2013年功课之一几只地产股的历史数据分析

荣盛发展
09年以来，众多地产股走势基本有3类，一是像万科保利招商地产一样，涨、跌、横再至接近09年高位；一类是在09年相对高位进行低位盘整，如北京城建，鲁商置业；还有一类是创出09年以来新高的，比如荣盛发展。

与08年底比，12年营业收入增至6.6倍，净利增至5.8倍，股价创新高不足为奇
是什么原因让荣盛发展可以获得远超过其它地产公司的发展速度，公司有哪些数据与众不同？
房地产业是这样的行业：自己出小部分钱，再融资几倍的钱来做生意，生意规模一方面和总资产有关，还与营业周转速度有关。仅握资产，周转慢，则营收少，周转快则营收多。荣盛发展就是行业里周转速度最快的地产公司。

山东的二三线城市小规模地产公司, 毛利率低,净利率低. 过去几年营业和净利增速缓慢, 资产负债率处于高位, 净资产收益率却不算高, 应是低净利率所致.
一个特别点在于,该公司当年预收帐款与次年营业收入差距非常之大, 之前几家公司未有这样的情况. 难道是预收了帐款后拖超过1个年才交房?
存货/营收比例较高,体现为高存货特征, 去化过程才是利润释放过程
研报给出的什么重至净资产相当之高，应于高库存有关，业绩释放与开发速度及去化过程有关，后续关注

保利地产

1  销售规模高于招商地产, 低于万科;
2  历年净利润增速强劲,即便在08年,仍保持相当高的增长. 即使如此,股价仍同其它一样下跌, 应是07年虚高的PE大幅下滑所致；
3  最近几年净利率与万科相仿，低于北京城建。毛利率较低，营业策略的差异；
4  资产负债率连续3年维持78%，为观察资产负债率不再增加时的营收变化提供样本：营收基本保持了净资产、总资产的增速，12年还超过了点。应是周转率提高所致，但净利的增加水平并未有显著差异；
5  预收/营收对下一年营收增长率不完全对应，近似相等。或高或低。

以12年净利与08年相比来看，北京城建、招商和万科分别是3.5倍/2.7倍和3.1倍。尽管PE水平有所下降，但股价阶段性涨幅显著
就最近2年来看，北京城建净利原地踏步，股价也是箱体震荡，现重回箱体底部。但PE水平却未大幅下降，说明对未来发展速率之预期与其它地产公司类似
就最近2年来看，招商地产和万科的净利一年一个台阶，PE水平基本触底，股价也上了台阶，突破箱体顶部

北京城建

1  也有过一次股权融资,但发展速度低于招商地产和万科;
2  净利润增长率\毛利率波动幅度明显大于招商地产和万科, 应是项目差异和不连续性所致;
3  项目主要在北京,高低毛利率由不同楼盘项目结算差异令导致；
4  净利润率相对较高，最近两年下降，11年较10年大幅下滑；
5  资产负债率和净负债率是行业中较低的，显示了非激进的扩张态度；
6  存货比营收也是2.5倍以上，略低于前两者；
7  09、10年是快速发展的2年。之后2年净利同比减小、再增长，12年净利略低于10年水平。这体现了小房地产公司（营收基本相当于招商地产的1/4）盈利随项目结算的非连续特性。实际上股价走势来看，在09年连续上涨中，股价涨幅略高于前2者，在最近2年则走成箱体震荡。而前2者，最近2年是逐步走高之势。这与公司2年内净利水平未创新高有关吧；
8  PE、PB与招商地产差异并不显著。
可见：对于小规模的地产公司来说，有数的楼盘项目之差异以及盈利不连续性对长期股价走势有明显影响。

万科是近千亿的营收规模，4倍于招商地产
招商地产毛利率几乎不低于40%，万科基本不高于40%。净利率也低于招商地产
万科周转率高是行业出名的，正好体现了高周转低毛利的经营特征
两公司PE差距较大，PB基本相当。如简单从PE高低判断高低估，则令人困惑

PE如果保持不变，投资收益率则与净利润增长率相当。投资人更关心的是PE变化趋向，招商地产市值约为万科1/3，作为较小公司PE较高是常态

假设来看，如果一个公司净利不增长、不分红、PE不变，那么这个公司股价没有任何变化，没有任何投资价值。不算退市清算的话，多少PE都没有意义；如果有分红的话，足够高的分红率可以当底；或净利连续增长，净利增长才是硬道理。
如果同样两个公司过去几年净利保持相近增长率，一个市值大一个市值小，小公司PE较高，那么是否意味着市场对小公司未来发展报以更大期望？这个PE差距是否会持续？
银行8倍PE、股价不涨，PE变为6倍，再变为4倍多。
地产股中万科在8倍多PE抗住了，股价涨幅就是净利增幅

万科

1  万科10年总资产增长至46倍，营收22.5倍，净利32.8倍，净资产24倍。其中利用了股权融资实现快速发展；
2  资产负债率持续增加，12年末为78%；
3  2010年营收变化不大，但毛利率、净利率大幅增加。之后毛利率和净利率略微下滑。但营收保持快速增长。这应与天涯兄所指的毛利率与周转率策略有关；
4  最近几年总资产增速高于净资产增速，应与财务杠杆持续增加有关；
4  最近3年预收款与营收比例超过1，历史上看处于高位，未来业绩从未如此被锁定过。锁定幅度略超招商地产。虽然资本市场不看好这个板块，但公司数据前所未有的好；
5  PE处于历史最低位，PB处于历史低位。我不关心PE、PB值具体多少，只关心今后下降空间和幅度可能多大；
6  存货比营收，持续高于2.5倍，与招商相当。在持续向好的行业发展背景下，高存货代表预期收入高，反之亦然。
未来观察：
持续的高杠杆率能否持续，未来总资产增长率是否会趋平于净资产增长率。

好贴，学

我不这么认为，历史PE统计来看，多少有点参考意义，即何谓高何谓低
从最近5年存货与营收比来看，我认为这些项目是营收的保证。并且作为持续性发展的大公司，项目和发展连续性是可以持续的
毛利周转率确实会对盈利波动产生影响，对小公司影响更甚，天兄指点甚是
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