有点长，请有耐心看完，耐心在股市在人生都是一种非常难得不可或缺的品性。
一）因为楼市是个很大的经济体，吸收了大量的资金，关系到许多的行业，关系到许多人的生活，因此，我想要先从两方面进行谈论，一个是宏观，一个是微观。
首先，宏观方面，在中国经济做大做强的路上，楼市起到了极大的作用，但是过去几年，楼市疯狂到了何等地步呢？几年时间房价都翻了一两倍，甚至三四倍，这样导致越来越多的资金都不愿意去挖掘别的题材，社会资本都在一个劲的把资金往楼市投，老百姓是又怕又无奈，你越是怕高怕贵，他越是往上蹦达，如是，一部分老百姓也跟着将一辈子的积蓄在担惊受怕中，在无奈之中，在热切期盼中，咬牙买了，还有少部分要不实在买不起，要不就是早几年有单位的房子住着错过了，只有极少数的实力总是刚刚不太够的，像我这样的，没眼光没魄力的，一直没买。这种现状由五种情况引起的，一是国家在追求经济总量的做大做强，一个是资本的逐利本性抓到国家的意图之后疯狂用杠杆（这个稍后再展开），一个是中国的传统文化在起作用，有房子才觉得有保障才觉得像个家才觉得踏实，最后一个是人口原因，也就是刚需了，最后一个就是中国的城镇化进程。
那么如今这样导致的后果是啥呢？第一个是国际资本也看准了这一点把戏，大量国际热钱加上国内资本进来搞乱楼市发展节奏，第二个是楼市的发展需要大量的原材料，这其中就包括钢材，于是国际上的铁矿石就狂涨价（当然中国还有很多的其他的行业也大量有需求，总之一起起作用吧），这直接导致楼市成本上涨，第三个个就是社会资本不愿意做其他实业和搞开发以及创新型公司，导致现在社会发展后劲不足，没有新的经济增长点，第四个是极大的压缩了老百姓的其他需求，因为一辈子的积蓄都搭进了房子，其他需求只能退而求其次了，自然内需难以提振。
所以，宏观上，楼市也是到了非要控制的阶段了，但是这么大的一摊子，影响又是方方面面的楼市，是既不能大跌又不能大涨的，否则会引来社会动荡，后患无穷，绝对是颗定时炸弹，这是我的一个基本观点（后面我会提到楼市发展模式为我的观点提供一点证明，不一定正确，大家可以探讨），从去年到今年的情况看呢，国家做的很不错了，而且达到了很好的效果，当然，还是有很大一批人把不准脉搏，所以我要跟大家分享我的思考，对错不重要，希望给大家提供一点参考。
其次，微观上，就以我居住的城市，江苏省江阴市为例，来看看实际的楼市情况，资料肯定不全面，实际上也是不可能掌握全面的，2000年来江阴，房价不过两三千的样子，如今（2012年）中心地段新楼盘都是1万开外，比如金色水岸、君邻世家、蓝天华庭、丹芙春城等，很明显，房价是疯狂的上涨，这个且不表。那么从去年到今年，我开始正式开始关注楼市以来，房价是很稳定，这个来自两方面的资料，一个是民间论坛——暨阳论坛上挂出来的二手房，我跟踪了好几个楼盘，好多套房源，一个是挂的时间很长，一个是标的价格基本不变，比如港城名邸、华泰御花园、花园三村等等，甚至有几个楼盘还略有下降，比如
法尔胜 花苑等，另一个就是有点官方性质的江阴房产网，这个关注的主要是新楼盘，里面可以查到每天的大概成交套数和价格，以长江国际和万达广场为例，这算是中等位置中等楼盘吧，长江国际买的还不错，靠近路边的五期两幢房子价格都在7千多一点，这个卖的还算不错，成交量有保证，但是五期中间的房子价格在9千左右，但是成交量不行，万达广场玩概念，搞娱乐、商业和住宿一体化，宣传也不错，但是实际成交量很差，大家可以去看江阴房产网上看，2011.7.29开盘的总数562套，截止今日售出510,2011.7.29开盘的万达的另一个楼盘，总套数195套，截止今日售出85套，2011.8.26开盘的，总套数666套，截止今日售出504套，2012.3.13开盘的总套数1847套，截止今日售出546套。自我去年关注楼市以来，房子总数一直在增加，去年还只有26000多套，截止今天还有可售房屋33607套，还有仍在开发的。另外，我也经常不经意的发现，很多小区，亮灯的房子真的不多的，说明投资性房子还是不少，20%绝对毫不夸张。
那么江阴的楼市给我的感觉就是，高档楼盘，高档小区，卖的都不错，像什么阳光国际、兴澄锦苑、金色水岸、蓝天华庭等，这是因为江阴有钱人是真多，但是如今这样的地块几乎没有的了，普通楼盘就完全是另一番景象了，万达广场也不过如此，其他的就可想而知了，还有一点就是如今开发商都去开发镇上的地块去了，大家随便一搜就知道的，我就不细说了。另外，很多我去现场看的楼盘，其实都有折扣的，或者送东西等等小花招，我觉得实际来说，江阴的普通新楼盘，价格略微有点下降的。当然说一点，江阴可能是个很特别的三线城市，因为即使是乡镇，经济还是很发达，江阴市上市公司都几十家了，乡村还有非常多的微小型企业。
所以，微观上，我觉得江阴的房子涨不上去了，都开发到镇上去了，这就像股市最后大部分散户最后一棒接力的了，还有谁有巨大的购买力有谁愿意来当冤大头呢？具体楼盘就看开发商的本事了。
二）房地产发展模式探讨。
早前发展模式就是杠杆模式，类似次贷，比如说我手头有1000万资金，我买下一块地，然后开发期房，收到资金500万，那么我就可以对银行说我有资本1500万，我可以贷款1000万，那么我就有资金1500万，我可以再去拿地再开发，如此循环下去，这样资本无形放大了很多倍，这就是为啥房地产引得资金疯狂的根本原因。
如今的地产模式呢，基本回归到了普通的商品属性了，银行和国家不再支持杠杆模式或者说高杠杆模式了，只能是我手头有1000万，那么我就先干着1000万的事，等你手头收回了这1000万的资金加上你赚来的400万之后，你再去扩张好了，这样资金的膨胀系数一得到抑制，社会资本自然就不再疯狂了。
那么回归普通商品属性的房子，到底有多少利润空间呢？我的大姨子就是审计局的，据她说，房子的成本主要分两大块，一块是拿地成本，一块是材料成本，普通地段的成本也就在4000到4500左右，那么他都卖到6000到8000不等，利润还是很大的，除去税收等一切成本，利润目前怎么也有15%到25%的空间。
因此我个人认为，由于房子是个流动性很差的商品，他的盈利模式回归之后，整个房地产市场就基本不再会大涨了，这也是由于资金的逐利本性决定的，至于跌不跌，还得看当地的经济发展水平和真正的需求了。
三）国家的政策
因为中国是个不完全市场经济体，政策在里面起着极大作用的，我列示一二：
一个是经济结构转型以及提振内需的需要，国家需要引导资金到其他行业。
二个房产税迟早要推出。
三个保障房已经开始推出，当然数量肯定没有最开始所说的那么多的。
四个适婚人口规模开始减少。
五个城镇化速度推进速度。
最后，我个人的观点及建议：
1、 房地产的盛宴已经落幕，这里指的是整个行业，但是房地产里面还是有商机，比如极品地段，比如所谓的万达概念等等。
2、 房子将慢慢回归普通商品属性。
3、 至于个人 要不要买以及何时买，就要看个人的情况而定，刚需视个人资源随时买，其他的人买房子要慎重了。
因为要出远门，上不了网，两个月后再来看大家的回复。
天水之间
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