厦门港务 请你们不要那么无耻

《21世纪经济报道》记者对厦门港务土地收储的客观调查结论

在距离厦门市政府仅2公里之遥的黄金地段，厦门港务（000905）将一块31.50万平方米的土地，仅以每平米1673元的价格拱手让人，而周边的房价早已突破2万元。
近日，厦门港务公布了一则关于土地收储事项的公告，和一则对外投资的公告。
公告显示，厦门港务下属的东渡码头相关土地和资产将被收储，具有政府背景的厦门市土地发展中心作为收储方，支付的收储补偿款总计为9.61亿元。
东渡码头1号至4号泊位只能实施搬迁，其中2号至4号泊位的功能将由新建的两个泊位承接，经厦门港务测算，新建的两个泊位需要投资约14.37亿元。
就在收储和投资的一来一回间，厦门港务亏了近5个亿不说，还丢失对港务公司最为重要的1号集装箱泊位。
“这明显是大股东肆意损害中小股东权益的事项，而大股东持有超过半数的股份，10月29日即将召开股东大会，我们要求进行分类股权表决。”一位持有厦门港务的投资者强烈要求，其担忧，厦门港务作为国资控股上市公司，在该笔交易中，很难保持独立。
面对投资者强烈的质疑，厦门港务却选择了回避，针对本报记者的采访要求，厦门港务证券事务代表朱玲玲一直以自己不够专业以及“董秘在开会”为由，拒绝回应。
在散户投资者强烈质疑的同时，游资的态度却令人摸不着头脑。
早在今年6月28日，厦门港务公告前述土地收储事项曾遭遇游资疯炒，全天封死在涨停板上，其中不乏五矿证券深证金田路营业部和国泰君安上海打浦路营业部等知名游资“敢死队”。
让疯狂游资意想不到的是，看似收获意外之财的厦门港务，做的却是一桩“赔了夫人又折兵”的亏本买卖。
万元土地千元卖
在厦门当地人看来，东渡码头所在的地段可谓是寸土寸金。
然而，福建联合中和资产评估有限公司（下称“联合评估”）出具的《邮轮母港一期项目用地厦门港务发展股份有限公司东渡分公司资产征收补偿评估报告书》显示，情况却并非如此。
上述评估报告书显示，本次土地收储涉及的土地、房屋、地上构筑物、苗木、设备等资产的补偿价值为9.26亿元。
各项资产的评估价值分别为：土地使用权的评估价值为5.27亿元；构筑物及其他辅助设施为2.08亿元的
评估价值；设备评估价值为1.42亿元；房屋建筑物评估价值为4814.36万元；东渡港区苗木的评估价值为13.50万元。
与此同时，加上厦门港务经营损失和人员过渡费3460.74万元，以及其控股子公司厦门港务国内船舶代理有限公司经营损失和人员过渡费59.06万元。厦门港务实际收储补偿费总额为9.61亿元。
值得注意的是，东渡码头拥有4个主要泊位，土地面积约31.50万平方米。对应5.27亿元的土地使用权评估价值计算，这块总面积达31.50万平方米的土地，每平方米的评估价值仅为1673元。
据本报记者调查，东渡码头位于厦门市政府的西北方向，与厦门市政府的直线距离仅2公里左右，距离厦门市著名的旅游胜地鼓浪屿的直线距离也不到6公里，可谓是厦门的黄金地段。
身为厦门当地居民的前述投资者告诉记者，东渡码头周边地块的均价已经达到了每平方米16000元，令其不解的是“评估报告书中东渡码头每平米1673元的补偿价格仅为周边地块均价的10％”。
“评估报告书中说土地使用权价值是采用市场法进行评估的，但我们真找不到厦门哪里的土地是每平米1673元的，如果能找到这样的地，我也愿意买。”上述厦门港务投资者对此愤愤不平。
值得一体的是，联合评估在本次评估中采用市场价值作为选定的评估价值类型，而主要评估方法则采用成本法、市场法。
联合评估究竟是如何进行评估的呢？记者为此多次致电联合评估，但其电话始终无人接听。
泊位“低卖高买”
除了土地使用权的评估价值低到中小股东无法接受外，厦门港务东渡码头的1至4号四个泊位的评估值，则更加蹊跷。
公告显示，为保证厦门港务生产经营正常进行，厦门市政府在实施土地收储的同时，同意厦门港务建设经验海沧区20号、21号泊位，用于收储地块现有业务搬迁安置。
相关资料显示，海沧区20号、21号泊位主要用于承接东渡港区2号—4号泊位的粮食、化肥、钢材、砂石以及袋装锆英砂等其他件货类货种。
然而，根据厦门港务测算，建设海沧港区20号、21号泊位的实际总投资，“预计约为14.37亿元”。
值得一提的是，拟建设的海沧港区20号及21号泊位的长度均是252米，累计长504米，靠泊能力分别是7万吨和5万吨。
而其承接的东渡港区的2号—4号泊位的长度分别是254米、190米、166米，累计长610米；靠泊能力依次是5万吨、5万吨、1.5万吨。
也就是说，花了14.37亿元建设的两个泊位，泊位长度还不如原来的长，靠泊能力仅比东渡港区2号—4号的多0.5万吨。
而厦门港务因出让东渡码头所获得的9.61亿元补偿款，尚不足以建设海沧港区的两个泊位。
不仅如此，记者还发现，对于相关建筑物、构筑物及其他辅助设施，联合评估均采用成本法进行评估。此外，对不可搬迁的设备也采用了成本法进行评估。
“东渡码头早在1982年就已建成，以30年前的成本价还能建成同等规模的码头吗？”前述厦门港务的投资者对此表示极为不满。
对于上市公司最为重要的东渡港区的1号泊位，现有的内贸集装箱业务，将转移至嵩屿港区3号泊位继续经营。
值得注意的是，嵩屿3号泊位与厦门港务的关系是租赁，并非上市公司资产，这就意味着厦门港务在赔本建设新泊位的同时，还丢失了自己最为重要的一个集装箱泊位。而每年不菲的租赁费用也将由上市公司承担。
“这明显是大股东在肆意损害中小股东权益，而大股东又持有超过半数的股份，面对将于10月29日召开的股东大会，我们要求进行分类股权表决。”一位持有厦门港务的投资者强烈要求。
在这名投资者看来，厦门港务大股东厦门国际港务股份有限公司身为当地国资企业，在面对这笔交易时显然很难保持其应有的维护上市公司利益的立场，“如果公司觉得交易是合理的，就不应该惧怕分类表决”。
本文出自《21世纪经济报道》2012年10月19日第14版