房产税扩容消息冲击有限——房地产行业周报

？ 房产税试点扩容消息一闪而过：本周一收市后（8月20日），国土资源部网站援引据国家税务总局相关人士称：湖南、湖北试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收税率不会太高。（该消息在晚间被从国土部网站撤下。)从披露的信息来看，可能新增试点的房产税与第一批的上海、重庆地区试点的主要区别有1）涉及存量房范围扩大，此前房产税试点以新购住房为主，仅在重庆针对存量独栋商品住宅开征；2）计税依据由房产原值改为市场评估值。我们认为，房产税的逐渐扩容将是行业的中长期方向，房产税的推出符合行业深层次的体制性变化方向。相对现有行政调控手段，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在，但其推进的时间将综合考虑住房价格，库存量及新开工等经济及行业重点指标而定，而我们认为目前行业的基本面不支持调控手段的大幅加码。上周市场各种悲观传言不断，房地产板块在各种政策传言中下行。我们认为国土部网站消息没有超过市场预期，且没有明确税收开征时间，对市场冲击幅度有限。

？ 上周六（8月18日）统计局公布的70个大中城市的房价数据符合我们此前的判断：一方面，全国住房价格进一步企稳：70个大中城市中，环比价格持平及上涨的城市分别为11个及50个。另一方面，价格上涨幅度相对温和，所有城市换比价格涨幅均未超过0.7%，且70个城市中，同比价格下降的城市达到59个。我们认为目前住房价格的变化没有超出决策者的容忍度，但政策显然对住房以及土地价格的变化非常敏感。七月末国务院向各地派出督查组以及本周一国土部房产税扩容消息，都是在主要城市当月住房价格环比普遍上升后的政策表态。
？ 本周多数城市成交依旧维持了前期小幅波动的趋势。长三角和中西部城市平均成交环比分别回落7%及8%，而珠三角和环渤海城市平均成交则分别上升4%及21%。主要一/二/三四线城市成交环比变化为6%/-5%/-1%，同比则由于较低的基数分别上升46%/88%/141%。与上周类似，本周各城市库存有升有降，总体可售面积较上周下降0.8%。本周珠三角地区的库存环比下降2.3%，长三角地区主要城市库存小幅上升0.4%。二手房环比成交方面，北京、天津分别下降16%及2%，杭州、深圳分别上升11%及8% 。
？ 我们认为龙头企业相较同业的融资，产品线及市场份额获得方面的优势没有充分反映在其估值中，万科和保利地产 1.70倍/1.96倍的市净率水平较行业均值1.85倍没有明显优势，存在重估空间。维持对万科、保利的推荐。