002285 世联地产，中长线牛股基因已然显露

招商证券-房地产服务业-星火燎原，方兴未艾-罗毅,廖爽-20131104
进入房地产行业的下半场，客户需求层次的提升催生房地产服务行业的发展，未来伴随城市功能和产业的进一步升级，房地产服务业占全行业总收入的比例将逐渐上升，并伴随由住宅主导转向商业主导的模式变迁；行业整体发展空间广阔，世联地产作为个中翘楚，将率先享受规模及先入优势，前程似锦。

全球房地产服务业：风起云涌，五足鼎立：房地产服务行业，围绕房地产开发、流转及运营环节，针对不同主体的服务需求开展业务，形成了包括顾问策划、资产评估、代理销售、二手经纪等多项业务板块；行业发展至今，涌现DTZ、CBRE、JLL、Colliers、Savills服务业五大行，地域扩张、产品线扩充及兼并收购成为五大行于上世纪80年底以来规模得以迅速扩大的主因；

我国房地产服务业：星星之火，燎原之势：纵观国际经验，伴随房地产开发业逐步走向成熟，房地产服务业应运而生，并成为房地产行业运行中不可或缺的重要一环。目前我国房地产服务行业正渐由传统粗放走向专业化、现代化，伴随严格的市场准入机制建立、全社会地产信息网络健全、服务迈向深层次、高附加值，未来我国房地产服务业将大有可为，必成燎原之势；

物业管理：空间广阔，专业化主导未来：当前我国地产服务商物业管理业务仍处起步阶段，无论是管理面积还是管理专业化程度来看都远落后于国际水平，一线城市高端写字楼委托管理项目大多由五大行等国际地产服务商包揽，而我国本土服务商的业务则主要集中于二线城市；伴随未来产业升级的持续，我们测算至2022年底全国二十大城市写字楼总量约为2.1亿平米，由此产生物业管理费总收入为247亿/年；

世联地产：中国房地产服务商龙头，优势尽现，前程似锦：作为国内一手房代理销售及顾问策划业务龙头，公司已完成全国布局，边际利润显著提高，新布局区域人均效能的增加，行业集中度的提升将保障代销业务的持续增长；公司在业务拓展选择上较为稳健，勇于舍弃不符合自身特点、后发劣势明显的业务（如电商等），从而集中力量进军物业资产管理、金融服务，稳步推进“集成服务”的实施，作为A股中绝无仅有的房地产服务业标的，世联地产将以其“咨询+实施”的优质模式和卓越的战略管控在未来为投资者交上一份满意的答卷；预测公司2013-2015年营业收入分别为27亿、35亿和43亿，EPS为0.76、1.00和1.21元；

转：世联地产明年业绩预测
机构的预测在0.95-1.15之间，给20X的估值，目标价在17-23之间。看了机构的报告，他们在预测代理和顾问业务的收入方面基本到位，金融和资管方面也没有给予过高的期望值，以世联的经营现金流和自由现金状况，给20X的估值并不高。但如果要提升，就必须要向市场证明金融和资管这两块新业务能够做得起来。

排开新业务，明年机构对明年的收入增速预测合理，但净利增速我认为是偏低了，原因在于他们大多假设毛利率和净利率保持平稳。我偏向于代理和顾问业务的利润率（毛利和净利）从13-15年保持上升趋势，恢复到18%-22%的净利率左右。

12年年报中提到，近一半的19家地区分公司还处于3000万收入以下的亏损状态，这批公司逐渐扭亏为盈并加速，成13-15年的利润率提升动力来源。09年公司刚上市时，两千多人创造1.5亿的净利，今年14000人创造3亿的净利，可见人均效益的可提升空间是相当大的。

还有，去年四季度由于激励效应，”偷“了今年一季度的部分业绩，今年相对平滑，所以明年的一季报也会有所得益。综合起来，明年的业绩在1.2元以上吧。。。

股东减持如何考虑？
董事长陈劲松：世联地产一致行动人太一致了，大家一起捆3年。我也感觉不好意思，和我一起创业，20年，他们也需要改善生活，希望大家理解。除此之外，随着QFII的开放，他们反映说你们流通股太少了。在这两个基础上，我们减持了一部分。在转增，送配股，这方面我们做的比较谨慎，因为这个意义不是很大，我们要维持每股的EPS。第二，这些股东的减持，加上QFII等的增持，我们觉得目前世联地产的持股比例，相对越来越均衡。这也是我们愿意看到的。未来会不会再减持？我不知道，我不是他们。我只能说，作为世联地产大股东，我本人对世联地产股价是非常看好的。我在前一阶段还增持过一些。我个人增持也就是象征意义。我本身对世联地产未来非常看好。

问题12：对市场看法？
世联地产吴志辉：最近一周的上门量非常不错，前面两周突破3万，最近一周3万5，最近8月底9月应该成交还是不错的。目前大家担心的是需求，目前需求看上去受到利率价格的影响有一点，但今年更多的还是价格保持高位。今年下半年推盘量比上半年还是要多一些，接下来2-3个月的成交没啥问题。

参与单位名称及人员姓名
中信证券、博时基金、大成基金、工银瑞信基金、光大保德信基金、广发基金、海富通基金、华安基金、华宝兴业基金等110家。
时间：2013年08月26日  15：30-16：30

财务总监王海晨总介绍财务情况：
各位投资者下午好。现在和大家汇报一下财务状况。2013年上半年公司营业收入达到10.7亿，同比增长55.71%，净利润同比增长145%，主要是代理业务增速较快，加上去年基数比较低。我们同时预测1-9月净利润增速在80-120%之间。特别要提一下我们的经营性现金流状况，以往每年上半年经营性净现金流状况都不是很好，主要是现金流出支付员工工资，特别是春节奖金的金额比较大。历史上最好的一个年份是2010年，勉强能够达到上半年经营性净现金流为正，但今年经营性净现金流为正1.68亿元，同比增长300%。基本情况就是这样。

如何评价巴菲特收购一家小型地产代理公司？
世联地产吴志辉总：我们应该留意到巴菲特收购的背景。美国市场2012年之后，市场就非常好，地产公司业绩也有好的增长。今年以来，巴菲特已经收购了三家中介公司，我们知道巴菲特是全球知名的价值投资者，说明他对于中介价值的认可。这也会促使A股机构投资者对于我们有一个新的认识。

公司最近收购北京一家公司，有了一些新业务。我们也要学CBRE，那么他是怎么赚钱的？新的盈利模式是什么？
战略投资部刘总：CBRE业务结构三大块，一块是基础业务，包括物业管理、租赁和销售业务，这是整个业务的基础，占收入80%；第二块是中间业务，包括评估、按揭中介、顾问业务；最上面是基金管理金融服务业务。
我们以CBRE为标杆，CBRE业务体系中，物业管理业务是基础业务，我们发展资管业务，也是想通过物管业务搭建基础平台，再叠加销售和租赁业务。这是我们的出发点。

股权激励方面：之前做过激励，废除了。行业环境都不是很确定。现在这个环境是不是好了？
董事长陈劲松：我们上次搞了股权激励之后取消，很多基金公司，觉得我们做人有问题。这不是赚流通股东的钱吗？我们是非常真诚检讨。我们也没有趁着股价低搞股权激励。

未来怎么考虑？
希望基金给我们提意见。我们仔细对我们公司中层以上进行了访谈，进行了一系列分析，我们发现短期内不做股权激励是好的。第一，和上次失败有关。我们一搞就是负激励。我们业绩很好，员工付出很大努力，但是股市貌似和业绩没关系。比如去年和今年，我们努力没有用。这是一个很大教训。第二，一搞股权激励先花了很多成本。第三，中高管年龄偏低，五子登科的时候，全是钱的事情。所以我们就是现金激励。股权激励，实际上培养投机心理，我是觉得没想好。未来，在公司市值到100亿的时候，做股权激励，长久性业务转型已经有眉目了，再考虑。过去几年，国家再狠的政策，对我影响也没那么大。但现在投资者担心我们没有永久性业务，我们这次转型就是要搞这个。当然，A股股权激励受到诸多限制。我们统计下来，股权激励成功的并不多。

市值100一的时候，股价24元

7年来，销售增长率平均年复合47%；从偏居一地的深圳，到全国代理销售遥遥领先的地产服务公司。
公司上市后，前2-3年地产调控，公司逆市布局全国42个分支机构，费用增长较快，导致利润成长性小于20%；
另外就是由于地产销售结算原因，结算周期是6-9个月，导致利润增长落后于销售增长；
今年是全国布局彻底完成的元年，边际利润出现了，所以利润开始超越销售增长率了；
基本面保守估值12元以上，略有事件驱动后合理估值20-25元；乐观估值25-30元；激进估值40元（需要几大要素出现共振）；

不错不错，谢谢

已套 中长线看好 希望不要让我失望

从美国城市化进程中地产业收益率图表上看，目前刚好就是房地产服务业回报率起飞之时
世联地产在全国一手房销售总份额中，前年市场占有率2%，去年3%，今年3季度已经占据4.1%的全国份额， 公司预计后年达到7%-8%。
世联地产从深圳起家，目前深圳新房销售，每2套住宅就有1套是世联地产代理销售出去的。无他，它能帮助房地产商获得更好的销售价格，更快的周转率。毕竟1000多万中产以上家庭的老客户沉淀、1万人的销售团队组成的平台。董事长口必称：“平台不败”！

美国经验：房地产服务业在城市化后期将仍有非常卓越的投资收益

这是一个附属的概念。未来因该概念大幅上行可做高抛，毕竟和它目前概念上的收入还早着呢。

转：长期的投资机会
华泰证券( 601688 )研究员钱恺指出，三中全会的重要性在于给出未来5~10 年内经济改革的基本原则，为随后的改革政策细节提供全方位理论支持。因此，应该将三中全会理解为长期的投资机会，而不仅仅局限于短期题材的炒作。建议关注三中全会相关政策措施真正落实带来的改革红利，以及需找未来长期受益板块的投资机会。

“几乎每次三中全会都会对未来几年的经济政策产生较大的影响，二级市场上也表现得很明显，这个”383“方案使得现在的投资思路更加清晰。”深圳某基金公司分析师告诉本报记者。公开的“383”方案，就是由最高智囊团国务院发展研究中心初步提出的改革设想，包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的新一轮改革的基本思路和行动方案。业内人士表示，这可能是未来三中全会顶层设计的一个蓝本。建议投资者可以从土地改革、国企改革、养老服务等五大思路布局。

五大投资思路
思路五：养老产业关注医疗医药养老地产
在“383”方案中，没有专门提到养老产业，但在对其他领域的改革中，“养老”多次现身。而且此前中央层面连续发文，为养老产业提供全方位支撑。因此，多数券商机构认为，养老产业将成为今后一段时间A股较为活跃的投资品种。“养老产业刚刚起步，未来发展空间巨大。”有券商分析师称。

在分析师看来，在养老产业链中，最为看好的就是医药、医疗服务，以及部分涉及养老地产、养老机构服务等的上市公司，如乐普医疗( 300003 )、和佳股份( 300273 )、世联地产( 002285 )、上海三毛( 600689 )等。