【昆百大】放卫星还是真黄金？真黄金是也！_大小潇

大小潇

13-02-20 16:41

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成交回报：

机构全力买入，前五位有3个机构，买入2600多万。
昨天机构就买，今天继续大幅加仓，说明机构非常看好。
再次验证我的逻辑。

大小潇

13-02-20 15:41

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我论证到这里，可以得出的结论是：
    1.昆百大12年的业绩将至少维持11年的净利水平，及EPS 0.5元。
    2.昆百大的股权激励条件可以依靠地产业务来实现。

   公司12年实现0.5元的EPS，那么对应实现股权激励条件的13年-16年EPS 分别为：0.6元、1.4元、1.8元、2.3元。
   对应当前股价的PE分别是：13年15.6倍、14年 6.68倍、15年 5.2倍和16年 4.1倍。

       昆百大12年年报将于至4月18日年报披露，有2个月的时间，炒作题材是2012年的业绩。如果2012年业绩有5毛钱，则从战略上来说，由于该股13亿的地产预收款将会使该股未来1年半～2年，有上升至15～20元的空间，即达到24～32亿的总市值。若9元以下买入，年化受益会达到33%～50%。从战术角度来说，即使 4月18日兑现的业绩为5500万，那么按照股权激励条件，这股票未来2年也还有10%的上升空间。
        因此，亏钱的概率几乎没有。而且这公司由于盘子很小，业绩弹性很大，向好的概率大于向坏的概率。按照我前面的分析，2012年维持5毛钱的业绩概率很大。那么这股票就没有下跌空间，而只有时间上的不确定性。因此，从空间而言，该股风险很小。

大小潇

13-02-20 15:31

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       至于房地产业务能不能实现激励条件，要看三方面，一是是否有足够的地产项目；二是项目预收情况；三是项目盈利情况。
     1.公司项目储备情况：
     （1）正在开发的项目：

（2）开发完尚未销售的项目

（3）土地储备：
     2012年3月，参股公司昆明经百公司拍下6万平米土地进行住宅开发，位于云南昆明市开发区，
     2013年1月，子公司云南百大房产拍下了17万平米的土地进行住宅开发，位于云南大理市开发区，
     从储备的项目来看，野鸭湖项目卖得差不多了，接下来进入结算期的主要是白龙潭项目，该项目从2013年开始，陆续进入结算期。白龙潭项目目前开发成本将近10个亿，按照50%的毛利率来算，未来收入大概有20亿，净利率参照其他房地产企业在18%-25%，即光白龙潭项目的净利润在3.6-5个亿，这些利润在2013年开始分摊，估计2014年分摊最多，所以公司股权激励里2014年突然利润同比剧增133%。

     另外，如果按总投资14亿算，收入应该是28亿，净利润就是5-7亿。
     白龙潭项目结束后，悦水园项目2012年接着建， 2015、2016年的收入就都有着落了。同时，在此期间，公司应该还会继续拿地，以维持地产业务的延续性。公司名义上是百货公司，其实是在转型做房地产。
2、项目预售情况
    从财务报表来看，公司预收款达到13亿，主要是白龙潭项目的预收款，销售情况应该不错，提前锁定了过半房子的收入。
3、项目盈利情况
     昆百大房地产毛利率较高，超过50%，在整个房地产板块中，属于中高级别。同时，从上面的估算中也可以看到，一个白龙潭项目，就有5亿左右的净利润，足以支持公司2年的业绩。
        综上所述：在百货、租赁、旅游等业务保持不亏损的情况下，地产业务可以保证实现股权激励方案中的业绩条件。

大小潇

13-02-20 15:25

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经过前面的论证，昆百大12年业绩不会低于预期，达到8500万，即对应EPS 0.5元是没有问题的。

那么，股权激励的高增长靠什么来实现呢？答案是公司的房地产业务。

首先看公司的主业：

从收入来讲，商品百货销售成为公司收入的主要来源，但是仅仅贡献了一般的利润，可以说，百货销售这块业务顶多是个现金流业务，只见现金流进流出，并未给公司带来多大的效益。同时，百货销售的增长速度也是较低的。

百货业本就是个增长稳定、增速缓慢的行业，每年保持10%左右的增速尚且可以维持，但要某一年突然翻着倍的增长是不大可能的，要靠百货业务来实现股权激励条件是不可能的。
接下来看其他的几个业务，旅游服务、租赁，这两个毛利率高，可惜收入太低，两个加一块的收入才2个来亿。况且历年的增速也不高，30%左右徘徊，无法承担翻倍的重任。
看来看去，也就房地产业务可能实现管理层的雄心壮志。翻开上市房地产公司的报表，可以发现，房地产是真的很赚钱，而且采用预售制，只要预售证拿到手，房子没建成就开始销售，早早的锁定了未来一年甚至好几年的收入和利润，用房地产业务来实现股权激励条件最合适不过了。

大小潇

13-02-20 15:18

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有媒体质疑昆百大2012年业绩会低于预期，经过我的仔细分析论证之后，公司2012年的业绩可以达到8500万，即同比2011年（8294万元）持平或略有增长。

2011年，昆百大营业利润总额是12437万，其中百货销售等主业贡献了3734万，公允价值变动贡献了3680万，投资收益贡献了5023万。

     首先来分析2011年业绩的可持续性问题：
    1.主业的可持续性：

    从12年中报来看，占大头的商品销售和旅游服务基本稳定，12年即使不增长，也不会拖后腿吧，保守来看，跟去年维持，贡献3734万的利润吧。
   2.公允价值变动收益是否可持续？

     公司的公允价值变动每年年底核算一次，主要是看公司手里的几个商铺是否升值，公司每年底会请评估机构来评估，以确定增值与否。按照我们的思维，商铺总是在升值的，因此公司的公允价值变动增加，每年多多少少都会贡献点利润。从实际情况看，08年到11年，公司公允价值变动贡献的利润没有少于2000万的，所以，公司公允价值变动增加利润是可持续的，考虑到2012年下半年房地产回暖，2012年公允价值变动应该不会低于3000万。
3.投资收益是否可持续
    投资收益这5023万中，其中2759万是权益法核算的投资收益，主要来源于持股61%的江苏百大实业（做房地产的），这是可以持续的。另外2279万是通过变卖股权得来的，是不可持续的。
展望2012年的投资收益，随着12年下半年房地产市场回暖，大部分上市房地产公司2012年的业绩都有超预期的表现，江苏百大实业不说超预期，维持11年的水平总没问题吧？所以2012年权益法核算的投资收益至少有2759万（这里要说明一下，2012年由于江苏百大合并报表了，所以这2759万会已主营利润的形式出现，但不影响我们分析总的利润）。
另外公司到现在为止，20112年已经实现了非经常性的投资收益1840万（资本公积转投资收益）。
综合来看，2012年投资收益应该是2759+1840=4599万，这个预测还是比较保守的。

综合以上三项，公司2012年利润总额可以达到：3734+3000+4599=11333万，扣掉25%所得税，净利润8499万，这个估算应该是比较合理和保守的。