房地产价格下行才是牛市的开始

房地产下行才是牛市的开始(2013-06-24 08:59:54)[编辑][删除]转载▼ 分类： 公司与行业

房地产利润率高，需要的资金量大，能够承受相对较高的资金成本。在国家限制房地产IPO，以及贷款受限的情况下，大量发行信托产品，实际利率至少在10%-20%。

银行的大多数理财产品，都是投向了房地产信托。



由于买房成本高，多数普通上班族，将所有的存款都投入买房的首付。将后续的现金流，都用于支付房贷。哪里还有什么能力拉动消费？

市民幸福感降低，安全感降低。



由于资金供求失衡，银行放贷，成为稀缺资源。使得银行利润上升，银行的利润占了上市公司一半以上。

中小企业，融资成本较高，利润率下降；或者根本就贷不到款，现金流断裂，破产。

虽然看着钱很多，一样可以出现钱荒。大多数钱都流向了高杠杆的地产行业。



1970年的美国，曾经出现钱荒的情况。由于从银行贷不到款，大量公司发行商业票据。一家铁路公司的现金流断裂（商业票据无法按期兑现），后面美联储及时调整政策，才没有导致金融危机暴发。

当前中国，信托产品，如果出现大量无法兑现的情况，会不会出现和1970美国相似的现象？如果央行又缺乏经验，不肯放钱来消解金融威机，威机就有扩散的可能。



1971-1972年，美国出现漂亮50，成长股被暴炒。而1963-1968年，成长股的炒作已经过热，巴菲特在1968年就说没有可投资的低估标的，解散了其合伙基金。

中国，自2012年初开始成长股被暴炒。先是小市值的成长股，2013年2月起是大市值的成长股（代表是天士力 ，上海家化 等，大华股份 ，海康威视 等）。



--------------------------------------------------------------------------------------------------

股价的长期波动有两个因素：

公司盈利的增长。

资金的实际利率。（也就是资金的机会成本，不是名义利率）

这几年大盘为什么不涨，就是大多数企业盈利能力下降。高利贷和银行理财产品的资金实际利率远远超过，名义利率，使得市盈率一直下降。

结论：什么时候，房地产走向下行通道，才可能出现消费驱动的经济上升。中小企业的利润率才会上升。银行赚钱赚得手软的局面才会有所改观。

股市的牛市行情才能真正开始。