方公里。由于这部分土地不清楚到底是否在自贸区内，我们就按自贸区周边工业土地计算。周边工业土地价格本人不是很清楚，假设只有自贸区内工业土地的1/5价格计算，就是4600元/平米。540万平米*0.46万元/平米=248亿

三块土地价值总和：2537亿+5409亿+248亿=8194亿

8194亿！！！！连我自己都不太相信这个数字，但这个数字的确是有依据一步步算出来的。注意，而且这是在假设自贸区11平方公里土地都是工业土地的基础上进行的保守计算。自贸区无论是工业土地还是商业地产，未来都会有很大的升值空间，这个本人并没有计算。而且，前面也说过，外高桥保税区未来将建成自贸区内的CBD，大部分工业土地都会性质转变成为商业土地，而商业土地价值要是工业土地的6到8倍，这部分本人也一点都没有算在内。虽然本人这种计算方式比较粗糙，并不是最合理的计算方式，但保守的计算原则应该能抵消部分不合理之处。目前公司市值才420亿不到，要翻近20倍才到8149亿这个保守的土地估算价值。

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