20
大家对648最为关注的是土地资源，其实648不仅是土地，物流贸易也占主营收入很大一块，物流贸易以后再聊，我们先看看大家最为关心的土地，保守的估一下648土地价值有多少。[淘股吧]
“10月23日，中国(上海)自贸区区内首桩地块转让落定（项目地块位于外高桥保税区美盛路，占地面积为10005平方米），转让项目从7381.64万元的评估价值，到1.2亿元的挂牌价，再到2.3亿元的成交价，溢价212%。这样的东“三级跳”让自贸区牛股外高桥的董事长舒榕斌都感到惊讶。土地正是外高桥的长项。在场的专业投资者个个都将眼光盯紧了外高桥最有价值的资产。
对此，舒榕斌并未给出明确的财回复，只表示公司还在对物业情况进行梳理，未来可能会公告。不过，他还是给出了一些概括性的数字：“外高桥综合保税区10平方公里、保税物流区1.03平方公里、森兰地块6.01平方公里、物流二期2.73平方公里和保税区南块的1.67平方公里，以及启动一块面积为1平方公里的土地。”
上面是媒体对10月24日648召开的临时股东大会报道中的一段。由于土地面积是由外高桥董事长在股东会上说出的，应该是真实数据，而且只会少不会多。我们就根据这个数据做一个粗略估计。我们分三块来计算648的土地价值，第一部分是自贸区内“外高桥综合保税区10平方公里、保税物流区1.03平方公里”共11.03平方公里，第二部分是森兰地块6.01平方公里，第三部分是“物流二期2.73平方公里和保税区南块的1.67平方公里，以及启动一块面积为1平方公里的土地”共5.4平方公里，这部分土地文中未明确是否在自贸区内，我们根据保守原则，按自贸区周边土地计算。第一部分土地：根据23日自贸区内首桩地块转让，工业地占地面积单价在2.3万元/平米。648在外高桥综合保税区10平方公里、保税物流区1.03平方公里，总共11.03平方公里。当中在外高桥综合保税区有部分土地是商业性质的，我们因为是保守估算，所以11.03公里全部算作是工业地块。2.3万元/平米*1103万平方米=2537亿第二部分土地：森兰地块6.01平方公里。森林地块土地为商业性质，根据目前森林周边房价4.5万/平米，容积率为2来计算。601万平*2*4.5万/平米=5409亿第三部分土地：“物流二期2.73平方公里和保税区南块的1.67平方公里，以及启动一块面积为1平方公里的土地”共5.4平方公里。由于这部分土地不清楚到底是否在自贸区内，我们就按自贸区周边工业土地计算。周边工业土地价格本人不是很清楚，假设只有自贸区内工业土地的1/5价格计算，就是4600元/平米。540万平米*0.46万元/平米=248亿三块土地价值总和：2537亿+5409亿+248亿=8194亿8194亿！！！！连我自己都不太相信这个数字，但这个数字的确是有依据一步步算出来的。注意，而且这是在假设自贸区11平方公里土地都是工业土地的基础上进行的保守计算。自贸区无论是工业土地还是商业地产，未来都会有很大的升值空间，这个本人并没有计算。而且，前面也说过，外高桥保税区未来将建成自贸区内的CBD，大部分工业土地都会性质转变成为商业土地，而商业土地价值要是工业土地的6到8倍，这部分本人也一点都没有算在内。虽然本人这种计算方式比较粗糙，并不是最合理的计算方式，但保守的计算原则应该能抵消部分不合理之处。目前公司市值才420亿不到，要翻近20倍才到8149亿这个保守的土地估算价值。
9
本人写作功底不好，这点东西，写了近一个小时，希望认同本文观点的朋友们点一下右上角的“推荐”，能上油的那就更好啦，先在此谢过！
3
作为媒体人，告诉你一个行业基本常识：
正面报道几乎都是假的；
负面报道几乎都是真的!
道理很简单：
吹嘘再离谱，没人来找你；
批评错一点，请你去坐牢!
楼主还是不要主观臆想为好
2
记者收钱写文章，那撸主花这么大精力写这个帖又为何？
1
机构：沪自贸区办公用地紧缺，转性在即[淘股吧]
大智慧阿思达克通讯社10月25日讯，随着上海自贸区挂牌后入驻企业的快速增多，有机构人士认为，对于大部分土地性质为工业用地的上海自贸区而言，土地性质转变是不可避免的。
也有机构人士认为，外高桥（600648.SH）定增预案中的部分子项目或已经涉及此领域。
海通证券一位房地产研究员周四向大智慧通讯社表示，随着大部分企业入驻上海自贸区，办公用地将成为上海自贸区最紧缺的土地种类。
上海证券一位房地产研究员指出，目前上海自贸区内大部分土地依然为工业用地，按现状，上海自贸区内土地性质转变是不可避免的问题。
如上述两位研究员的分析，上海自贸区管委会对于区域内土地性质转变也报开放的态度。
周四上午，大智慧通讯社从沪自贸区管委会规划土地咨询处了解到，对于在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人，可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地。不过需要通过相关部门的审批，并且补缴土地出让金。
另一家上海本地券商一位研究员则指出，作为上海自贸区开发主体之一的外高桥，其8月30日公布的定增预案中，其实已经显示土地性质转变的端倪。
该研究员称，外高桥的定增预案显示，在其对于上海自贸区一期5大平台30个子项目的规划中，跨国公司地区总部平台中的四个项目，既然为公司总部应当用于办公，而外高桥为该四个项目安排的地址，处卡尔蔡司项目外，均为仓库用地。
“这或许意味着相关的三宗子项目所用土地需要转变性质。”该研究员表示。
大智慧通讯社也就本次再融资方案中的子项目是否会涉及土地性质转变的问题，多次向外高桥内部人士求证，不过得到的回答均为，“由于再融资方案目前刚刚才公布，相关的细节问题目前还在研究当中。”
如之前所说，在自贸区的四个区域中，最适合作为CBD的就是外高桥保税区，而648在外高桥保税区有10平方公里土地，几乎是自贸区的外高桥保税区部分的全部土地。未来这个区域的大部分土地都会转为商用，商用土地价格是工业用地的8倍以上，从深圳前海目前的土地价格就可略知一二，前海目前土地价格在20万/平，上海自贸区的土地不会比前海价格低，所以未来土地工转商给648带来的增值空间巨大。而且在648的定增报告中3宗土地已牵涉转变性质，说明上层对“自贸区土地资源紧张，必须转变使用性质”早已达成共识。
1
楼主花这么大力气写这么多字什么目的？
1
外高桥(行情 股吧 买卖点)( 600648 )10月25日融资融券信息显示，外高桥融资余额540,386,647元，融资买入额94,507,462元，融资偿还额193,488,527元，融券余额149,688元，融券卖出量0股,融券偿还量0股。[淘股吧]
从这可以看出，648周五明显是融资客恐慌，多杀多。
31
评论(66)
收藏
展开
