土地信托流转“转”出新天地

土地信托流转时间、租金价格怎样确定？
  

  土地信托流转时间、租金价格可以由当事人之间约定。
  原则上，土地信托流转时间以10年以上为佳。流转时间太短将影响受地方的投资规模，不利于生产的发展和基础设施建设，从而影响经济效益。同时，要与今年全市展开的以承包经营权长久不变的新一轮确权认证相结合，合理确定流转期限。
  租金是指信托公司付给农户的土地信托基本收益。一般情况下，租金略高于分散流转和农民自己种植的年纯收益，考虑到物价因素，通常是以稻谷实物计价。即耕地以合同当年当地早、晚稻两季常规稻市场价的平均价格为参考，山林等其他农村土地信托流转价格充分考虑市场因素，由流转双方协商确定。租金宜一年分两次支付，第一次支付在3月份，第二次支付在8月份，以防个别农民反悔。

农村土地信托流转中镇、村、组三级各自承担哪些职责？

  乡镇：主要进行规划、管理、监督。镇政府建立土地信息流转网站、信息发布平台、宣传窗口等，定期发布土地信息，做好招商引资工作；制定土地信托流转规划和产业发展规划；组织协调土地信托流转中各类矛盾，特别协调好大户与村组，大户与部门之间的关系，为土地信托流转提供人力、物力、财力保障；对信托公司进行监督。
  村级：主要是进行流转土地集中、土地流转登记、信息反馈。村会计、组长担任村组土地信托流转专职信息员，定期或不定期的传递土地信托流转信息。并协助做好基地老板的服务工作，优化投资环境。
  组级：主要起到上传下达，做好宣传、协调工作。协助老板做好基地管理工作，协调老板与农户之间的各类事务等等。

  信托公司中土地信托所担负的职能

  主要职能有：土地信息收集和发布；接受农民土地委托，与农户签订信托流转合同；做好产业规划，筛选农业经营公司，向外发包土地，对农业经营公司经营进行监管,确保农民委托给信托公司经营的土地集体所有制性质不变、农民承包权不变、农用地属性不变；整合涉农资金，实施有关项目，可以通过投资—土地增值—获得收益—再投资的模式形成良性循环。在这种模式中基层政府通过掌控农村土地级差地租以及由其带来的收益使政府收入合理化；帮助土地经营业主与金融部门对接；探索土地信托收益用于农民社保、建设农村公共服务设施的作法。

  为什么要搞土地信托流转？

  土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。这些方式在一定程度上促进了规模经营，但也存在许多问题，主要表现在：一是政府角色“缺位”。在传统流转模式中，主要是农户和农业企业（或农业大户）两个角色在起作用，政府尽管成立了土地流转中介服务机构，但只能做些信息服务、矛盾调解的工作，没有以经济角色的定位介入流转流程之中。因此，企业对与千家万户打交道的难度、对毁约风险的担忧和农户对外来或本地农业企业投资商的不信任等因素交织在一起，导致土地流转工作进展艰难。二是流转不规范。农户自行流转的多，村组组织和靠产业引导流转的少；口头协议无序流转的多，签订了正式书面合同的少；合同条款模糊的多，约定规范明确的少，导致流转不规范、土地纠纷难调处。三是流转规模比较小。
  2009年以来，益阳市围绕加快现代农业的发展，推出了农村土地信托流转的创新举措，对加速土地经营权有序流转有积极的效果。益阳农村土地信托流转的基本做法，是政府出资在乡镇设立土地托管机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地托管机构，并签订土地信托合同，农业企业或大户再从政府土地托管公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动。简而言之，就是变过去农户和企业两个角色间的流转为农户、企业和政府三个角色间的流转。农户的承包经营权先流入给政府的土地托管公司，再由托管公司将归集的经营权打包集中流向企业或大户。
  土地信托流转与一般形式流转的不同之处在于：
  第一，形成了更为稳定的土地流转契约关系。土地信托流转，是以土地承包经营权转移为前提，这就使信托法律关系较委托、代理等更为稳定。农民把承包经营权信托给公司后，享有信托收益权，不能收回信托财产，不再有随意退出的权力。在信托合同终止之前，任何人都没有权力来解除这个合同。土地信托不因委托人的死亡，受托人的解散、破产或者其他情形终止而终止，可以继承，具有稳定性和长期性。这就，投资者害怕或者不敢长期投入、农民不愿将土地流转出去的问题迎刃而解。因此，土地信托是一种最规范的土地流转形式。
  第二，通过信托流转，土地经营权集中于政府，使政府具备较高的整合项目能力，提高了土地资源的利用效益，强化了政府对产业的主导地位，加快了现代农业发展。
  第三，可以保障多方的既得利益特别是农民群众的利益。在信托机制下，地方政府可以通过专业的技术人员、严密的投资论证程序、丰富的项目管理（包含资金运作、项目咨询、项目评估、项目决策、项目后评估、投资信息、产业政策等）经验，确保农业项目的高效运作；可以通过完善的公司治理、系统的监管，确保资金的安全、规范和高效使用，真正确保各方利益。特别是站在农户的角度看，信托的本质是受人之托、代人理财，核心就是要实现委托方（农户）利益的最大化，土地信托后，信托利益受法律保护；而且由于有政府成立的信托平台，农户也不用担心承包方损害自己的利益，可以放心将承包经营权交到信托公司，获取最大化利益。

  土地为什么要流转？

  土地此处指的是农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
  农用地流转，实质是农用地承包经营权的流转，即拥有土地承包经营权的农户或集体经济组织将农用地承包经营权依法转让给他方的行为。
  第一，农用地特别是农村耕地通过流转适度集中和规模经营，是发达国家和地区的成功经验。法国、日本、台湾等国家与地区拥有传统小农经济结构、土地分散、人地矛盾较为突出，为促进农业现代化，上述国家和地区采取多种措施将土地集中在有能力的农业生产者手中，从而提高农地使用效率，实现农业高效、稳定经营，实现了由小农经济向“农业规模经济”的转变。
  第二，土地流转是解决抛荒的必然要求。我国农户承包土地普遍具有规模偏小、田块细碎、布局分散的特点。现阶段，我国已经进入工业化、城镇化快速发展的时期。这个阶段初期的重要特征，就是农村劳动力大量转移，外出务工经商成为时代潮流。伴随着转型期农村人口非农化和农村人地关系的显著变化，有地无人种、想种无地种的问题日益凸显，大量农村有生力量离土之后，带来了农村空心化、村庄空废化、耕作主体老弱化的问题。地由谁来种成为一个现实问题，导致了各地不同程度的存在耕地抛荒现象。只有通过流转，将土地集中到有能力的生产经营者手中，才能解决抛荒问题。
  第三，土地流转是发展现代农业的必由之路。推进现代农业建设，顺应我国经济发展的客观趋势，符合当今世界农业发展的一般规律。现代农业的根本标志是较高的农业水利化、机械化和信息化水平，较高的土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率。而在千家万户分散的小农经营方式下，由于生产经营过于分散，不具备采用现代技术的能力和条件，增加了农业科学技术推广的难度，从而导致农业生产整个过程难以实现有效控制，特别是农业标准化生产、农产品质量安全及品牌建设等难以落实；农产品科技含量低、农业科技成果转化率低；农业产业整体素质不高，竞争力不强。只有推进土地流转，形成一定的经营规模，才能应用现代农业科学技术改造农业，配备先进的物质装备发展农业，进一步提高土地资源的配置效率，有效促进土地、资金、技术、劳动力等生产要素的合理流动和优化组合，使农业生产逐步走上规模化生产、产业化经营的路子，促进现代农业建设。
  第四，长期以来，中央始终支持土地适度规模经营，一直鼓励土地流转制度创新。中央《关于一九八四年农村工作的通知》就明确提出：“鼓励土地逐步向种田能手集中。”2004年以来连续下发的七个中央一号文件，特别是十七届三中全会《决定》，都明确要进行土地制度改革，在依法自愿有偿流转的基础上发展多种形式的适度规模经营。

要在现行法律框架内、在保持土地性质不变的前提下，通过信托方式将分散于农民手中的农村土地使用权集中于信托平台之上，通过捋清法律关系、明确并充分保护农民的权益，发挥信托的内在制度优势和信托公司的综合金融优势，促进农村土地作为生产要素进行有效流转，实现农村土地的规模化、集约化、资本化运营，提高土地经营效力和内涵价值，同时将农民的财产权——农村土地使用权进行金融化和资本化改造，实现拓宽农业和农民融资渠道、保障以农民为主体的“人的城镇化”以及持续增加农民收入等系列目标。在土地信托安排下，农村土地资源被有效盘活、作为生产要素进入市场并获得市场化收益。

土地改革不是让上市公司囤地卖地，如果那么理解，那就真的大错特错了

土地信托流转——农村土地流转最佳平台！

兄说的对，自贸区成立后，上海区域内的土地价值都要面临重估，可是跟土地流转改革不是一码事哦，谢谢兄的关注！
[引用原文已无法访问]

土地流转是未来改革的一个大方向，任重道远，也欢迎各位朋友谈谈自己的看法！