青岛凯悦引爆烂尾信托 中融被迫垫付信托款
www.eastmoney.com2012年12月01日 08:42
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山东省高院近日发布的一则房产拍卖公告，引发了较大关注。
这则《青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产拍卖公告》显示，12月12日，将有包括96套公寓及5层商业房产、3层地下车库等资产被司法拍卖。
再一细看，这些房产恰恰位于岛城的高端地产项目青岛凯悦中心，而该项目去年曾因在中融信托和四川信托间“借新偿旧”，对倒未成，在信托界掀起过不小波澜。
经济导报记者于27日至29日间多方调查发现，此次青岛凯悦中心部分资产被司法拍卖，正是因为其开发商青岛凯悦置业集团(下称“凯悦置业”) 到期无法偿还中融信托为其发行的信托产品，而被后者诉至法庭。
谁料，上述待拍资产这“一石”却激起了凯悦置业连环借贷的“层层浪”。而令中融信托更为头疼的是，当初发行该产品时的抵押资产，拍卖后可能不足以偿付这笔信托款——导报记者发现，根据人民法院诉讼资产网披露，本次拍卖的参考价仅为3.3亿元，低于该信托产品的发行规模。
接力还债美梦破
28日一早，青岛街头寒风凛冽。凯悦中心所在的燕儿岛路上，行人匆匆，少有人注意到，这座集豪华海景公寓、空中别墅、国际甲级写字楼等概念于一身的高端地产大厦，几个入口处都悄然多了一张法院的公告。
凯悦中心原本的售楼处，现已变成了某会所。事实上，这座安静又豪华的摩天大厦，却有一个四处借款的主人，并面临着一场环环相扣的债务危机。
导报记者深入调查发现，中融信托起诉凯悦置业，凯悦中心部分资产被查封、拍卖，不但让这场信托业罕见的偿债纠纷浮出水面，顺带还引爆了凯悦置业在多家金融机构间“拆东墙补西墙”的借贷危局。
上午不到9点钟，由法院人员、拍卖公司人员、中融信托的代理人等组成的一干人，统统聚集到了凯悦中心。导报记者在现场看到，先是法院的工作人员四处张贴了一份对“承租人等优先购买权人”的公告书，而后，负责这次拍卖的拍卖公司人员和中融信托方面的代理人，开始了对拍资产的一一勘验。
根据法院公告，这次凯悦中心即将被拍卖的资产，包括青房地权市字第201226039号项下商业1-5层房产，青房地权备字2012第67号项下96套公寓，以及凯悦中心配套的地下1层商场部分、地下1-3层车库部分。
据知情人士透露，其中的96套公寓，之前已被凯悦置业抵押给了长城资产管理公司。抵押的目的是为了填补前一笔债务。
而要弄清其中关联，还要回溯至去年10月份。当时，在中融信托为凯悦置业发行的“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”(下称“中融·青岛凯悦”)即将期满12个月，可提前终止之际，凯悦置业曾想接棒发行一款名为“川信·青岛凯悦”的权益类信托产品，无奈最终却被四川信托一纸终止书叫停。
据了解，凯悦置业当时是希冀通过发行新信托产品，来偿还此前的中融·青岛凯悦以及欠
建设银行(行情 股吧 资金流)的债务。
凯悦置业后来通过长城资产管理公司这一渠道，归还了建行的债权。但在其与长城资产管理公司的借贷尚未到期之际，中融信托已率先来要账，且为求保全资产，将凯悦置业抵押给长城资产管理公司的那部分房产一并申请查封了。也因如此，凯悦置业接力还债的美梦彻底被打破。从知情人士处得知，自上述资产被查封后，本就资金压力巨大的凯悦置业，就更无了依靠销售回款还债的可能。
抵押资产严重缩水
事实上，中融信托发行中融·青岛凯悦时，融资方凯悦置业提供的抵押品只有那份其持有的凯悦中心在建1-5层商业裙房。之所以资产查封范围扩大至了另两部分房产，上述知情人表示 ，这是由于中融信托担心那5层商业裙房拍卖后，仍不抵凯悦置业欠自己的债务。
有意思的是，中融信托在中融·青岛凯悦的推介资料里，曾称“此项目抵押物价值充足”：“经山东省一级房地产评估机构2011年6月17日对本项目商业裙房评估，价值达到9.56亿元，抵押率不高于40% 。”
而法院此次的拍卖公告却显示，对凯悦中心1-5层商业房产的总评估价仅为5.8463亿元。只两年多时间，这部分资产评估价缩水竟达63.5%。
资料显示，中融·青岛凯悦于2010年10月发行，存续期限为18个月，发行总规模为3.845亿元，预期年收益率9%-11%。如此算来，该信托兑付款大约需4.3641亿元至4.4794亿元。
现在距兑付到期日已过去8个月，显然，凯悦置业依然无力还钱。那么，其所欠管理费等各种费用究竟有多少？
在28日的现场，导报记者还见到了中融信托的代理人、律师孙常超。对于与凯悦置业之间的纠纷以及上述拍卖资产的有关问题，他仅表示，“现在一切还不好说，要等法院最终的安排，中融信托方面不想对外谈及此事。”
不过，表面看抵押品评估价还是高于了兑付款。那为何中融信托依然如此审慎呢？
北京市德恒(济南)律师事务所合伙人宋俊博对导报记者分析说，根据我国司法拍卖的相关规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，而每次拍卖叫价达不到保留价，则不能确认成交。
但宋俊博也表示，第一次拍卖常会出现流拍，若委托人着急脱手变现的话，第二次拍卖就要酌情降低保留价了。假如折价20%还依然流拍，下次再行折价拍卖，很可能就不足以偿付债权了。
如此看来，在房地产市场低迷，看不到复苏迹象的当今，中融信托担心抵押品不足偿，也是有道理的。
但导报记者从26日开始联系中融信托，并按对方要求发去了采访函，截至发稿，未获得对方任何回复。
待拍公寓含已售房
28日上午，在一众业主和“看房团”熙熙攘攘的凯悦中心，却未见事件的核心人物——凯悦置业董事长王博的身影。
到了下午，在导报记者以及众人的等待中，王博终于露面了。因为这次待拍资产中，竟还包括凯悦置业已出售给业主的部分房产。
现场几名业主告诉导报记者，今天他们回家时，看到门口贴的公告，才知道自己家的房子也在即将被拍卖的范围内，而他们之前并没接到任何通知。
这让业主们感到困惑又着急——自己买房子，已经跟开发商签了购房协议，有的付了全款，有的已办理商业贷款，怎么一下就要被拍卖了呢？
对于待拍的96套公寓有多少已经被售出，在现场的法院和拍卖公司人员也摸不清状况，因为手中的这96套房产都还没网签。现场看到公告的业主，只能自己去法院人员那儿做个记录。
有业主不满地表示 ，这座楼上好多业主不是常住户，网上公告没有明细，他们只得靠口口相传，“要是全家都在国外，回来一看，房子成了别人的，多冤！”
王博在面对着急上火的业主时，疲惫地表示，自己这段时间也“很难熬”，特别是看到法院的公告后，这两天正在马不停蹄四处奔走。
据了解，其中一些业主跟王博早已是“老相识”，此前他们也跟其有过借债关系。现在凯悦置业资金出现了这么大的问题，一众业主对自己手里的房子会被如何处置，甚是担忧。
在质疑和责难声中，王博也只能无奈地解释称，自己为还建行债务而抵押给长城资产管理公司的那些房产，眼看也快要到期了。因为其中有些已出售给了业主，他前一阵子都在努力斡旋此事，并且从长城资产管理公司那里，也看到了宽限的可能。
谁知道这次中融起诉，一并将那些公寓房产也查封了。这点让他也很难办。目前他正与法院等方面交涉，争取能先保下业主们的房子。
但他也说，眼下先只能靠业主们自己去向山东省高院提交材料，证明自己对房子的所有权，来阻止自己的房产这次被拍卖。
宋俊博告诉导报记者，由于这部分房产未办下个人房产证，也没有网签公示，业主只能先向法院提请产权疑义。不过，就算这次不上拍，由于已抵押给了长城资产管理公司，倘若其和凯悦置业日后也发生纠纷，未来物权界定还是很难说。
他还表示，虽然是中融信托提起的诉讼，但长城资产管理公司对其中自己的抵押品还是享有优先权的，法院分配时会事先征求其意见，并为其“提纯”的。
兑付危机来袭
在凯悦中心张贴的公告书上显示，山东省高院对此案的描述为“中融信托与凯悦置业的借款担保合同纠纷”。而导报记者也从中融信托处确认，中融·青岛凯悦已在今年3月如期兑付了，但凯悦置业并没有偿还这笔信托款。由此不难看出，是中融信托替凯悦置业垫付了这笔钱。
“长期以来国内奉行的是对信托不良率‘零容忍’，因此各信托公司对此相当谨慎，就算出现了兑付危机，也会和融资人沟通，想尽办法先行兑付客户的钱。像这次产生还款纠纷闹上法庭的，还很罕见。”宋俊博告诉导报记者。
另据一名信托业人士透露，信托公司出于保护自己信誉的考虑，确实存在刚性兑付的情形。但实际上，信托公司只要尽到了自己的管理职责，又没有违法违规操作的情况，信托产品出现兑付危机，是无需承担还款责任的。
他还表示，国家出台房地产限购令之前，正是房地产信托密集发行的时候，而在限购令的威力逐渐显现的今年3月份，房地产信托也迎来了一轮兑付洪峰。目前看来，这轮兑付洪峰基本平稳度过，但房地产信托的发行步伐明显减缓了。
根据用益信托数据，今年前3季度，房地产信托发行规模为1339亿元，同比减少46%；房地产信托成立规模为1130亿元，同比减少52%。三季度发行423亿元，同比减少37%；成立330亿元，同比减少60%。
此外，据了解，信托业内已出现了对房地产信托的风险担忧情绪，对其的投资和发行也愈发谨慎，因为谁也无法预料，这样的小规模事件后面，还会不会出现更大更集中的危机。
93股民
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