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地产、园区双料扩张 华夏幸福基业逆市急进 来源：搜狐产业新区 作者：葛翠 2011年10月27日
[提要] 作为开发区运营商，华夏幸福基业的上市，不仅把“园区+地产”的模式推到了公众面前，也赋予了工业园区市场化运作以更多前景空间，其发展道路受到业内人士关注，也搅动着产业地产的江湖，近期，其在人才、项目、土地储备上的扩充或昭示其进入企业扩张期，而挑战也随之而来。
10月18日，浙江国祥公告，公司更名为华夏幸福基业投资开发股份有限公司，这意味着，华夏幸福基业借壳上市告一段落。以“开发区投资运营专家”为卖点，其“园区+地产”的经营模式随着公开信息的披露逐渐清晰，产业地产领域又添一生力军，其发展路径和运营模式牵动着同业者的关注。而近期的市场风向显示，华夏幸福基业在人才、项目和土地储备上动作颇大，昭示其上市后，迈向扩张周期的步伐，但有分析人士指出，在宏观经济环境和地产调控的变数中，其经营风险也在增加。
招兵买马
华夏幸福基业旗下公司京御地产主要业务为房地产开发业务，较为知名的项目是环北京的“孔雀城”。而京御地产下属公司九通投资及其所属子公司，则从2002年开始运营区域开发业务，也即华夏幸福基业较具特色的业务方向，当下，较为成熟的作品为固安工业园区、大厂潮白河工业区和京北生态区·怀来，三者皆位于环首都经济圈，在此业务的支撑下，华夏幸福基业打出“开发区投资运营专家”的旗号，并经过运作，借壳ST国祥上市成功。更多的信息披露勾勒出华夏幸福基业2011年的扩张轨迹。
扩张端倪现于其激增的人才需求。
据一位业内人士透露，近期，华夏幸福在另一家号称“产业地产专业运营商”的联东地产公司挖走了不少员工，“联东有相当一部分人去了华夏，而华夏幸福基业开出的价码也颇为不菲”。由于业务的相似性，华夏幸福基业和联东地产常被作为产业地产的代表企业放在一起比较。而人员的扩张并不仅限于同行间的挖角行动。
华夏幸福基业的公开招聘信息同样非常多，其招聘职位则涉及工程师、行政人员、招商经理等各条业务线，工作地点分布不仅局限于其传统的业务地带河北，威海、沈阳、天津等地亦有需求。
土地增储
在招兵买马之外，华夏幸福基业在土地市场上亦出手阔绰。
ST国祥公告显示，从10月10日至10月20日，华夏幸福基业多次出手购地，搜狐产业新区统计，10天内，经密集购地，华夏幸福基业的土地储备增加了 552691.69平方米，总体成交金额达15.35亿元，其中，最大一宗地是10月10日，其4.66亿元购得的廊坊市商品房用地105594平方米。而根据公告，截至2011年6月30日，京御地产拥有4024577.25平方米（合6,036.87亩）土地开发储备，这意味着，10月份，其土地储备增加了13.7%。
项目扩充
其区域开发项目储备也在低调增加。
在区域开发这一领域，华夏幸福基业采取的方式是与地方政府签订排他性的委托开发协议，通过基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务和厂房建设租赁等获取收益。
以固安工业园为例，其平台公司为九通投资下属的三浦威特。根据其与固安工业区管委会的协议，三浦威特负责工业园区的基础设施建设、土地整理、招商引资和园区综合服务，固安工业区管委会和三浦威特就单个项目的基础设施建设费、土地整理费、园区综合服务费，加成10%作为委托结算费用，同时，三浦威特可以获得新增落地投资额的45%，作为佣金。
这一模式正向其它地区复制。
2011年4月29日，华夏幸福与河北省文安县政府签署了为期30年的整体开发合作协议，委托总面积约为21平方公里； 4月9日，华夏幸福与沈阳蒲河新城管委会签署了沈北新区约定区域的整体开发合作协议，一期项目约为5公里，二期项目不低于一期，委托期限20年；以上协议皆具备排他性。
此外，2011年6月20日，通过收购北京瑞祥基业投资管理有限公司，华夏幸福基业获得廊坊广阳区15公里整体开发，昌黎工业园10公里及黄金海岸5平方公里，滦平县金山岭长城文化旅游园区约75平方公里的委托开发项目。
扩张之忧
土地储备和园区项目的扩容，意味着华夏幸福基业在房地产和区域开发两个业务板块同时展开了扩张，而这并非偶然。
“‘园区+地产’模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中，”第一创业研究所的一份研究报告指出，与华侨城模式相似，华夏幸福可以通过产业发展前景打动地方政府从而获得土地，“园区开发的成功经验正是叩开地方政府之门的敲门砖”。有报告认为，此模式甚至可以将ST国祥带入二线蓝筹之列。
然而，扩张步伐在给上市后的华夏幸福基业以更多的前景期望之外，也带来了重重挑战与不确定性。
首先是扩张时机的问题。当下，中国宏观经济局面复杂，房地产市场上的调控显现威力，楼盘降价、销量减少，行业调整风险正在出现。“在这个时候，逆市扩张可能是一种精明的策略，但风险也不可小觑。”一位地产业内人士认为。如果行业持续调整，项目的开竣工进度可能会做出调整，进而影响公司盈利。
资金压力与财务风险也与扩张之路相伴而生。大量的土地储备会增加公司未来经营稳定性，但如果占用资金量过大，则会影响企业资金的周转效率和收益回报，给经营带来风险，同时，还可能会由于资金、市场等原因不能及时开发，从而将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。而其特色的区域开发业务，更具有前期投入大，回报期长，资金周转慢的特点，如果新的区域开发项目启动，可能会带来更多资金需求，而当前的融资环境并不乐观。此外，随着新员工的加入，企业文化的形成与整合，同样是华夏幸福基业需要面临的挑战。
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表缩小一点看，四季度42万平为孔雀城别墅，并且当时售价是高位，预计全年利润20亿元左右。
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三季度计算面积少，在预期之中，四季度确实是结转高峰。
[引用原文已无法访问]
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应收账款是已经计入当期损益，只不过没收到钱而已。
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[引用原文已无法访问]
这个7.7亿是招商引资落地的奖励金？还是园区基建的垫款？
如果是前者，除掉税就是净利润了
如果是后者，后者毛利只有10%，影响就甚微了
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[引用原文已无法访问]
太小瞧华夏幸福的盈利能力了。
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[引用原文已无法访问]
销售净利润率至少20%以上。
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3季度末预收款161亿，全年销售超过200毫无悬念。
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未结算预收款160.65亿，按10%计有16亿的利润，就不知调到何时结算
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