“土改”来了 “地主”吃香www.eastmoney.com2013年09月08日 07:25袁园 手机免费访问 eastmoney.cn|字体：大中小|我有话说 查看评论(2) 土地制度改革被众多机构认为是贯穿下半年最重要的主题投资机会之一。“十八大”及“两会”以来，新一届政府不断向市场释放改革信号，日前一份事关土改进程的文件推动相关个股持续大涨，十八届三中全会即将开幕，市场围绕“土改”的热点展开充分的猜想。本刊邀请两位嘉宾就“土改”话题做访谈，一位是东方兴业投资公司董事长王德勇(原
中信证券(行情 股吧 买卖点)房地产(行情 专区)行业首席分析师)，另一位来自某券商，文中以分析师A代替。
为城镇化建设铺路
《红周刊》：近期“土改”、“土地流转”概念强势启动，与日前一个重要文件有关，文件称“被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转”，您对这个文件有何看法？
王德勇：这个文件与城镇化建设密切相关，城镇化建设首先要解决的问题就是农村土地和城市土地的关系，以前的做法是政府以很低的价格征收农地，再以较高的价格出让，其中农民获益很少，土地的收益主要归了地方政府。现在城镇化建设首先要解决两个问题，第一个就是农村土地流转的方式，第二个是农村土地收益的分配。从这次的政策来看，我觉得在一定程度上就能解决这些问题，比如说，这次政策试点的就是农村建设用地的流转，农村建设用地分为两种，一种是经营性建筑用地，包括工商企业用地；另一种是非经营性建设用地，即宅基地，这也符合政府提出的盘活存量的方向。
《红周刊》：这份事关农村土地改革进程的文件中，有这样的一条规定“流转土地不得用于商品住宅建设”，以后放开的可能性大吗？
王德勇：这个不好说。因为商品房按照现行的法律，首先必须是城市国有用地才能搞房地产，要建成国有用地就必须通过征地这个环节，就是说农村地变成城市地的惟一环节就是征地，显然不用这么特别指出，按现行法律都是不允许的。但值得注意的一点是，明确规定不能用于商品住宅的开发，非商品住宅并没有规定，在农村集体用地或建设用地上建造房屋不用于出售，用于出租可以吧？在农村建设用地上搭建的小产权房找到合法依据了，目前来看，对这种情况是有利的。如果后续不做特别的限制，对房地产存量上，供应增加将对房价带来压力，就看政策放开到什么程度。
分析师A:温州其实已经开始有所体现了，从10月1日开始小产权房就可以流通了，原来小产权房在法律上是不被认可的，至于由试点向全国推广的可能性不好说。
《红周刊》：在土地流转的过程中，地方政府真的能放弃之前“垄断”的地位，让位、让利农户么？
王德勇：政府的角色变化很大，以前是农村土地要想流通必须先要征地，必须首先变成城市全民所有的土地，对于农民的土地而言，原来的买方只有一个，就是地方政府，到城市以后这个土地的卖方也只有一个，还是地方政府；现在这个情况就将改变了，地方政府将变成买方或者卖方之一。对于农村土地产权流转来说，卖方可以是农村集体经济组织或者农户，买方既可以是地方政府，也可以是中小企业、甚至是某些个人，或者在农户、集体经济组织中自行流转，还可以在城市之间流转。
分析师A:本质是一个分立的过程，但现在来看，在新的土地流转政策中，原有的土地所有人，也就是农民这方是可以参与分配的，地方政府只是搭建这么一个平台，中央政府只是开拓这么一个渠道，具体分成比重还不确定，但进步一点的是，农民参与进来了。
十八届三中全会后“土改”大方向将明确
《红周刊》：这次土改的大方向上有何预期？
分析师A:主要是两个思路，一个是城市中企业旧厂房、旧工厂的地将来能够改变性质，这是土地效率的一种提升，另一个是农村的土地经营权可以流转，意味着土地集中后可以集约化经营。无论是城市还是农村，这次土改都沿袭了一个思路，即生产资料使用效率的提升，而且这种提升是由市场行为来完成的，也就是说对资源配置的方式进行了改善，这也是维持后续我们国家经济稳定增长的必要条件。
《红周刊》：目前各地的试点政策仍是“戴着脚镣在跳舞”，主要还是通过各种手段增加建设用地指标，却并未实行集体土地的自由流转，比如重庆、深圳等，如何看待这个问题？
王德勇：现在的试点是受限制的，未来的政策一定是朝着市场激活放开这个方向，生产要素自由流动才能解决配置问题，也只有流动起来才能从根本上解决建设用地指标紧张、农民收入问题。
分析师A:之所以戴着脚镣，核心还是所有权问题！这也是法律的问题，前期土地并没有完全实现确权，在这种情况下，土改的第一步就是对所有权进行明确，这一点中央也有规划，未来5年内土地的确权工作都要彻底结束，摸着石头过河，最起码现在已经开始启动了。
《红周刊》：这次土改在进程方面的预期如何？
王德勇：我觉得可能会比较快，已经陆续有城市在试点，另外与这一届政府的做事风格有很大关系，每一个政策提出之后，接着就会出台具体的实施细则。这些政策的落实推出还要和城镇化整体的政策相匹配，预计十八届三中全会上大的方向将明确。据了解，十八届三中全会之后还会有中央的经济工作会议和城镇化大会，那个时候可能会有更加明确的制度性文件颁布。
三类土地价值提升
《红周刊》：新土改中，各种土地的价格将如何变化？哪些资产面临重估？
王德勇：新政策对土地价格的影响是明显的，农村的建设用地和农业用地都会涨价，因为买方从地方政府一家有可能变成许多家；城市用地价格会下降，因为卖方也增加了。原来土地价格冰火两重天，一个是农村征地的价格，一个是城市土地价格，一高一低，未来的变化就是那个低的高一些，高的低一些。工业用地长期也是上涨的趋势，一方面由于之前价格较低，企业盲目圈地造成的闲置和浪费非常严重，这种情况以后会改变；另一方面，未来的征地成本肯定是上升的。
按照受益程度来看，我认为农村的建设用地是重估最直接、提升幅度最高的。第二类是工业用地；第三类是农业用地。农村建设用地受益方就是拥有这些土地的所有者或使用者，在上市公司中，可以重点关注那些已经征过地、做土地一级开发的企业，以后的价格可能比之前提升很多，比如
廊坊发展(行情 股吧 买卖点)，已经完全控制的土地达150平方公里，参股的开发区还有一些，其中还有约8平方公里在北京第二机场旁边。有比较多农业用地的，比如
海南橡胶(行情 股吧 买卖点)、
北大荒(行情 股吧 买卖点)、
亚盛集团(行情 股吧 买卖点)等都属于这种。
《红周刊》：资料显示，一些土地资源并没有注入上市公司中，只是大股东或者母公司所拥有，比如廊坊发展、海南橡胶等，资本市场上的强势逻辑何在？
分析师A:如果没有注入上市公司，从经济学意义上来说，价值重估和股价是没有任何关系的。目前这类个股的大涨是因为有市场注入的预期。比如，“深圳前海”刚获批的时候，
招商地产(行情 股吧 买卖点)闻风启动，也是因为其母公司在前海的大量土地储备，这是相同的逻辑。别忘了，资本市场的价格是提前反映的，很多时候炒的是想象空间。
liuganglc
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