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从“京7条”这次的具体内容看，与市场预期的房地产调控长效机制距离还很大。（
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首开，5年10倍，我先把话摆在这。当然，对于一年3倍的主，我这话太小儿科了。
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有理有据、、顶
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北京低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元格局将形成。自住型商品房将现有“一刀切”的调控思路切实转向长效机制的轨道，未来高端市场有望加速放归市场层面。
10月23日，北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，《意见》指出，北京今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。面向全市符合限购条件的家庭，保障房轮候家庭和本市无房家庭优先购买；购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。同时，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。之前，曾有消息传出，明年北京还将预计完成5万套供应。
“自住型商品房最终采取“宽进严出”的思路，虽然保障房轮候家庭及本市无房家庭可优先购买，但是将符合购房条件的非京籍家庭纳入对象范围却是首次，这也体现了自住型商品房作为“中端有市场”的解决方案，确实具有一定的落地执行性。”亚豪机构副总经理任启鑫对《商业价值》说。
据亚豪机构的统计数据显示，目前每年北京商品住宅的成交量在10万~11万套左右，如果明年能够实现5万套的自住型商品住房供应，那将占到市场总供应量的40%~50%。按照“宽进”的政策思路，自住型商品房的购买对象基本已经可以涵盖目前购房市场的主力刚需客群，一旦今明两年自住型商品房形成有效市场供量7万套，将对现有市场格局形成较大的冲击，平抑刚需项目房价的同时，其高占比也将有效拉低整体市场的成交均价。而与保障房一样的“严出”政策限制了溢价空间，可挤压相当一部分投资投机需求转向商办及商品住宅市场。自住型商品房一旦形成规模化供应，现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场，供需压力缓解的同时，市场预期也将得到抑制。
同时，由于保障房对比自住型商品房的价格优势仍然比较明显，中端与低端市场的价格与客群梯度仍然具有差异，因此保障房的客群流向自住型商品房领域的成本仍然较高，其客群占比也应该比较有限。这样一来，北京低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元格局也将形成。任启鑫认为，自住型商品房将现有“一刀切”的调控思路切实转向长效机制的轨道，未来高端市场有望加速放归市场层面。
以现在已经成交的几宗限房价、竞地价地块来看，自住型商品房售价受限，土地成本却仍然居高，房企利润率必然下降，这样一来，将该类住房产业化生产，降低建设成本并缩短上市周期，以规模求效益将成为开发该类住房的思路。未来自住型商品房的开发企业或将更多的集中在资金与建设成本较低、具有良好政府资源的国企与龙头房企中间。而在低端、中端与高端市场区别对待的三元格局下，未来房企的业务模式将更偏多元化，在以低端与中端住房市场作为高周转补充渠道的同时，商业及高端住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域，以谋取高利润。
“由于自住型商品房用地将占到北京市住宅用地的一半左右份额，商品住宅用地的减少，预示着竞争的激烈程度将会进一步增加，在地价托涨势头下，北京商品住宅价格将水涨船高。”任启鑫说。
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中国人民币外汇储备最近一个季度再次猛增，意味着国际资本对中国是信赖的，或者对美国不太相信。要不然国际资本怎么会卖美元给中国人民银行而持有中国的人民币？
我认为不仅国际资本，整个世界都会慢慢认识到，中国经济制度世界上最好，中国才是这个世界的最强者，人民币才是最值得信仰的。
国际资本不愿意持有美元，卖给人民银行让中国政府持有，这毕竟不是长久之计。因为中国政府也不愿意持有那么多随时有违约风险的破美元。这样，中国人民币取代美元成为国际储备货币就越来越有了坚实的基础。
所谓人民币国际化，是一种给美国人面子的提法，实际就是人民币逐步取代美元的策略。伦敦已经公开正式接受人民币了，全世界全面接受人民币不会太远。
人民币取代美元，中国不能没有周小川。他能破格留任中国央行行长，就与人民币要取代美元的伟大使命有关。周小川不是一般的天才，他对经济学对货币对资本的理解不是一般人能想象的。比如道德风险激励机制等概念一般经济学家很少用到，而这是他的理论的基石。所谓道德风险和激励机制都是讲人性的，关于人的最本质的东西。周小川已经把经济理论艺术化了。一般经济学家只会讲政府与市场的关系，讲政府与市场的对立。他们从没想过政府与市场是互补关系。
全世界信仰人民币了，不可能只买中国国债，中国股票也会买的。让老外引领中国人民买中国股票，这事挺滑稽的。但世界上滑稽的事就是多。
老外会不会买中国房子？我想会的。但中国政府对老外买中国房子会坚决说不。
我守望大牛市，相信李博士。
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说明：
从2013年中报来看：
万科：
综合毛利率为33.59%。其中：
广深区域占收入比例的36.01%，利润比例的40.77%，毛利率37.90%；
成都区域占收入比例的27.41%，利润比例的26.61%，毛利率32.50%；
上海区域占收入比例的20.07%，利润比例的17.79%，毛利率29.66%；
北京区域占收入比例的16.50%，利润比例的14.82%，毛利率30.07%。
保利：
综合毛利率为32.58%。其中：
广东区域占收入比例的30.94%，利润比例的33.59%，毛利率35.37%；
北京区域占收入比例的2.83%，利润比例的1.33%，毛利率15.37%。
首开：
综合毛利率为41.12%。其中：
北京区域占收入比例的66.89%，利润比例的88.11%,毛利率54.16%；
京外区域占收入比例的33.11%，利润比例的11.89%，毛利率14.77%。
从毛利率来衡量，首开是最赚钱的，如果最值得看好的房地产市场是北京，那么，首开在北京的收入占比远远高于万科和保利、毛利率也是最好的，如果未来北京房价的上涨速度快于全国其他地方，首开是最受益的。
从杠杆率来衡量，三家公司差不多，但万科的有息负债最小，保利和首开的有息负债占比比较大。
从历史周转率来衡量，万科最近7年平均总资产周转率为0.37,保利最近7年平均总资产周转率为0.31,首开 最近7年平均总资产周转率为0.25。
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房地产升值的逻辑是：产业和资本积聚，人口积聚（主要指拥有一定财富人口的积聚），土地的稀缺性与财富增长（首套与改善型住房需求）的矛盾越来越来突出，房价不断上涨。所以，只要城市的高速发展不停止，由于房地产企业拿地与卖房存在时间差，必然能确保房地产开发企业的高毛利。主流房地产企业的资产周转率、杠杆率（但有杠杆成本的不同）都是差不多的，区别就在于毛利，能不能以合适的成本拿到好地，这一点，首开比万科和保利要厉害。但首开的经营波动性会万科和保利要大很多，原因就在于首开经营地域集中于北京，而万科和保利经营区域的分散平滑了其波动。所以，长期投资（在中国城市化完成前）要买万科和保利，短期冲浪就应该买首开。
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“京七条”，没提控制房价，没提提高按揭首付比例及利率，没对发展商提要求。“京七条”只是对政府提要求。“京七条”暗示了中央“政府的归政府，市场的归市场”的精神。
我的解读是，“京七条”意味着北京要放开房产预售证控制，意味着政府要在全国范围内甩掉房价这个政治包袱。
我估计，限购限贷政策暂时不会退出，但不会加码。
保障房土地多了，商品房土地就会少。商品房就更缺。缺的东西一般都会涨价。政府如果没责任控制房价，就没有动力或压力提供太多商品房用地。政府只会多供应保障房用地。
我买房地产股赌的就是国家房地产调控政策的改变，来个极漂亮的房地产股戴维斯双击。“京七条”极大地增强了我胜利的信心。
……
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上证指数最低2122.68，上证50最低1601.66，交行最后一个补了4.14缺口，见底了，我猜
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