600683 流转土地 海南巨利

　1．项目地理位置优异，未来前景可观：海南陵水项目位于海南省陵水县香水湾旅游度假区内。东南面向大海，东北紧邻磡 磡 红 香水湾项目，北侧为本项目港尾村村庄整合整体搬迁安置工程用地，西南为红 项目待开发五星级酒店用地及已投磡 入使用的红 高尔夫球场。环岛高速公路及环岛高速铁路均经过项目附近，交通便利。

　　2．项目土地成本在2600元左右， 周边项目每平售价在1.5到3万： 项目宗地总建设用地面积270687 平方米 （约406 亩），地上总建筑面积约 195290 平方米，另需代建公共绿地和广场 44800 平方米。项目公司于 2010 年 11 月与陵水国土局签署了土地出让合同，总地价款 5.08 亿元，折合每平米 2601元。项目尚有 3.53亿地价款尚未付清，按照公司权益未来将承担 1.94亿上下。

　　公司拟将项目开发为面向中高收入阶层的中高端度假休闲项目，开发周期约 3 年。目前紧邻项目的红磡香水湾项目海景公寓均价在 1.5万元/平，联排别墅均价在 3万元/平。由于项目周边房价较高，在考虑项目公司所需承担的港尾村村庄整体搬迁安置费用后，该项目依旧具备可观利润。

　　3. 北京轨道交通建设提速，公司“地铁物业”模式有望间接受益：京投银泰是 A 股唯一一家战略定位中存在“轨道物业”模式的房地产开发企业。大股东京投公司主要业务为城市轨道交通及轨道交通沿线资源开发。目前京投公司拥有已运营地铁线路 228 公里，日均客运量 500 多万人次。此外公司业务已延伸到轨道交通沿线土地一级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。京投公司所参与的地铁沿线土地一级开发项目。

　　目前北京重点工程建设中地铁轨道建设发展明显提速。根据 2011年重点建设项目计划，轨道地铁 6号线一期、7号线一期、8号线二期、9号线、10号线二期、14号线、15号线一期，以及轨道交通房山线、昌平线南段、西郊线等都将推进建设。预计到 2020年北京地铁运营总里程将达 1050公里。

　　我们在《京投银泰(600683)深度报告：轨道物业获得实质支持，基本面有望逐步转好》中曾提出在北京土地出让方式发生变化后，公司在地铁上盖土地的拿地优势得到加强。目前北京轨道交通建设提速有望从轨道沿线整理出更多可供开发的轨道物业。这也是公司未来“轨道物业”模式发展的契机。

　　4．潭柘寺土地流转工作稳步推进：公司 2010年 10月 26日公告称公司全资子公司潭柘投资拟与潭柘寺镇政府签订《协议书》，将潭柘寺镇中心区合计 2909 亩（以实际发生流转量为准）农村土地的承包经营权统一流转至潭柘投资名下，由潭柘投资对上述土地依法在流转期限内进行农业生产经营管理。

　　由于北京主城区人口问题已经凸显，因此京外十一卫星城建设工作开始提速。门头沟地区作为北京周边唯一无工业区，未来具备较好的人口居住环境。目前包括中国建筑 在内的多家大型企业已经进入该区域进行配套开发。 （中国建筑 2010年 6月 20日公告称，京门头沟区签订战略合作协议，双方拟推动门头沟新城的全面建设。中国建筑拟在未来几年内向门头沟新城投资 500 亿元人民币，参与门头沟新城的城市综合开发建设。）公司所参与土地流转的潭柘寺镇属于门头沟区域内风景名胜较为集中的地带，自古即有“先有潭柘寺，后有北京城”的说法。

　　目前，潭柘寺土地一级开发和“三定三限”实施方案正在上报过程；控制性详细规划也正在紧锣密鼓推进之中，预计 3月底上报首规委。从门头沟政府网站可以看到，公司大股东京投公司已经和门头沟区政府签订《潭柘寺镇土地一级开发合作框架协议》。公司较早进入这一区域也将为未来参与潭柘寺镇土地二级开发准备好更多的地缘优势。

　　5．投资建议：多项目下半年进入预售，维持“增持”评级。按照工程进度推算，公司北京房山项目、内蒙项目和长沙项目均有望在 2011 年下半年实现预售。以上项目将成为公司 2012 年业绩主要来源。预计公司 2011、2012 年每股收益分别是 0.43和 0.77 元。截至 4月 6日，公司收盘于 9.23元，对应 2011 年 PE为 21.46 倍，2012PE为 11.98倍。不计算潭柘寺、无锡嘉仁花园和陵水项目的前提下，公司地产业务 RNAV在 6.47元左右。计算以上三项目的话 RNAV在 10.13 元。

　　我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。目前陵水项目使得公司有望进入海南旅游地产开发业务。综合以上原因，维持对公司的“增持”评级。

　　6. 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。