2013年功课之一几只地产股的历史数据分析

住宅地产公司的PE有什么用？那些项目都是一锤子买卖，今年世道好，销售额大增，明年结算的利润就很大；明年公司没有拿地，没项目卖了，公司可以解散。没有持续稳定的经营收入，PE指标毫无用处。
它的毛利率指标和净利率指标也没有什么用。如果公司在北京二环拿块地，那肯定做成高毛利低周转；公司在小城市拿块地，那多半要做成低毛利高周转的项目。

招商地产

历史上PE、PB波动较大，主要体现在06、07和09年。其余年份PE都在20倍以下，PB基本都在2倍以下
并且净资产增长率小于净利润增长率，不算股权融资的情况下
长期来看，如果PE不变，市值增长倍数与净利变化倍数相同，并且PB值是趋向增加的

然，弄懂不敢奢想。只想尽量获取历史数据变化范围以为鉴
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地产股从财务指标上非常难以判断，因为产品和经营策略经常是变化的，公司在某些项目上高毛利低周转，在另一些项目上低毛利高周转。

原来如此
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万科净利润率也在降低,主要是09年后拿地成本,人工成本一年比一年高,还好现在建材成本有所下降.

招商地产 ：
总资产规模由资产负债率和净资产决定，06年以来增发和可转债增厚了净资产，对公司快速功不可没。
那么，最近2年的发展速度可否认为是自生性发展速率的常态

招商地产之观察：
1  净利润率为近8年低位，今后是触底还是趋势延续；
2  73%资产负债率低于万科的79.75%，还涉及净负债率概念，并非不能进一步增加。如进一步增加，那么今后该指标发展又如何；
3  由于净利润率的变化，从02、03、04年算起，营收变化倍数小于净利润倍数。其余年份算起，则净利倍数小于营收倍数。作为销售规模250亿的公司，未来营收变化倍数如何。这个问题从存货规模上可以得出近似答案。

招商地产：
1  近10年数据，从02年38.5亿营收增加至12年的253亿，为10年前的6.6倍。净利润从2.4亿增加到33.2亿，为10年前的13.8倍，净利润率翻倍。
2  历史净利润率变化波动颇大，02至08年连续增加，09/10年连续下降，11年增加，12年下降。历史营收增长率变化幅度颇为波折，包括3年负增长，包括一年增长近200%。显然，净利润率和营收增长率同步增加，则净利润增幅更大。这种明显的双增只有在07年才出现过一次。其余年份，要么营收微增或下降、净利增长率大幅增加；要么营收暴涨、净利率下滑，典型的是09年，营收+200%、净利率腰斩。
3  尽管最近4年净利润增长率近30%，但其中净利润率和营收增长率变化是跷跷板走势，这令判断今后净利变化十分困难；
4  12年净利润率为13.1%，为近8年低位。是触底还是趋势延续？
5  资产负债率存在2个峰值，06年和12年，超过70%，07年以来是连续增加的，说明公司资产规模借助杠杆率增加快速扩张。总资产增加是营业规模做大之保证，资产负债率如不能进一步增加，则其增加幅度接近为净资产增长率，这将低于近年来的增长率；
6  最近4年，存货规模3倍于当年营收，存货可维持数年发展。最近2年，预收帐款超过当年营收，业绩锁定情况明确。