2013年功课之一几只地产股的历史数据分析

兄台高看了，本人好读书不求甚解，每有所得，便欣欣然。不过，我确实觉得住宅公司真的很难判断投资价值，我当年投机万科获益匪浅完全是拜股市和地产双重牛市的福。

@天涯倦客 @王老吉 就两老兄跟贴讨论，这是什么情况。两位也是在下认为吧内有水平和认同的朋友
数据本身枯燥，但其规律性和启发性令人着迷 
老话说，要想走得快，一个人走；要想走的远，几个人走
多交流，比如对下一个功课题目什么的

主要不同意指这句：“在股市中，高频交易和长期持有各有千秋，这个道理在地产中也同样适用。”

招商地产和北京城建，过往几年高端项目较多的缘故，毛利率较高，单笔业务毛利高
但看就其净利润增速来看，并未显著占优，比如与万科保利比。这几家最近几年基本都是30%的水平
当然最近几年还有个关键，就是毛利率公司的该项指标都没有进一步的增加，也就是说高毛利率仅是稳定，并未进一步增加而带来净利润率增加。高毛利率本身并不是影响盈利增速的关键，该指标本身的进一步增加才是关键
基于此，我并不同意老兄观点，可以讨论
[引用原文已无法访问]

兄台的结论暗含两个前提：1、毛利率是固定的；2、地产不出售，则不能产生现金。那当然周转率是关键因素。
实际上，地产在开发过程中，毛利率是变化的，这可以从一个大型项目分期开发中看出来，一般越到后期，毛利率越高，因为地产最主要的成本——土地成本被固定了，但是房价一路走高。曾有一段时间，你卖出存货之后，你买不回来同等规模的存货，类似于股市的做波段做飞了。这时候高周转率就变成了有害的东西，因为低周转率可以赚更多的钱。2、如果是商业地产，出租照样能够实现公司价值，而且更有可持续性，金融街和SOHO都是如此，周转率越来越低。在股市中，高频交易和长期持有各有千秋，这个道理在地产中也同样适用。
[引用原文已无法访问]

和工程机械类以销定产的规律不同，地产业公司通常都是尽量使用手里的资金和杠杆，扩大营业。从营业波动来看，没工程机械类波动大。
作为高存货的特点，在行业进入不景气周期时，除营收毛利下降外，存货减值对业绩影响很大。以万科为例，08年减值12.7亿，净利为40.3亿。
作为高资金密集度的行业，净资产就是公司发展的根本。如果不靠再融资，公司发展速度倚重净资产积累速度，这点与银行业非常相似。而净资产积累速度快与高总资产周转率关联密切，而不是高毛利率。
在消退了狂热房价高涨，行业发展将维持适当的发展速度进行，快速迅猛的发展不太可能全行业出现。
万科作为行业第一，随着规模上千亿，总资产周转率逐年下降，这可以认为是行业大公司发展的规律性？

对于公司，成长性是硬道理，股价不涨，PE会不断下降再下降。银行和地产的10下半年和11年的横盘证明了，PE底的支撑和反弹是有效的，如果行业继续可以发展的话。
RNAV表现的是现有存货将来变现的价值，显然高存货类公司该值高。但从数据可以看出，高周转率的公司存货比并不高，他们的成长性更好。
基于成长性的动态角度观察，RNAV值是不必要的。高RNAV和折价率固然意味一定低估，但与周转率关系密切，周转率代表最终RNAV值兑现的时间快慢。如果周转率接近零，高RNAV值毫无意义。

基本这么多，打完收工！

地产行业是个什么样的行业？
有哪家公司营业收入可以连续大幅跑赢行业增长么，行业公司一般业绩增长速度如何？行业周期性对公司发展如何影响？随着公司规模越来越大，经营特征数据如何变化、业绩增幅如何变化？基于PE和重至净资产折价率投资其差异和可靠性如何？
有没有感兴趣的，一起讨论下

业绩极好，我也很好奇
但营业收入混有贸易营收，软件中财务数据中数据部分不便直接分析
[引用原文已无法访问]

支持这样的贴子,请楼主分析下阳光城( 000671 )

荣盛发展股价上涨，但即使到现在，按12年净利算PE也不过13倍，也就是说股价上涨完全是由业绩增加支撑的，不含PE增长的泡沫
公司数据有几个与众不同的特点：
1  毛利不算高，不超过40%，但净利率非常高，基本在15~16%，而且比较稳定。这说明公司期间费用率较低，期间成本管控较好；
2  ROE增长水平高于上述其它公司，净资产积累速度快。即使资产负债率不变，总资产规模仍保持相当幅度增加；
3  存货/营收比低，仅为2倍左右，应与公司不囤地，拍地后立马投入建设、快速开盘的高周转率有关；
4  资产周转率是稳步增加的。相比之下其它公司该指标是波动的，09年以来，上图中仅招商地产和荣盛发展该指标是增加的，与09年比荣盛发展资产周转率增加20%。
那么，荣盛发展快速营收增长来自于2方面：1  资产负债率不变情况下的净资产快速增加率；2 资产负债率的逐年增加率。
对今后来说，业绩增速仍需看这两个增加率的变化，只有进一步增加，才能继续产生高速发展。

今年以来，高管不断减持，鉴于PE并无泡沫，其原因可能是对公司未来高速发展不看好。当然，不排除其它原因减持。
有待观察验证